同樣是貸款買房，為何窮人成房奴，而富人當槓桿？

大家最喜歡問我的問題就是「你如何看待新周期」以及「你如何看待房地產」？

對新周期的憧憬來自於經濟反彈和股市上漲，自16年1季度GDP增速在6.7%見底以來，目前已經連續1年半企穩回升，似乎持續下滑了7年的中國經濟增速有了L型見底的希望，與此同時，得益於供給側改革改善上遊行業盈利，中國股市創下16年1月以來的新高，是不是只要堅持收縮供給，未來就是康庄大道？

經濟學研究的最基本問題是供需關係，其影響體現為數量和價格的變化，而在宏觀上代表產出數量的指標是GDP，而代表價格的指標是通脹。從理論上說，如果需求不變，那麼供給收縮會降低均衡時的數量，但會提高價格，也就是體現為GDP下降、同時通脹上升，而這是典型的「滯脹」。但是我們觀察中國經濟過去一年多的表現，體現出的是「量價齊升」，一方面商品價格大幅上漲，另一方面GDP增速回升，鋼鐵、發電、有色金屬的主要工業品產量創新高，這說明供給並沒有真正收縮，經濟回升的根本動力還是需求的擴張，問題是需求從哪裡來，是不是新需求？

我們總結過去10年中國經濟的驅動力，發現最根本的動力來自於房地產，房地產銷售是最重要的領先指標，而房地產投資是與工業增加值增速長期最吻合的指標。而我們在年初判斷中國經濟見頂、房價見頂，其實是基於對房地產市場長期見頂的判斷，因為無論從人口老齡化、房產在居民財富中的極高比值，房價的全球比較等常識來觀察，中國的房地產市場已經極度泡沫化，加上政府對房貸的收緊，地產市場即便不在頂部也離頂部不遠。

但是在中國，常識就是用來被打破的，今年上半年的中國地產銷量又創出歷史新高，三四五線城市接力一二線房價大幅上漲，這不可思議的一幕是如何發生的？

過去一個月我到香港路演，大家給我講了香港房地產市場的神奇故事。今年在港鐵南昌站，距離中環三站地，新房每尺樓價高達兩萬五千港幣，大約相當於每平米25萬港幣，但是在離中環兩站地的奧運站，二手房價每尺也只有壹萬五千港幣，兩者相差60%。

為什麼新房貴那麼多大家還搶著買？一方面新房有契稅等優惠，但更重要的原因是香港新推的土地大都被大陸房產商高價拍走了，而香港地產商對高地價比較謹慎，手裡面積累了大量的現金沒地方花，就給大家買新房提供融資，因此買新房只需要提供一成首付甚至零首付，而二手房受政府嚴格監管需要提供五成首付，所以香港的高房價其實是槓桿下的蛋，而零首付以前只在97年出現過。

而回到中國的房地產市場，14年的居民的新增中長期貸款只有2.2萬億，15年升至3萬億，16年激增至5.7萬億，再加上8千億公積金貸款，16年居民與地產有關的貸款達到6.5萬億，幾乎一半的地產銷售都靠貸款，而當年中國的GDP也就在70萬億出頭。

我們以為，經過16年的狂飆之後，加上政府對房貸監管的全面趨嚴，17年房貸會出現明顯回落，地產市場也會大幅下滑。但是沒有想到的是，我們的金融體系善於創造奇蹟，17年前七個月，居民房貸基本上停止了增長，但是居民短期貸款飆升至1.06萬億，同比激增7500億。前七個月居民商業貸款總量達到4.3萬億，同比上升27%，而這應該是地產市場依舊繁榮的根本原因，居民還在瘋狂加槓桿。

通常，居民的短期貸款主要是汽車貸款，然而今年前七個月的國內汽車銷量沒有增長，這說明激增的居民短貸很可能流入了地產市場。通常居民消費貸會記入個人的徵信記錄，但是很多銀行發明了以信用卡為基礎的信用貸，最高額度可以達到30萬，不用任何抵押，只要求穩定收入，而且可以先息後本，這樣在央行徵信中不顯示貸款餘額，只顯示每月流水，而且由於最初顯示的是利息支出，所以可以將個人收入大幅放大，同時申請幾家的信用貸就可以湊齊購房首付。

最近胡潤財富報告公布中國大陸擁有千萬資產的高凈值家庭達到147萬戶，其中比例最高的北京每83人中就有一個人擁有千萬資產。而統計局公布16年北京人均GDP11.4萬元，人均可支配收入5.2萬元，即便假定普通一家三口都賺錢，不吃不喝一年賺16萬，也要工作50年才能達到1000萬。而在過去兩三年，由於房價普遍翻了一番，只要膽子大敢於向銀行貸款，基本上一輩子的收入都賺出來了。馬克思說為了50%的利潤資本就會鋌而走險，而這幾年房地產市場的利潤哪止50%？

09年的4萬億給中國企業部門加了槓桿，在迴光返照兩年以後，中國的企業部門用了6年時間慢慢還債。15年中國居民在股市上融資融券加了2萬多億的槓桿，在短期牛市以後就急轉直下，靠著政府巨資入場才慢慢止跌。而這三年中國的居民部門加了20萬億的槓桿，居民部門的總負債已經達到42萬億，居民負債占居民收入的比重超過90%，問題是居民部門還能借多少錢，加多少槓桿？

我們在香港的時候，人生第一次遇到10級颱風，但是當天中國的企業還在照常開業績發布會，中國的研究員還在開會。中國人的勤奮舉世無雙，但是如果大家的聰明才智都用來投機上，用在地產泡沫上，只會在錯誤的方向上越錯越遠。中國不缺優秀的企業，阿里、騰訊、華為都是各自領域的世界級企業，但如果在阿里、騰訊和華為工作都比不過炒房的，那對中國企業的發展是有利還是傷害？

.筆者認為，人活著就得為了點什麼，但大多數人卻是被動為了房子妥協了人生。投資如戰場，樓市、股市都是一樣的！股市就是有經驗的人獲得更多金錢，有金錢的人獲得更多經驗的地方。給大家的提議是：如果你在股市沒賺到錢，絕對是因為你沒有一套好的方法。其實只要有了好方法，在股市賺錢是件很輕鬆的事！我花了10年的時間，總結了一套篩選漲停股的方法，我稱之為三部擒牛法，精準率最高達93%以上，如果你想學，讀者可以到 kdj5695 上來全部無償領走，記得是維信，相信我的實力！

房子是用來住的，不是用來炒的！我們看到，監管部門已經開始動手嚴查信用貸、尤其房抵貸，而央行收緊貨幣政策以後，房貸利率已經突破5%，那麼靠槓桿起來的地產泡沫還能維持多久？

如果新周期還是建立在槓桿之上，那到底是新周期還是新槓桿？

只有潮水退去，才知道誰在裸泳。我相信常識，只有地產泡沫消滅以後，大家不靠投機致富而是靠工作努力致富，才會有真正的新周期。

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