這一次，北上廣深誰被壓在了身下

中國有四個一線城市：北上廣深，但到底哪個城市經濟最好，哪個城市應該排在末尾，好像一直是爭論不休的話題。

對此，社會上有從各種角度出發的分析。有的從GDP產值，有的從社會影響力，還有的從人口流動流出這個角度來確定。

而對於房地產從業者來說，我認為從寫字樓的出租生態，就可以一窺「北上廣深哪個城市未來發展更好」的端倪。

上周四，31歲的李哥告訴我，他終於決定賣掉北京房子，離開北京了。他之前在惠普工作了多年，後離開外企輾轉了一些地方，如今想離開北京，下一站奔向深圳，選擇加盟一家創業公司。

「那你老婆孩子，不一起走？」

他說，「這樣壓力太大，我老婆工作還算穩定，我先去深圳看一看。」然後他又無奈地說，「在北京，我找了好久的工作，都不合適。我喜歡更加自由的城市，我覺得深圳的經濟發展以後會比北京好，比北京更有機會。」

對於有工作的人來說，離開不是一個容易說出口的決定，畢竟每個城市的產業結構不同，想要離開一個城市去往另外一個城市，首先要考慮的問題是：自己從事的行業在另外一個城市是不是有更好的機會，是不是讓自己能有更好的前景？

同時，深圳真的比北上廣更有機會嗎？

正巧，我從好租網獨家獲得了商辦市場第三季度用戶畫像報告，裡面對一線城市的辦公租賃情況做了詳盡分析。

從某一方面來說，辦公租賃的冷暖是一個城市的經濟活力的晴雨表，能側面反應一個城市未來的發展方向。

在這份報告里，有幾個指標對於我們對一個城市的經濟活動分析比較重要：

（1）寫字樓租賃業務的新增量，反映企業的增長情況；

（2）寫字樓客戶的行業分布，反映不同城市的行業差異；

（3）寫字樓客戶的租金要求，反映城市企業的能力；

（4）寫字樓客戶的找房時間，反映一個城市的效率。

在好租的報告里，有五張圖可以對應以上指標。

第一張圖，寫字樓新增客戶量變化趨勢

寫字樓租賃越活越，說明經濟越活躍，企業的數量和規模擴張態勢越明顯，也說明城市的就業機會在增多，新就業人群或者想換城市的人群更值得去這些城市。

儘管北京已經做出了產業轉移的舉措，但從數據來看，這個舉措的效應並沒有顯現，寫字樓租賃的需求仍然強烈。

今年二三季度，新增辦公租賃需求同比分別增長22.5%和22.6%；上海、深圳、廣州的等城市的需求量也呈現出上漲趨勢。

第二張圖，各行業意向客戶分布圖

就一線城市市場整體需求而言，寫字樓租賃意向客戶八成以上均來自5大行業(依次為IT/通信/電子/互聯網、貿易|批發|零售|租賃業、服務業、文化|傳媒|娛樂|體育和金融業)。通過好租第三季度用戶畫像數據報告內容得知，IT科技行業客戶繼續主導市場需求，佔比超三成。

這也意味著，京滬廣深一線城市這些行業的就業機會佔主流，學這些專業或者有意從事這些行業的朋友可以重點考慮京滬廣深了。

第三張圖：寫字樓租賃客戶行業分布

上表是根據2017年前三季度京滬廣深四大城市寫字樓租賃客戶的行業構成的分析，數據來自於在好租網成交的所有企業主，好租網對所有企業主進行了行業分類。

數據顯示，四大城市對辦公租賃需求最旺盛的行業為IT/ 互聯網、金融、貿易、服務業、傳媒娛樂業。但從總體需求量來看，京滬廣深又呈現出不同的需求特點。

從這個圖表上看，北京的IT通信/電子/互聯網佔比較高，傳媒 / 娛樂、教育 / 工美業發展較為成熟，佔比明顯高於其他城市。

上海與廣州的商業服務業、貿易業也相對發達，租賃面積佔比較多，北京金融企業與貿易企業數量就相對較少。

深圳是這兩年變化最為顯著的城市，去年好租網的數據顯示，深圳地產 / 建築行業租賃面積佔比高於其他城市，今年三季度的數據來看，深圳的地產/建築的佔比縮小，已經不及北京上海。

而深圳的IT通信/電子/互聯網佔比高達37.8%，也就是說，100個要租寫字樓的企業中，有37.8位是互聯網企業，這個比例遠高於其他一線城市，深圳已經向互聯網之城逐步邁進。

第四張圖，客戶提前找房時間變化

好租大數據分析系統數據顯示，一線城市的寫字樓租賃客戶大多提前2周~1個月找房，而從近一年以來，客戶提前找房時間逐漸縮短。數據對比發現，2017年第三季度平均意向找房時間約為23天，比第二季度縮短約3天。

這意味著，在這個「無效率不工作」的時代，在這些快節奏的都市，客戶對找房效率愈加關注。京滬廣深的提前找房時間差異不大，體現了城市之間的工作效率差異並不大。

分城市來看，北京為22.9天、上海23.3天、廣州22.3天、深圳22.8天，這個差異逐季在縮小，二季度上海和深圳差距1.5天，一季度上海和深圳差距3.5天。

總體來看，深圳的提前找房時間最短，這意味著幾方面原因：一方面深圳寫字樓的供應量較為充分，寫字樓租賃者並不急於提前布局，另外一方面，深圳寫字樓租賃行業效率較高，用戶能用最短的時間高效的找到房源。

第五張圖，客戶意向租金變化

上圖為北京上海意向租金在2~7元/平米/天的客戶佔比情況以及廣州深圳意向租金在1~6元/平米/天的客戶佔比情況。

從上圖看，北京上海廣州的寫字樓租賃意向租金集中度越來越明顯，廣州尤其突出，呈現出高度集中趨勢。

變化最明顯是深圳，從今年二季度開始，深圳寫字樓租賃客戶的意向租金集中度出現下降，儘管三季度出現回升，但仍然不及一季度。

深圳的創業環境和公司發展呈現出向好趨勢，這個數據表明，深圳意向租金在6平米以上的客戶越來越多，能承受高租金的企業增多，從側面體現出該城市的企業經營狀況越來越好。

綜合以上數據來看，京滬廣深呈現出不同的特點。

北京作為首都，國家正在大舉措將北京產業外溢，但從寫字樓數據來看，還沒有明顯的趨勢；

上海作為金融中心，貿易零售和金融企業佔比較大，但城市之間的差異正在縮小；

而備受質疑被擠出一線城市的廣州，從寫字樓反應出來的數據來看，廣州經濟仍然活躍，貿易、批發、零售仍然是其核心產業；

而深圳正在向互聯網之都邁進，互聯網企業在寫字樓租賃客戶中佔比逐步上升。

商辦物業交易的活躍度能從側面揭示了一個城市的經濟活躍度和趨勢，這些趨勢又將會影響一線城市的就業和人口流動。

所以只要數據接近真相，我們對城市的判斷就能更為理性，對創業人群和準備新加入這些城市的人群對城市的選擇也有參考作用。

那麼，你覺得上述數據的真相度如何？

聲明：本文僅代表作者個人觀點，不代表地產情報站觀點，不構成投資意見。文中的論述和觀點，敬請讀者注意判斷。交流請加此微信號：weibammd。

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