大多數公寓老闆拿這類物業都虧了，他們沒懂這致命5點……
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由於物業越來越稀缺，很多集中式公寓的運營者把目光投向了產業園區，經常接到一些公寓同行的諮詢，問我在產業園裡做公寓可行嗎？產品應該如何規劃？今天就帶領大家一起看看產業園區做公寓那些事兒！
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產業園區做公寓優缺點
現在，我們可以先來分析一下產業園裡的公寓物業的優缺點：
優點
1、產業園要麼是一些老廠房設計改造而成，要麼是新規劃的區域建築群，從形象上來說比起一般的商業建築物的設計感會更強、更時尚，很吸引年輕人眼球，對於長租公寓的品牌形象的打造非常有利；
2、產業園裡的長租公寓一般是園區的整體產業配套的規劃，所以從一開始就滿足了長租公寓對於物業周邊配套的要求，商業配套（餐飲、停車、健身娛樂等）比較全面；
3、藉助產業園內的需求來消化部分長租公寓的房間。一般的產業園裡都是會有公司入駐，這些公司的員工在租房時當然會優先選擇本園區內的合適的公寓租住，這樣在一定程度上就節省了公寓的招租壓力；
4、長租公寓在裝修改造前，需要辦理各種審批，一般的產業園區都能得到當地政府的扶持，所以只要公寓方提出需求，一般的物業都會配合來進行相關手續的辦理。尤其是消防審批，有了這一層關係會好辦很多。
產業園內的建築設計往往前衛時尚，自帶吸粉屬性，對於樹立公寓品牌形象很有幫助。
缺點
1、產業園的位置一般都會比較偏（尤其是一些新建的園區），這樣也就在招租時帶來很大的局限性；
2、產業園內的物業租金一般都不低，因為業主往往會按照辦公或者商業的收益來參考定價，所以，在產業園內做長租公寓往往還沒有開始做，就要背負很大的租金壓力；
3、產業園內的長租公寓對於內部或者周邊的依賴比較大，當園區內商業招租比較理想時，會帶來整個園區的人氣比較足，那麼公寓的入住也就不成問題；但是當園區本身的定位問題導致人氣不足時，公寓運營就會受很大的影響。
地方政府規划了太多的產業園區，尤其是近兩年，各地都在相應「全民創業」的號召下批建了各種各樣的創意園區，導致園區本身的惡性競爭，大部分園區人氣不足。
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產業園區公寓入住率如何？
前面說過，藉助產業園內的需求可以來消化部分長租公寓的房間，那作為產業園的配套公寓，產業園區內部到底會為公寓帶來多少入住率？
首先要關注一下這個產業園區的性質。
如果以製造業為主的產業園，裡面的工作人員以藍領工人為主，那麼產業園內部入住白領公寓的人員會非常有限。還有一些園區，裡面的員工本身的流動性比較大，比如一些影視拍攝基地性質的園區，員工並不會長期在裡面辦公，而是以完成特定的任務為目的的，在這樣的園區內做長租公寓，最終入住的員工也不會太多。
我們再來看一下產業園區內部的人員構成。
基本上是兩類：一類是入駐產業園內的公司里的員工；另一類是商業配套（餐飲、娛樂）的服務人員。後者由於收入和消費能力不足，所以很難成為租客。但是前一類人就很容易轉化為租客嗎？
產業園區員工居住情況
我們可以分析一下這一類人員的幾種居住情況：
1、在本地有住房，跟隨公司進入園區上班的員工；
2、本地沒有住房，已婚或與男（女）友一起居住的員工；
3、本地沒有住房，單身居住的員工；
第一種人員不太可能入住園區內公寓，除非他的住房離公司太遠，所以這個概率不是太高；
第二種人群有可能，但是因為是與人共同居住，換租房的限制性比較大；
