闖蕩各種行業後的沉澱 如今「2天完成1單房產交易」

從地產開始 夯實基礎

畢業於多倫多約克大學經濟學專業，在讀大學時便開始積累社會經驗，19歲時買了自己的第一輛車，對自己的人生有著周全的規劃，在大學時就曾為自己設立去銀行工作的目標，當然，進入銀行工作並不是他的最終目標，這僅僅是為將來打下基礎。

在經歷多個行業的磨鍊後，皮黎將自己的就業方向定在房地產行業！房地產一個朝陽行業，永遠都不會過時，房子不僅僅可以作為投資，更重要的是它具有剛性需求，屬於人們的必備物品，不論你是租還是買，總要有個地方住。

想要成為一名合格的地產經紀可不僅僅只是做銷售這麼簡單，更多的在於幫助客戶分析需求，整理投資方案，優化投資策略，如何避免風險，獲取最佳收益。同時，過硬的談判技巧、專業的法律知識也是必不可少。

從租房做起 積累客源

地產大軍千千萬，這個行業極具挑戰，每天都會遇到各種各樣的難題，而對於皮黎，剛入行時，曾有一兩個月是最艱難的時候，作為一名地產經紀，初出茅廬沒有經驗得不到身邊親朋好友的信任。

皮黎先生半開玩笑地說到:

「當時跟身邊的朋友說，如果你需要買賣房子可以找我的時候，大家都是躲著你走的，因為買房子是一個大事情，親朋好友對你沒有信任。作為一個新人會不會把這麼大的事情搞砸，沒有人知道。」

當時有一件事情對他打擊很大，有個朋友想買一套價格在三十萬左右的公寓房，找了皮黎想約看房，當時皮黎對這單生意很上心，精心準備了三四天，篩選出適合這位朋友的房源，準備約時間看房，結果從朋友那裡得知已經找了別的經紀，最後看房也就不了了之。

這樣的階段大概維持了一兩個月。過程很難熬，但好在之前的工作經驗練就了他強大的抗壓能力。皮黎給自己制定了一套廣告、市場推廣的方案，從租房開始做起，認真的對待每個客戶，一步一步腳踏實地的干，時間長了自然就能得到周圍親朋好友的認可，覺得皮黎是一位業務量很大的經紀，也就不會再在把他當新人對待。

隨著經驗的累積，慢慢發現其實並不需要依靠親朋好友，自己已經積累了屬於自己的第一批客源。今年六月中旬開始租房市場持續火熱，預計將持續至今年年底，這段期間，皮黎每個月都能超過十單的成交量，也就是說差不多兩到三天會完成一單交易。幫助客戶租到舒適的房子，是每個地產經紀都需要經歷的過程。恰巧是這些租房客戶才是你積累下的第一批人際關係，必須嚴謹認真的對待。把這一批客戶服務、維護好，今後才會有買房、賣房的客戶。

皮黎分析說到，在加拿大做生意，必須要先建立信任，之後才有可能合作。有了第一次愉快的合作經歷後，才會有第二次合作的可能。在中國則恰恰相反，因為人口基數大，所以可以就做一單生意，因為之後還會有新的客人。但在加拿大只有這麼多人。

從預算出發 制定投資

目前皮黎主攻公寓市場，包括現房和樓花。嘉德置業擁有豐富的樓花資源，在華人市場名聲口碑皆優。除此之外，皮黎還涉足商業租賃及生意買賣，物業評估及售前建議，可謂是一名全能的專業地產經紀。

在為客戶量身打造合作方案時，皮黎首先會從客戶的自身經濟情況出發，有多少富餘的資金可以拿來投資，比如客戶準備在房產投入多少，能動用的現金流有多少，需要給出一個大概的範圍，這樣才能給客戶分析出最適合的投資方案、投資策略。比如說，買房究竟是為了自住、投資還是投資兼自住。

舉例而言，當時有一位客人想要投入50-60萬間，但是沒有固定的想法，對於房型這類還沒考慮好，目前客戶打算自住，有可能之後回中國不再回來，那麼這個房子就會被轉為投資房。綜合這樣的情況，皮黎認為，這50-60萬間需要考慮的因素就多了，比如正在實行的15%外國買家稅，每個月的持有成本，包括房貸、管理費以及「最可怕的」地稅。這些費用如果平均分攤到每個月那麼建議客戶將投資金額放在50-55萬之間，留出5萬的空間較為保險。隨後客人將投資的區域設定在North York至Scarborough之間，最終，皮黎像客戶推薦了Fairview Mall附近。該地區投資自住兩相宜，Fairview Mall附近近幾年發展空間很大，有一些新的樓盤比如The point 和 The Peak，這些新樓盤建成後將帶動一定的人流量，當然還有一些已經建成的新盤，這些相比Yonge街，房子更新，人流也不擁堵，因此也不用去Yonge街「湊熱鬧」。

再說說投資房和自住房的區別，需求不同，選擇的地區也是就南轅北轍了。如果是作為投資，那麼多大附近的樓花或者新房都是絕佳之選，這些地區的房子放在出租市場上，兩三天就被搶了。要是趕上租房旺季，一天就被搶走了！但如果考慮到自住，市中心一室的房子沒有停車位，而且市中心開車相對比較複雜，停車位也比較難找。因此考慮到純粹自住的話，Highway7則是最好的選擇。價格便宜、交通便利、周邊配套的設施也很齊全。但是，如果將這區作為投資的話，轉手率則比市中心低。如果考慮到投資兼自住，那麼則推薦Fairview Mall附近。

從數據看起 市場動向

基於今年四月實行的新政，導致很多獨立屋賣家持觀望態度，今年的房地產市場經歷了二月、三月的巔峰期之後，獨立屋交易量較最高時期有明顯下滑，同比去年下滑了40%左右。但交易價格並沒有下跌，因為庫存收緊，很多賣家都不想在低位賣房，那麼在需求不變的情況下，交易價格就不會有明顯的下跌。在大多倫多核心地區價格不降反增。

新政對房地產市場的影響其實是比較緩慢，不像股票市場，今天出現一個負面新聞，明天價格就嚴重下跌，房地產市場對於一個利好消息或是一個不利消息都需要時間來衡量，需要時間來慢慢觀察。再加上今年央行已經兩次加息，是否還會再度加息，目前還尚未可知，這對房地產市場也會有一定的影響。而這個影響則需要到年底才可以遇見。為此，現在對於大眾而言，只能持觀望的態度，到年底局勢才會逐漸明朗。

今年公寓市場自年初起持續火熱，市中心新樓盤可謂樓宇林立，價格可能仍有上漲空間。今年第一季度平均價格較去年同期上漲了24.3%，第二季度平均價格較去年同期上漲28.1%。從去年的$415,454上漲至$532,032，上漲超過10萬！但是誰也無法預測這個趨勢將會持續多久。如果買家現在立刻入手，只要維持這個趨勢再漲半年就賺到了！半年之後不會下跌低於買的價格，只是漲幅可能不像現在這麼高。所以，如果手頭上有閑散資金的不妨可以拿出來做點投資，因為庫存和交易量基本與去年持平，平均交易所需時間降低一半從去年的25天降至12天，未來發展勢頭良好，受政策影響反應不明顯，建議買家在投資前分析具體地段的租售比，避免盲目跟風。

雖入行不深，但早已總結出了自己的方法，也積累的不少的客戶基礎，相信今年年底的聚會上，皮黎一定會綻放屬於他的光芒！

文自ehouse411.com

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