在國內，已經習慣了但凡買東西都要砍砍價格，買房也要砍價、試試能否跳過中介，這種能省則省的「小聰明」在海外投資大潮中帶到了國外。於是，一些華人湧入的海外市場，比如美國房產市場，就會出現一些類似的讓人尷尬的做法。

一位舊金山房產賣方經紀人說，有不少華人買家找到她，想和她商議直接買她代理出售的房產，跳過買方經紀人。中國買家王先生說：「在中國，房產中介費砍價是很正常的，而美國卻不行，而且房產中介還不止一個，有兩個！」

必須有兩個經紀人

不錯，美國房地產行業的行規有兩個經紀人，賣方經紀人和買方經紀人，各自代表買賣雙方。有的華人想，你們美國人怎麼那麼傻，為什麼你們買房時沒有想過跳過中介呢，或者跳掉一個中介也好啊，就省下一份錢。

原來在美國，你若想賣房子，經紀人一定和你簽訂exclusive，即獨家代理售房協議，其中規定協議期間，即使賣家自己找到了買家，也視同經紀人找到，必須支付經紀人相同的中介費，而且中介費的具體比例也在掛牌前明確簽署，因此在法律上杜絕了繞過賣方經紀人的可能性。像在國內到處掛房源信息，讓中介競爭找買家，掛牌中介為了先於競爭對手成交而自願「降薪（降中介費）」的情況就不會出現。

好了，掛牌中介繞不過、也砍不了價，那麼試試看繞過買方中介吧，一些華人會這樣想。於是，一些人想方設法直接聯繫上掛牌賣方中介，然而一些沒想到的問題接踵而來。

美國房產最官方、最全面的信息都在MLS中，而只有美國當地持證房產經紀人才有許可權進入MLS查閱。沒有了買方經紀人，就只有賣方掛牌經紀人給你資料了，他們往往會故意遺漏信息，或者給你容易造成誤解的信息。

比如：給你很多屋內精裝修、地段優勢等信息，故意忽略屋頂信息，直到你買下搬進去才發現這屋頂其實好幾十年了，需要修葺，而房價如果加上這修葺費用，就完全不是原本以為的「划算」房子了，成了「冤大頭」。

又比如：買家你會問房屋的總面積，掛牌經紀人會給你一個數字，你會根據面積計算單價，作為一個重要考量，挑選最划算的房子，並且面積大小也將影響日後重新出售的收益。可是，我們精明的買家知不知道，美國是沒有一個房產標準面積計算方式的。如果掛牌經紀人可以給你包含露台或地下室或院子的面積，而正因為法律上沒有一個統一的標準，這不屬於不實信息，更不屬於違法，但足以誤導買家。

這僅僅是一小部分例子，而法律上其實賣方（掛牌）經紀人反而還有義務這麼合法地誤導買家，因為賣方經紀人有法律義務為賣家以可能的最高價格賣出房產。在這個意義上，買方經紀人和賣方經紀人就類似法律訴訟雙方的律師，各自為自己的主人爭取利益最大化，為什麼打官司時我們不會想到跳過自己的律師、省下一筆可觀的律師費，直接使用對方律師呢？因為己方律師能為我們帶來的潛在收益遠遠超過律師費啊。房產是一筆大資產，性質類似，這也是為什麼美國的經紀人社會地位與中國同行不可同日而語。

說到這裡，也不得不說說，中國和美國房產經紀人地位和重要性如此不同，也說明了中國和美國的房地產市場有很大的區別。房屋狀況、房屋類型、市場規律等都存在很多不同。

中美房地產市場的不同

1.房屋類型和管理方式不同

中國城市房屋以大量同質化的公寓為主，生活環境、政策規定非常類似，細心的買家去小區轉轉、和小區住戶聊聊就足以了解大致情況；而美國的房產主要以別墅為主，注重隱私性，地域上更為分散，一戶一個樣，有極大的差異性，不同的樓房甚至還有不同的奇奇怪怪的維護保養、出租管理規定。如：相隔不遠的兩棟房屋卻可能稅收大不相同、某房投資出租卻遭遇政府限制租金、不按照特別要求維護會被起訴等……即使是美國本地人到了一個新地方買房，也不知道應該注意詢問哪些問題、核實哪些信息，才能確保萬無一失，某一項細節的忽略可能給你未來的生活或投資帶來很大的麻煩。

2.房屋的屋齡和維護不同

中國樓房普遍屋齡很短，80年代建的已經被鄙視成「老房子」了，超過40年的房子，都被視為需要拆遷的對象。而在美國，百年老屋是很正常的，甚至很多豪宅的屋齡都超過百年，房屋經過不同的屋主不同的維護與翻新，十分「個性化」，需要一雙「火眼金睛」和豐富的經驗幫你搜集信息和分析，你才能全面了解房屋的總體狀況——經紀人就是做這個工作的，常年在業內的經歷不是一知半解的知識就能代替的。若買新房，美國開發商也不會因為買家沒有經紀人而給你額外折扣。

3.專業工作交給專業人士

在中國買房多以自住為主，若賣家已經決定賣房，自然希望競價者越多越好，因此對看房者、看房時間一般很配合；而在美國高達一半美國人是租房的，房產被售對住在裡面的租客有弊無利，和租客約時間看房是完全不同的體驗。美國的經紀人要一家一家打交道、核實時間、安排看房行程、應對任何一方的變化，其瑣碎要耗費大量人工和時間成本，這可是人工費用極高的美國，也自然成為美國行業進化出買方經紀人這個職業的部分原因。而且房產買賣涉及到的不只這些，還有很多專業性極高的工作，買賣房產又是家庭重要經濟決策，美國人想也不想就會找自己的買方經紀人，他們很難理解為什麼要跳過呢。

如何挑選經紀人

美國人的做法是：開始買房過程前，先面試幾個買方經紀人，選擇最滿意的，然後全權由這位經紀人負責整個過程，不會同時使用多個經紀人。而買方經紀人如果知道買家同時還在使用多個經紀人時，哪怕依然客氣回復，但心裡已經不想為你工作，還指望他們對你掏心掏肺為你著想嗎？如：美國看房時間一般是白天早9點至晚5點，那麼晚上如果很嘈雜、街邊經常組織吵鬧的活動，白天看房時是看不到的，掛牌賣方經紀人也絕對不會告訴你，需要有經驗的買方經紀人為你想到並額外實地考察為你搜集信息。如果經紀人知道你並不忠實，誰還會主動花費自己額外的時間為你面面俱到的考慮？

還有些機構承諾買家返還部分傭金，用以吸引客戶，然而殊不知羊毛出在羊身上，這些機構／個人會在之後幫買家管理出租房屋時收取高於市場價1-2%的管理費。因房屋出租管理費各地、各項服務的費率、收費結構有所不同，用戶很容易被蒙在鼓裡，沒多久就虧大於贏了。

因此，如果找到專業敬業的經紀人，一定不要棄用轉而選擇一個新手，尤其是在美國買房，經驗豐富的房產經紀人就像資深的專業律師一樣，他們能帶來的價值，絕不只是你付出去的傭金而已。

海悅家HHAUSE，專註為全球華人提供「買賣-貸款-出租託管」一站式的美國置業服務，讓海外置業更簡單。

美國海量實時在售新房、二手房，歡迎登錄海悅家官網：www.hhause.com

歡迎下載海悅家iOS移動端：海悅家 hhause

本文信息來自網路，由海悅家HHause編輯整理。未經許可，不得轉載。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！