澳大利亞公寓崛起！「澳洲夢」在改變

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前

言

據公開上市的貸款選擇經紀機構（Mortgage Choice）的一項最新調查，有房者與無房者之間的差距正在迅速擴大。數據顯示，超過60%的澳洲人認為，只有富人才能實現成為房主的這一澳洲大夢。63.2％的澳洲人認為只有那些有很多錢的人才有希望實現買房這一澳洲大夢想。

澳洲統計局的數據顯示，澳洲自住房擁有比率從2006年的68.9％降至2011年的67％。全國自住房擁有率在1966年至2011年期間的平均水平為69.2％，1966年時達到歷史最高水平71.4％，而2011年創下歷史新低67％。

購買房產的澳洲大夢如今仍然存在，但其含義正在變的多樣化。

比如，擁有房產的夢想過去被視為佔地四分之一英畝的獨立房。但是今天，這個夢想已經演變成包括不同類型的住房，及公寓房。

2011年，全澳共批准了5.2萬套公寓房的建設。到2016年，公寓房修建批准的數量已經躍升到10萬以上。這一躍升是明確的證據，表明公寓房在澳洲人中成為普遍的房產選擇。

有些買家為他們的生活方式選擇購買公寓房，而更多的人則認為這是低成本進入房產市場的機會。

無論是出於個人住房偏好、生活便利還是其他原因，越來越多的澳大利亞人選擇公寓作為居所。澳大利亞2016年人口與住房普查結果表明，在人口普查當夜，10%（2,348,434人）的澳大利亞人口居住在公寓房中。目前，公寓房住戶與獨棟屋住戶的比例為1:5，而在1991年這一比例為1:7。公寓生活所代表的是一種普遍的城市發展現象，其中以主要首府城市表現尤為突出。

閱讀導航

- 澳大利亞公寓時代已經到來（統計報告）

- 公寓房一般在何處？

- 收入與家庭支出

- 各地詳細情況

澳大利亞公寓時代已經到來（統計報告）

公寓入住量

據2016年人口普查統計結果，過去25年來，澳大利亞公寓（含平房和單元房，不含聯排別墅）入住量增長78%，為1,214,372套。

儘管普查結果表明過去5年公寓入住量的增速有所放緩，但是實際上自1991年來公寓房數量一直呈穩定增長態勢。 值得一提的是，1991年至1996年期間，公寓入住量增長20%，在2001年至2006年間則增加了近17％。

對比獨棟屋入住率

過去25年來，隨著公寓房入住率的不斷增長，獨棟屋的入住率也在持續增長（從1991年的4,533,595套增長至2016年的6,343,419）。兩者對比的話，公寓房與獨棟屋入住率為1:5， 而在1991年這一比例則為1:7。

高層公寓

公寓房往往和高層建築聯繫在一起。人口普查結果表明， 4層及4層以上公寓的普及率持續上升。在1996年，僅有1/5的入住公寓房屬於這種高層建築。但是到2016年，高層公寓的入住率翻了一番，占所有公寓房的38%，為463,557套。

公寓房一般在何處？

州和領地

2016年入住的1,214,372套公寓房中，近半數（47%）位於新南威爾士州，隨後依次是維州（23%）和昆州（17%）。就公寓相對私有住房總量的比例而言，新州所佔比例最高，為21%。北領地這一比例也不低，為17%。

首府城市

公寓以首府城市地區較為多見。以下3大首府城市的公寓房就佔到了各自所在州公寓房總量的90%以上，即墨爾本（94%）、珀斯（92%）、和阿德萊德（91%）。昆州的公寓房分布相對較均衡，首府城市布里斯班的公寓房所佔比例僅為昆州總量的52%。

公寓入住人群

2016年普查夜，10%的澳大利亞總人口在公寓房中度過，約為2,348,434人。其中，128,520名訪客居住在公寓房中，40.3％來自海外，其他則來自澳大利亞其他地區。

2016年普查夜，新州超過半數的人口（51%）在公寓房中度過，遠遠超出維州的22%。

其中，新州入住公寓的訪客人數也是全澳最多的，約佔全國入住公寓訪客總人數的51%。

訪客計算在內的話，普查夜平均公寓入住人數為1.9人。相比之下，獨棟屋的這一數據為2.8人。

年齡與性別，公寓入住人群

澳大利亞所有公寓常住居民（不含訪客）中29%年齡介於25-34歲之間，另有11%年齡介於0-14歲的兒童，較10年前記錄的10%略有上升。

公寓常住人口中男性和女性的年齡中位數均為33歲，較澳大利亞男性和女性年齡中位數（分別為37歲和38歲）要小。

據2016年人口普查結果統計，公寓常住人口男性和女性的比例分別為51% VS 49%。但是，就公寓常住人口女性和男性年齡而言，女性年齡較男性年齡要大。這一點可能與女性預期壽命長、不同生活方式和住宿偏好有關。

