開啟年末「賣賣賣」模式 中國金茂擬200億大手筆拋售滬上資產
日前，中國金茂控股集團有限公司（00817.HK；以下簡稱「中國金茂」）發布公告，正在籌劃涉及出售其非全資附屬公司上海銀匯房地產發展有限公司、上海國際航運服務中心開發有限公司及上海星外灘開發建設有限公司各自50%股權。
待出售的物業項目位於上海虹口區的北外灘，分別是匯山碼頭西塊地塊及匯山碼頭東塊、中塊地塊內從事商業及辦公房地產的開發、經營，還有虹口區海門路55號地塊內從事商業及辦公房地產的開發、經營等，三個標的的總資產達到203.03億。
相關數據顯示，自2014年開始，中國金茂每逢年末都有大宗商品推售的舉措，至今整體出售物業已達104億元。中國金茂內部人士向《中國經營報》記者介紹，北外灘區域的項目在開發之初就是為了整棟出售寫字樓物業，而且每年都在出售過程中，由於涉及的金額巨大，手續複雜，因此年初制定計劃直到年底才得以落定。
根據上述人士的介紹，若此次賣掉相關物業，中國金茂在北外灘的項目只剩下兩宗左右。
大手筆拋售虹口項目股權
根據公告，中國金茂正在籌劃涉及出售其非全資附屬公司上海銀匯房地產發展有限公司、上海星外灘開發建設有限公司及上海國際航運服務中心開發有限公司各自50%股權，目標資產將於上海聯合產權交易所進行預掛牌。
公告顯示，上海銀匯房地產發展有限公司50%股權的項目編號是G32017SH1000429-0，經營範圍包括在虹口區匯山碼頭西塊（北外灘26E）地塊內從事商業及辦公房地產的開發、經營，自有物業管理以及相關配套服務；上海星外灘開發建設有限公司的項目編號是G32017SH1000428-0，經營範圍包括在上海市虹口區海門路55號地塊內從事商業及辦公房地產的開發、經營，物業管理以及相關配套服務；上海國際航運服務中心開發有限公司的項目編號是G32017SH1000430-0，經營範圍包括在在虹口區匯山碼頭東塊、中塊地塊內從事商業及辦公房地產的開發、經營，自有物業管理以及相關配套服務。
截至今年9月，銀匯房地產營業收入6055.74萬元，凈利潤4247.21萬元，總資產33.05億元；國際航運服務中心營業收入7952.60萬元，凈利潤8438.05萬元，總資產77.37億元；星外灘營業收入為0元，凈利潤-348.50萬元，總資產92.61億元。三個標的總資產達到了203.03億元。
中國金茂方面表示，於本公告之日，並未確定目標資產會否正式掛牌，亦未就擬議出售訂立任何有約束力的協議，擬議出售可能會亦可能不會進行。如果擬議出售進行，其可能構成公司在上市規則下的須予公布的交易，就此公司將遵守上市規則的相關規定。
「此次出售是公司的正常銷售行為，北外灘的項目每年都處於出售過程中，此前大多是整棟整售，不需要公告披露。本次出售由於涉及股權出讓，根據國有資產轉讓的相關規定，才提前公告並進行公開掛牌。」中國金茂內部人士告訴記者。
北外灘被稱為上海中心商務區之一，區位優勢明顯，承接了許多核心CBD的需求。在高力國際華東區研究部董事陳鐵東看來，從虹口區層面來說，其寫字樓的表現超出虹口整個區域的水平。截至今年第一季度，寫字樓租金達到每天每平方米7.3元，而整個虹口的平均租金只有6.8元。同時，北外灘十年來增幅為92%，未來還將會繼續增長，逐漸吸納大型公司入駐。
接連變賣資產或為囤糧？
記者在採訪中了解到，在中國金茂目前籌划出售的地塊中，樓麵價已遠遠超過拿地時的價格。
虹口區匯山碼頭東塊於2007年2月競得，成交金額14.65億元，樓板價僅13962元/平方米。海門路55號地塊的項目被稱為北外灘的「雙子樓」，是2012年12月金茂與上港集團以56.8億元競得，刷新了上海總價地王記錄，樓板價23330元/平方米。
陳鐵東告訴記者，對外銷售是房地產開發企業進行資產退出的合理行為，一般根據市場的整體情況選擇出售的最佳時間。另外，接近年底，也為全年資金回報和財務目標作打算。
財報顯示，2017年中國金茂的全年銷售目標為580億元，截至9月30日，中國金茂已實現銷售378.06億元，佔全年目標的65%。
出售寫字樓項目是否與衝擊全年銷售目標有關？上述金茂內部人士表示，出售寫字樓能夠提升總銷售業績，但此舉並非擔憂完不成全年目標。出售大宗寫字樓是每年年初制定的計劃，由於涉及的金額巨大，手續較為複雜，因此一直在推進過程中，直到年底才得以落定，並沒有「斷臂求生」的意思。
同時，上海中原地產市場分析師盧文曦也認為，出售寫字樓與財務目標的關係不大，因為從聯合產權交易所掛牌到成交有一定周期，即使成交也有支付時間期限，回款速度不如其他銷售方式。
事實上，過去三年，每逢年末中國金茂都有大宗商品推售的舉措，至今已整體出售物業達到104億元。2014年和2015年雙十一當天，金茂星外灘分別有兩幢寫字樓成交，成交額分別為28.2億元及23.5億元。2016年12月6日，中國金茂將其位於上海北外灘的星外灘-上海國際航運中心的一棟寫字樓整售予國家投資開發公司，作價52.88億元，單價超過8萬元/平方米。
北外灘屬於上海寫字樓銷售市場較為活躍的區域，今年6月，SOHO中國有限公司（00410.HK）宣布以35.73億元整售虹口SOHO項目。盧文曦表示，出售寫字樓一來是儲備資金開發其他項目，另外也是提高明年在房地產市場中的抗風險能力。「今年在北外灘寫字樓整棟出售的例子時有發生，主要是地區發展速度和預期不匹配。儘管北外灘一直在對標陸家嘴，但發展速度較慢，爆發力不強。對於企業來說，持有過多上漲過慢的項目不利於運轉。」
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