香港樓王20年變遷史：每平96萬最貴一套賣5億，系股神李兆基開發

文丨AI財經社 鄭亞紅

編丨嘉辛

永遠在締造分層式公寓單價之巔的香港，這一次又沒讓人失望。

據香港《星島日報》援引知情人士消息稱，香港一頂樓複式豪宅9月30日以5.22億港元售出，約合每平方英尺10.5萬港元（約為96.02萬/平方米），再次刷新亞洲複式豪宅成交記錄。

該豪宅位於恆基兆業地產旗下的西半山天匯，房屋面積為4871平方英尺，約為438平方米，此次以每平方英尺10.5萬港元（約為96.02萬/平方米），景觀視野開闊，能夠俯瞰整個維多利亞港海景。

富人區的豪宅常人難以企及，卻折射出香港房價的瘋狂。2017年年初，全球經濟研究和牛津經濟研究院最新發布的報告顯示，對於一個中等收入家庭來說，想在香港、孟買或者北京上海買一套970平方英尺（約90平方米）的公寓，得花上30年以上的時間。

根據Demographia最新發布的年度報告，去年香港房價中間值是香港家庭稅前收入中間值的1.8倍，香港已被公認為「嚴重負擔不起的」城市。

天匯成「香港夢」，Angelabbaby曾花1.28億購入豪宅

96萬元一平米的天匯，儼然已成為樓王誕生的孵化器。在此之前，天匯已多次創下樓王記錄，單平米86萬元、92萬元、96萬元不斷刷新著記錄。同樣，這裡也曾多次吸引內地人甚至明星到此購買房產。

今年4月，Angelabbaby以其母親董菊英的名義，斥資1.28億港元（約合人民幣1.09億元）買下西半山天匯的一個高層豪宅。據悉，該樓面實用面積約為240平方米，也就是說每平米單價為53萬港元（約合人民幣45.14萬元）。

天匯位於香港西半山，香港人認為「住在半山」意味著實現了「香港夢」。半山區是香港傳統的高端住宅區，位於天平山山頂及中環之間。由於臨近核心商業區，交通方便，一直是世界上最昂貴私人樓宇的所在地。這裡的公寓以千萬為單位起價，「過億」的別墅更是基本配置。

而天匯更是香港港島西半山的一幢著名高級住宅，樓高34層，共有66個單位，背靠天平山半山，俯瞰維多利亞灣，由香港大財團恆基兆業集團做主要持有人。而恆基兆業創始人李兆基，是香港著名的商界巨頭、華人超級富豪，有「亞洲股神」之稱。

自2009年10月，天匯以建築面積每平方呎7萬元港幣以上，引發熱議，塑造豪宅新盤。如此算來，從2009年至今，8年時間天匯的售價增長幅度超過50%。

寸土寸金，40平米的蝸居價格超600萬

香港房地產的瘋狂不僅僅體現在豪宅區。

今年6月，根據《紐約時報》的報道，香港西區豪華公寓區維港峰（Upton）的一個停車位以66.4萬美元（摺合人民幣約451萬元）的價格出售。

香港大學房地產和建築系副教授列儂·喬尼(Lennon Choy)在接受《紐約時報》採訪時表示，「這基本上是香港一套公寓的價格。」喬尼補充稱，每個人都會說:「這太瘋狂了。」

緊俏天價的車位對應的是，與車位大小的幾乎無區別的微型蝸居的走熱。由於香港城市的房價居高不下，香港人的居住空間變得也尤為逼仄，也由此催生出了富有特色的「港式蝸居」。

儘管價格高得詭異，但十幾二十平米的超小型房售賣四五百萬天價的新聞已經多次見諸報端。譬如，李嘉誠旗下的長江實業就曾推出過一批迷你戶型住宅，最小的戶型只有16平方米，其中卧室面積為8平方米。

AI財經社通過翻閱香港統計月刊，發現香港小於40平米的私人住宅樓盤價格一直高於40—70平米的住宅，充分印證了迷你戶型在香港的受追捧程度。以2017年7月為例，前者的平均售價為16.1萬港元/平方米，後者則是15.8萬港元/平方米。

而香港自1997年到2017年，平均房價增長了1.22倍。1997年，香港的平均房價為6.97萬港元/平方米，到了2017年，香港的平均房價為15.5萬港元/平米，統計月刊顯示，今年7月香港平均房價超過16萬港元。這也意味著，在寸土寸金的香港，一間40平米的住宅對應的是640萬港元（約合人民幣545萬元）的售價。

與天價房屋對應的是，香港普通居民人均住房面積僅為16平方米，超過一半的人住在小於50平米的房子里。相關數據顯示，香港的人均收入世界排名第18名，人均收入4.2萬美元（約合32.8萬港元），也就是說，在不考慮香港房價再次上漲的情況下，一個香港人想要在香港買一套30平米的住宅，需要不吃不喝超過14年，若想住進90平米的豪宅，則需要近44年。

土地供應是根本

1997年以後，香港房地產經歷了多次危機，包括亞洲金融風暴、SARS、全球金融危機等。香港的經濟也一度陷入衰退的境地。究其香港高房價的根本原因，正如前香港特區行政長官梁振英在2017年施政報告中所指出，歸根結底是土地利用問題。

香港的土地利用問題追溯起來其實有一段歷史淵源。在此，引用香港中文大學前財務系教授王澤基接受第一財經採訪時的原話：

「從1984年中英談判後，香港特區政府限定每年售地50公頃，土地供應被大大壓縮，房產價格從1989年就開始上漲，一直漲到1997年的樓價最高峰，1997年時在距離市中心很遠的「貧民區」也要過萬港元一平方尺（約等於0.09平方米），跟市民收入完全脫節。

香港特區政府當時為了壓低樓價推出「八萬五」政策，即從1997年起的未來10年里，住宅房屋供應量平均達到每年8.5萬個，放寬房屋供應。隨後亞洲金融危機加速了房地產泡沫的破裂，價格持續下降，直到2003年的低點。

為了挽救低迷的經濟，政府開始用不拍賣土地來人為地提高價格，市場上的供應速度快速下降，而需求隨著人口增加而增長，價格哪有不上漲的道理？」

實際上，香港並不缺土地。

香港現時總面積達1107平方公里，但有75%的土地因歷史、地理環境及政治原因仍屬郊野地區。目前，僅有26%是已發展土地，作為住宅用途的土地只佔總面積的7%。香港樓市的需求量大，樓價居高不下，增加房屋供應是解決問題的根本。但一方面這會觸及到房地產開發商以及各方利益，另一方面也會遭到團體及環保人士的強烈反對。

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