狠砸200億，綠地發力養老產業

養老地產的路並不好走，即便人口老齡化正在托起這個「朝陽行業」。尚待釐清的盈利模式讓絕大多數參與者都還不敢大肆地自我營銷，但這並不妨礙有更多的地產商投身其中。

萬科和遠洋算是把養老地產做得相對有模樣的了，但它們依然在不停地「試錯」，而上海國字型大小房企綠地從一開始就選擇了不同的路徑，它沒有把居家和社區養老放在首當其衝的位置，綠地希望在小鎮風口之上，過一把「旅居養老」的癮。

綠地將「康養」上升到集團戰略層面只是新近的事情。10月13日，綠地發布了康養產業規劃，綠地康養產業集團也一併揭牌。這個新組建的部門將全面負責綠地「醫康養」大健康核心產業平台建設，參與到綠地「醫康養」產業項目的開發和運營，並承擔綠地健康養生示範區「康養居」的建設。

過去，綠地不同地區事業部也曾主導過養老地產的嘗試，但未形成燎原之勢。綠地集團相關人士向時代財經表示，康養產業規劃的面市也可以理解為綠地集團層面在養老領域上的一次發力。

「康養居」是綠地康養的主打產品，它計劃在兩年內於全國一線城市、省會城市及周邊、旅遊度假區開工100家，並以五年為限，在國內外形成500家連鎖，總投資200億。

「綠地康養居不能簡單地理解為酒店概念，它是綠地康養產業的一個載體和形式。除了酒店之外，在這個平台上，我們有更多的康養產業嫁接點。」而更直白地表述是，綠地希望通過以特色小鎮為載體來嫁接「醫養」資源，嘗鮮旅居養老。

200億的養老盤子

眼下的養老地產儼然還算不上是一份好的營生，但能夠吸引一眾房企前赴後繼的原因大抵是背後龐大的潛在需求。中國社科院老年研究所測算，目前國內養老市場的商機約4萬億，到2030年，有望增至13萬億，這一數字已經超過去年全國商品房的銷售總額。

即便養老地產只佔其中部分，但也已經是不小的規模。搶食養老地產「蛋糕」的主力是開發商和險資企業，它們都在某一方面有介入養老地產的先天優勢。居家養老和社區養老是地產商們普遍的「第一選項」，因為從本質上講，它們更接近於房地產。

「康養居」背後的旅居養老概念雖然談不上新鮮，但在房企陣營中，綠地卻是率先亮出旗子的。用上述綠地集團人士的話來說，「某種程度上大家都在同一起跑線，可能我們還早走了一步」。

綠地康養相關負責人介紹，「康養居」要依託綠地的地產主業優勢，通過社群，藉助互聯網、人工智慧等信息技術構建旅居養老服務平台。「康養居」酒店將率先落子上海、武漢，而三亞、成都、濟南和鄭州等地的酒店將在2018年內投入運營。

5年內形成500家的連鎖，投資額達200億是綠地為康養事業描摹出的第一張藍圖。以自有物業為載體進行500家的複製並不是一件容易的事情，綠地方面透露，不排除未來會藉助輕資產輸出，但前提是在品牌、規模方面形成了產業優勢。

旅居養老的概念也框定了「康養居」的選址要求，顧名思義，它需要以一定的旅遊資源為支撐。而綠地正在推進的小鎮項目為「康養居」的落地提供了載體，綠地的特色小鎮主要以智慧健康和文化旅遊為主題。

「康養酒店很大一部分會在特色小鎮裡面布局，特色小鎮也不是一個房地產概念，它是一個產業協同的發展平台。」上述綠地集團人士強調。換句話而言，類似於康養的產業實際上承擔的是特色小鎮中的「特色」部分，否則沒有產業支撐的特色小鎮就淪為了以小鎮之名進行的地產開發。

不過，綠地集團向時代財經表示，康養產業的發力並不是為了迎合特色小鎮的發展需要，「康養和小鎮在集團戰略層面沒有絕對的先後之分，從戰略層面，綠地要增強主業競爭力，做大相關產業」。

今年上半年，綠地已經在寧波杭州灣、西安西咸新區、山東雪野湖以及雲南昆明、南京高淳、鄭州新密、河北大廠、南昌贛江新區、成都都江堰、成都峨眉山等地簽約了一批特色小鎮項目，涉及土地約40000畝。

旅居養老如何破題

綠地是目前為數不多標榜要大規模進入旅居養老的房企，在此前介入養老地產的開發商中，社區養老和居家養老是首選。遠洋已經形成了「椿萱茂」的養老品牌，而萬科內部也探索出了幸福家、智匯坊、隨園嘉樹等已經可以實現盈利的模式。

但在旅居養老方面，目前地產企業的探索寥寥。旅居養老是「候鳥式養老」和「度假式養老」的融合，是未來養老地產的發展趨勢。以旅居為形式的養老有別於普通旅遊的走馬觀花，選擇旅居養老的老年人一般會在一個地方住上十天半個月，甚至數月，以達到健康養生和旅遊的雙重目的。

因此，在一定程度上來講，旅居型養老本質上是旅遊地產嫁接「醫康養」資源。對於地產商而言，旅居型養老地產的打造更重要的是整合醫養資源和服務，否則與常規的旅遊地產並無二致。

不管是從地區事業部層面，還是集團層面，綠地已經在著手「醫康養」資源的整合。以綠地西南事業部為例，它已經和德仁堂共同出資成立了成都綠地德仁堂健康管理有限公司，並在成都落地了綠地·德仁堂468康養中心。

綠地西南與四川德仁堂的聯手將導入醫療、醫美、康養、養老等多層次的產業資源。而在集團層面，綠地與復旦大學、上海交大、同濟大學三所上海的高校建立了戰略合作。「當中就有很多合作是涉及到康養的」上述綠地集團人士指出。

綠地集團董事長張玉良在年初透露，綠地將與上海申康集團合作成立公司,用3:7的比例進行股權合作,發展特色醫院、健康產業的關聯產業、遠程醫療等業務。

雖然綠地已經蓄勢待發，但中國的旅居養老還處於起步階段卻是不爭的事實。

中國老齡科學研究中心副所長王海濤此前表示，社會上真正專業從事旅居養老服務的機構不但數量少，且服務水平良莠不齊。

「從事旅居養老服務的機構，要麼只有『旅』，這類服務有不少『夕陽紅』旅行社在做；要麼只有『居』，這類服務有很多養老機構在做。而『旅居養老』是將『冬飛南方，夏徙北地』式的『候鳥式養老』與『分時度假』相完美融合的一種養老方式，這種旅居養老服務，還沒有幾家機構能夠做得好。」

他向時代財經指出，目前做旅居養老的主要是養老機構、保健品公司和保險、理財公司，房地產企業只是少數。而市面上的旅居養老產品主要是以吸引人氣為主，「它的贏利點不在於此，在於別的地方」。

過去地產商參與少的原因在於房子好賣，利潤較高，開發商把心思都放在賣房子上了。「地產商做旅居養老能否做起來，以及做到什麼程度，還是要看產品是否有足夠的吸引力。」

「開發商必須把服務做精細，老年人的需求不一樣，老年人的一定是要求物美價廉，一定要物超所值，如果服務不到位，環境再好也不會去。所以，服務才是房地產商做旅居養老最大的根本所在，而且服務不單單是把老年人照顧好，還要讓他們樂起來。」

養老服務本身是一個建設初期投入高，回報較低較慢的產業，對於敢「吃螃蟹」的開發商來說,旅居養老恐怕仍然是一個需要時間思考的課題。

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