第三種是可能性最大的，但是作為租住房來說，也並不是所有的人都很願意搬到公司旁邊的公寓里的，這個要看這個工作對於他的穩定性怎麼樣，如果短期內在這個公司非常穩定倒是一個不錯的選擇。
以這樣的分析來看，「搬到公司所在園區的公寓裡面去住」，這個想法很大程度上在於我們在決定簽下這個物業時的一個樂觀想像，真正轉化起來其實不是很容易實現。
對於產業園區內的物業，如果想拿來做長租公寓，還是應該按照普通的公寓投資測算來進行評估，而不是過於誇大他的產業園區的優勢。
3
產業園區公寓產品定位
如果產業園內的物業價格比較合適，園區條件又不錯，這個產品應該怎麼做？
先說產品的定位規劃。
在我們進行商業洽談時，業主或者中介往往會為我們描繪一幅非常美好的園區商業藍圖，這樣自然是想我們早點拿他的物業。但是我們做產品規劃時還是要理性地分析物業周邊的公寓情況，不能為預期中的規劃藍圖沖昏頭腦，盲目地抬高公寓的檔次。
園區周邊人群的消費檔次是公寓的產品定位的關鍵要素。
比如周邊的公寓普遍是2000元，那麼我們是新裝修的房間，加上園區環境確實不錯，商業配套也很好，那麼我們租金定位高一點，到2200-2500元，這個是應該租客可以接受的，入住率也不是太大問題，但是如果一下子拉升到3500-4000元，那麼這個層次的人群就很難找，你按照這個標準去投入做產品，傢具電器都配置的比較好，但是入住率有問題，降價銷售又沒有達到預期的投資回報，這樣就會尷尬。
每個人都喜歡做高大上的產品，但是對於公寓投資來說，合適的才是最好的。
4
拿多少體量最合適？
第二個問題是，拿多少體量最合適？
一般的產業園區的體量都比較大，也有充足的物業來做公寓，很多園區動輒就規劃1萬、2萬的配套公寓物業。但是，前面也分析過，園區內部能消化的房間往往很有限，尤其一些新建的產業園，需要很長的一個時間段園區內部各種業態才能完整，甚至整個招商就要持續一兩年，在這一段時間內，整個園區就是一個大的施工工地，園區的綠化、硬體配套的建設、交通環境等等因素，對於前期的入住率會有很大影響，也間接延長了預期的回本周期，所以，過於貪圖大的規模體量往往會消化不良。
園區內的公寓建設可以採取分段式，建議前期不要太大，比如控制在200套房間以內，如果招租情況比較良好再去擴大房間規模，這樣相對來說風險也比較可控。
5
公寓公區該如何規劃？
公共區域在集中式長租公寓的銷售和運營中的作用非常大，但是規划起來也是很糾結的一件事情。基於產業園區的商業業態特點，我們不能盲目地認為，別的公寓有的功能，我們一定也要有。
在前期規劃公共區域時，我們最好先把園區內的商業配套了解清楚，讓我們公寓的公區和園區形成互補。比如園區裡面沒有健身場所，那麼我們為租客提供免費的健身區就會很有吸引力，利用率也會很高。但是如果園區裡面已經有了很大的健身場所，雖然健身機構是要花錢消費的，我們是免費的，但是因為公寓裡面的健身區很難達到專業的健身機構的程度，最終還是會有一部分租客會選擇去健身機構消費，那麼我們這個健身區的設置就沒有發揮最大化的利用率，就完全可以用這個區域去做更有意義的功能。
最後，針對園區的特點，我們應該分析我們產品對於租客來說，體驗上的缺點，而制定相應的解決方案。舉例子說，我注意到一個文化創業園內的長租公寓，考慮到離地鐵比較遠，就配備了一個中巴短駁車，在上班高峰段免費接送租客，這樣就很好的解決了租客的通勤問題。
產業園區內能不能做長租公寓，並沒有一個標準答案，而在於我們在前期做足投資測算和產品定位、理性地分析具體物業的優缺點，趨利避害，這樣在才能利用好這個特殊的業態，自身盈利的同時也為園區周邊解決租住問題。
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