王皓鵬：小規模納稅人認定的困惑

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近日，有家物業公司財務人員諮詢我：「我們一次收取20年的車位管理費500萬元，還是不是小規模納稅人？」

我不免有些驚訝，有殺氣！！！

那麼，增值稅納稅人一次性收取多年租金如何界定小規模？

我們通過案例分析：

假設，某物業公司2017年1月，一次收取車位20年停車費收入500萬元，每年確認會計收入25萬元。再無其他收入。

第一個問題：物業公司收取的車位管理費收入屬於「商務輔助服務---企業管理服務---物業管理」還是「不動產租賃」？

兩種觀點：

第一種觀點認為是：物業管理服務，按照6%稅率計算增值稅。比如福建國稅營改增問答：

物業公司向所有權歸業主所有的停車位隨同物業費一併收取停車管理費，應按照不動產經營性租賃繳稅還是按照物業管理繳納增值稅

答：應按照物業管理繳納增值稅。

第二種觀點認為是：不動產租賃服務。比如深圳國稅、海南國稅：

深圳國稅問答：

車輛停放服務屬於不動產經營租賃範圍。車輛停放服務老項目，是指取得不動產所在地物價管理部門批複的《停車場收費許可證》或《深圳市房屋建築項目竣工驗收備案收文回執》註明時間為2016年4月30日前的項目。

海南國稅解讀：

車輛停放服務屬於不動產經營租賃範圍。按相關規定，不動產老項目可以選擇簡易計稅方法計算繳納稅款，車輛停放服務老項目也適用此規定。車輛停放服務老項目，是指取得不動產所在地物價管理部門批複的《停車場收費許可證》或《房屋建築項目竣工驗收備案收文回執》註明時間為2016年4月30日前的項目。

個人觀點，屬於不動產租賃服務，依據新老項目界定「租售相同」的原則，來界定是否屬於老項目和新項目。

第二個問題，如果界定為小規模納稅人，採取簡易計稅方法，申報增值稅的時候是適用3% 的徵收率？還是5% 的徵收率？

假設物業公司2017年車位管理費收入100萬元，界定為小規模納稅人，申報增值稅的時候是按照3% 的徵收率計算應交稅金？還是5% 的徵收率計算應交稅金？

兩種觀點：

第一種觀點：既然是小規模納稅人，則取得的應稅收入一律按照3% 的徵收率計算增值稅，車位管理費收入採取同樣的做法。我們可以參閱江西國稅對於土地轉讓的營改增問答：

問：其他個人轉讓土地使用權，是按5%的徵收率還是按3%的徵收率計算？

答：其他個人轉讓土地使用權，就取得的全部價款和價外費用，按照3%的徵收率計算繳納增值稅。同時，根據《財政部國家稅務總局關於進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）第三條第（二）項規定，納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價後的餘額為銷售額，按照5%的徵收率計算繳納增值稅。

第二種觀點：物業公司的物業管理服務不包含不動產租賃服務，因此租賃車位屬於「兼營」行為，因此分別適用不同的稅率。物業管理服務適用3% 的徵收率，車位租賃服務適用5% 的徵收率。

個人觀點，屬於「兼營」行為，適用簡易計稅方法，分別採取不同的徵收率計算增值稅。

第三個問題，一次收取500萬元租金收入，是否界定為一般納稅人？

物業公司一次收取車位20年停車費收入500萬元，每年確認會計收入25萬元。是否界定為一般納稅人。

了解這個問題，先得明確兩個問題：

一是增值稅一般納稅人界定的收入額是增值稅計稅依據還是會計確認的收入額？

二是不動產租賃的增值稅納稅義務發生時間。

先來看第一個問題：增值稅一般納稅人界定的收入額是增值稅計稅依據還是會計確認的收入額？

《增值稅一般納稅人資格認定管理辦法》總局22號令第三條規定：

增值稅納稅人（以下簡稱納稅人），年應稅銷售額超過財政部、國家稅務總局規定的小規模納稅人標準的，除本辦法第五條規定外，應當向主管稅務機關申請一般納稅人資格認定。

本辦法所稱年應稅銷售額，是指納稅人在連續不超過12個月的經營期內累計應徵增值稅銷售額，包括免稅銷售額。

依據以上規定得知，500萬元標準的界定是「應稅銷售額」，而不是會計確認收入的金額。

再看第二個問題：不動產租賃的增值稅納稅義務發生時間

《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號印發)第四十五條第(二)項規定「納稅人提供租賃服務採取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天」。

也就是說，物業公司取得以後20年車位租金500萬元的時候，已經產生了增值稅納稅義務，是需要依據法定稅率計算增值稅的。這個時候，物業公司還是小規模納稅人嗎？

如果界定為一般納稅人，物業會「哭死」：我每年收入僅僅有25萬元啊，還不如分年分期收取車位租金呢！

《國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點有關稅收徵收管理事項的公告》（國家稅務總局公告2016年第23號）文件就自然人收取多年租金是否享受小微企業優惠政策時強調：「其他個人採取預收款形式出租不動產，取得的預收租金收入，可在預收款對應的租賃期內平均分攤，分攤後的月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業免徵增值稅優惠政策」

也就是說，對於自然人一次收取以後多年租金，是可以分攤到所屬租賃期作為增值稅計稅依據的，為什麼物業公司不可以呢？

我理解稅法有一個理念：同一種應稅行為，只可以有一種稅收待遇。都是收租金，為什麼一次收和分次收的增值稅稅負不一樣呢？說明我們理解稅法有可能存在問題。

儘管我目前找不到充分的文件依據，但是我還是告訴自己：物業公司取得以後20年車位租金500萬元，還是小規模納稅人！

註：文中藍字為超鏈接部分，

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