對比私有住宅總人口

2016年，25-34歲年齡階段的所有人群（私有住宅人口）中超過1/5（21%）的人居住在公寓房中。35-44歲年齡階段和年滿85歲的人群中近1/8（12%）居住在公寓房中。

此外，公寓房年輕群體也相當龐大。11%的年輕人（15-24歲）居住在公寓房中。同樣，0-4歲小孩中9%居住在公寓房中。

公寓常住人口的地域分布

2016年，澳大利亞公寓常住人口（不含訪客）85%生活在首府城市，其中以東岸地區密度最為集中。下圖為按人口密度劃分的4級澳大利亞統計區的分布圖。

就相對較小的2級統計區（SA2）而言，位於內城區的墨爾本SA2的公寓入住人口最多，為37,916人。其中88%屬於公寓常住人口，剩餘的12%則為來自海外或澳大利亞其他地區的訪客。排在第二位的是距離悉尼CBD地區僅5公里的Waterloo – Beaconsfield， 公寓入住人口為27,541人。這一地區原本屬於半工業用地，後經重新規劃用作住房開發。排名第3-4位的分別是悉尼-Haymarket-The Rocks、Parramatta – Rosehill和珀斯市。

2016年普查夜，墨爾本公寓入住訪客為4,420人，其中69%為來自海外的訪客。上文中排名前3的SA2區公寓訪客入住量都不及墨爾本這一水平。

然而，並不是所有公寓密集區都集中在首府城市。諸如Surfers Paradise、Mermaid Beach – Broadbeach、Glenelg、Nightcliff 和 Sandy Bay這些地區，公寓密集程度也處於較高水平，但是在這些地區，公寓與海景房緊密聯繫在一起。

出生國

2016年，公寓入住人口中超過十分之四（44%）出生在澳大利亞。超過十分之一（11%）的公寓入住人口出生在東北亞（含中國大陸和中國香港地區）、南亞和中亞（含印度9%）。

值得一提的是，2016年普查當夜，僅有6.7%出生在澳大利亞的居民（私有住房人口）居住在公寓房中，從側面反映出公寓入住人口多樣化的特點。相比之下，公寓入住人口17%均出生自海外。

據悉，2016年普查夜，澳大利亞出生自東北亞的人群中超過31%生活在公寓中。此外，公寓入住人群中出生自南亞和中亞（26%）和美洲（24%）的比例也相對較高。

家庭和住戶

2016年公寓入住家庭類型以單戶家庭為主，為48%，較2011年的45%有所上升。此外，集體住戶比例也從2011年的8.7％上升到2016年的9.6％。

公寓住戶中有小孩的家庭也不在少數。2016年人口普查結果表明，帶小孩家庭（單親或雙親家庭）在澳大利亞公寓總住戶中的佔比約為44%。

同期，居住在公寓中的單身人士比例出現下降，從2011年的46％下降到2016年的42％。

公寓所有權類型

2016年人口普查結果表明，澳大利亞公寓的住戶所有權情況分別為：全權所有（13%）、按揭貸款（15％）、租用（59%）。與此相反，在獨棟屋住戶中，所有權分別情況為：全權所有（34％）、按揭貸款（38％）、租用（21％）。

就地區而言，昆州和新州的公寓房住戶中，全權所有率最高，為14%。 與此相反，澳首府領地的全權所有率第2低（8%），按揭貸款比率最高（19%）。

在澳大利亞所有州/領地，大部分公寓都是租用的。塔斯馬尼亞州、北領地和南澳大利亞州的比例最高，其中大約有2/3的公寓都是租用的（分別為66％、64％和63％）。

收入與家庭支出

家庭收入

2016年，公寓住戶總收入中位數為每周1,280澳元，遠低於獨棟屋住戶的收入中位數（1,526澳元/周）。

北領地（1,862澳元/周）和澳首府領地（1,669澳元/周）錄得最高的公寓住戶總收入，相當於塔斯馬尼亞（687澳元/周）和南澳大利亞（803澳元/周）中位數的兩倍還多。

租金和月供支出

租金因住房位置、面積和狀態而異。目前，澳大利亞絕大多數公寓均位於城市中心地區。因此，這一因素也直接影響這公寓住戶的租金支付情況。2016年，公寓住戶的租金或月供情況可能較獨棟屋更貴。

對於公寓住戶，2016年周租金中位數為365澳元，高於同期的獨棟屋周租金中位數（330澳元）。 2011年的情況也是如此，公寓租金中位數VS獨棟屋租金中位數為295澳元VS 280澳元。

2016年，公寓住戶每月按揭貸款中位數為1,830澳元，再次高於獨棟屋月供中位數1,733澳元。公寓住戶租金支出占收入的比例可能不低於30%。租金支出不低於收入30%的公寓住戶比例與獨棟屋這一比例分別為28% VS 7.3%。前者是後者的4倍還多。相比之下，4.5%的公寓按揭住戶月供支出占收入比例不低於30%，而獨棟屋的這一比例為8.1%。

住房適用性

住房適用性考慮了房間數與住戶人口學特徵之間的相關性，如常住居民人數、年齡和性別等。

按照加拿大全國入住標準，可以確定公寓是利用不足（有閑置卧室）還是利用過度（需額外的卧室）。

在2016年，公寓住戶與獨棟屋住戶的利用不足情況為38% VS 29%，利用過度情況為42% VS 13%。

各地詳細情況

儘管一些地區存在季節性用工高峰和過渡性學生住房需求，那麼在統計這些地區的住房利用情況時可能會存在問題，但是放大至澳大利亞全國範圍來看，這個問題可以忽略不計。

2016年普查夜，澳大利亞僅3,711套（或0.3％）公寓房需要額外不少於3個房間。其中絕大部分利用過度的公寓房位於新州（2,596，或70％）。具體而言，SA2地區中，Sydney-Haymarket-The Rocks、Pyrmont-Ultimo、Auburn-North和Strathfield地區需要新增不少於3個房間的公寓房數量分別為408、149、146和109套。

就維州內部而言，墨爾本的公寓利用過度情況比較嚴重，191套公寓需要新增不少於3間房間才能滿足住戶的適用性居住需求。

機動車輛

在2016年，近一半（47％）公寓住戶名下僅有一輛登記車輛，停放在公寓房下或附近。持有兩輛車的生活方式僅適用於16%的公寓住戶。相比之下，39%的獨棟屋住戶持有兩輛車輛。

澳大利亞近21％的公寓住戶名下無登記車輛。這一點從一定程度上反應了公寓房大都位於市中心、通勤交通便利的特點。就各州而言，維州這一比例最高，為25%。

各地區詳細情況

以下SA2 地區的無車公寓住戶人數最多：墨爾本（12,357）、悉尼 - Haymarket-The Rocks（5,134）、Carlton （4,960）、Potts Point-Woolloomooloo（4,388）、Waterloo-Beaconsfield（3,721）、 Redfern-Chippendale（3,690）、和南岸（3,018）。

與此相反，持有3輛及以上車輛的公寓住戶比例僅為3.1%。這從一定程度上反映了公寓住宅區內停車面積有限的特點。以下SA2地區擁有3輛及以上車輛的公寓住戶超過300戶：Double Bay-Bellevue Hill (327)、 Surfers Paradise (320) 、Cronulla-Kurnell-Bundeena (313)、Wollongong East (308)、和 Coogee-Clovelly (300)。

END

早前，一份新的爆炸性報告稱，生在悉尼和墨爾本的孩子們以後將難以擁有帶後院的住宅，因為越來越多大部分房間空置的住宅都被50歲以上澳人持有。

澳洲人口研究所（Australian Population Research Institute）學者Bob Birrell先生和David McCloskey先生的報告發現，到2022年，悉尼須新增30.9萬棟住宅，墨爾本則需35.5萬棟。如果以後有孩子的家庭希望和現在的一樣擁有後院，那麼所需的新住宅中，悉尼的一半和墨爾本的三分之二都將是獨立式住宅。

然而，報告發掘出來的人口統計數據顯示，在悉尼和墨爾本的中等城區中，50%到60%的獨立式住宅都被年齡在50歲或以上的人口持有。

幾乎所有住在獨立式住宅的澳人都會在其中住到75歲。即便他們選擇搬家，通常也會搬去其他獨立式住宅，而不是單元房或公寓。

報告表示，隨著更多澳人年紀越來越大，悉尼還將有6.5萬棟獨立式住宅為年長澳人所持有，在墨爾本，這一數據則為7.69萬棟。

另外，根據聯邦政府的政策，通過大房換小房釋放了資金的年長澳人更容易丟了養老金，這使得他們更不願意搬家了。

年長澳洲人的房子有著各種各樣的重要功能：撫養孫輩、蒔花弄草、和朋友聚會。幾乎沒有什麼人願意在75歲以前搬出獨立式住宅，即便到那個時候，願意搬出去的人也很少。他們不會為更年輕的人讓路。」

其實，相比獨棟別墅，年輕人比較青睞公寓，這主要是因為公寓一般靠近內城區，周圍交通便利，配套設施齊全，同時靠近工作所在地，省去很多上下班通勤時間。

但年輕人每天都在變老，也會有自己的孩子，那時候面積小的公寓一定使得居家生活變得不那麼舒適。但那時候，他們一定也會發現獨棟別墅的價格已經變的越來越不易負擔。

也許，「澳大利亞的公寓時代」已經到來，澳人一生能擁有一棟屬於自己的、帶院子獨棟屋的「澳大利亞夢」也早已隨之改變。

本文作者：Anna陽映紅、Cynthia 高晨曦

本文製圖：Chloe

本文參考文獻來源：澳洲國家統計局、澳洲人報、悉尼先驅晨報、abc news、澳洲金融評論報

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