大摩：新加坡房價2018年起10％！已經開始漲了！

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蘿蔔點評，萬事通說房事！

新加坡私宅價格指數第三季環比上揚0.5％，終結近四年來的下跌趨勢。

市區重建局今天（10月2日）發布的預估數據顯示，本地私宅價格指數由第二季的136.6點上揚至第三季的137.3點，扭轉第二季0.1％的環比跌幅，也為2013年第四季以來持續15個季度的下跌划上句點。

代表高檔私宅的核心中央區（CCR）第三季價格微升0.2％，代表中檔私宅的其他中央區（RCR）價格保持不變，代表大眾私宅的中央區以外（OCR）則止跌回升，第三季價格上揚0.7％。

最近，三家重量級機構紛紛發布了新加坡私宅市場的分析報告。

其中華僑銀行（OCBC）投資部的分析報告最保守，預測新加坡私宅市場將於明年見底。看來華僑銀行的預估是過於保守了，事實證明，現在新加坡私宅價格現在就已經開始上漲啦！

第二家重量級機構，新展銀行(DBS)的分析則認為，今年的新加坡房價將繼續下降2%，之後於明年上升3%。

第三家重量級機構，摩根斯坦利(Morgan Stanley)的分析報告最為樂觀，預測新加坡房價在2018年底前將上升10%。

摩根斯坦利的分析報告推翻了之前的今年房價跌4%的預測。最新的分析認為，新加坡的房價將於今年上升2%，明年底之前上升8%。

9月11號的商業時報 (BT) 報道了相關新聞。

從各家機構的分析來看，具體的百分比數字各有不同，市場拐點出現的時機是今年還是明年也有爭議，但是共同的結論是，市場趨勢已經改變，拐點就在眼前。

今年初，我曾經寫過一篇點評文章《2017年新加坡房產市場見底，最佳買房時機來了？》，詳細分析了2016年房市表現與以往幾年不同的地方，並大膽預測市場拐點要到了。

半年時間過去了，當時分析的幾點趨勢，已經被市場證實。

我們看一下最新的數據。全部數據來源自市區重建局(URA) 。

01

私宅成交量

2016年全年，新私宅（不包括執行共管公寓）的銷售量為7972個單位，是2014年以來的最高銷量。

2017年的頭8個月，新私宅（（不包括執行共管公寓）的銷售量已經達到了8388個單位。今年的新私宅銷量將大幅度超過去年。

其中，新盤日光的情況再次出現。

位於後港區的執行共管公寓Hundred Palms Residences開盤七個小時之內，全部531個單位一掃而光。

新加坡上次出現新盤日光現象還是四年前，位於裕廊東的J Gateway公寓發售的時候。

除了新盤日光，也出現了開盤當天賣出超過50%的單位，發展是封盤起價的情況。

02

私宅成交價格

我們看一下最新的房產價格指數圖表，截止於2017年上半年。

這是一張綜合了各類房產價格的指數表，我們重點看住宅類指數。

用紅框框出來的，是最近四個季度的住宅指數。

2016全年的私宅價格下滑3.1%，這個跌幅是2013年以來的最小跌幅。

2017年上半年，私宅價格下滑0.5%。 其中第一季度下滑0.4%，第二季度下滑0.1%。

私宅跌幅持續減速。

我們拭目以待下半年的市場表現。

03

私宅供應量和未售出私宅數量

2016年度，新加坡建成投入市場的私宅數量達到了巔峰，超過2萬間。

2017年上半年，約8100間私宅建成。加上下半年的約8千間私宅，2017年總計1萬6千間私宅建成投入市場。

2018年和2019年度，全年的建成私宅總數將維持在8千間上下。

2020年起，私宅供應量將大幅度減少。

在這裡為什麼只談私宅供應量，不談執行共管公寓(EC)供應量。因為EC單位受政府政策限制，建成之後需要家庭自住五年才能進入市場。

大量新私宅單位竣工，使得2017年的私宅空置率持續維持在高點。2017年第二季度的私宅空置率和上個季度持平，維持在8.1%。

房東們今年的日子還是不太好過。

但是蘿蔔認為，隨著供應量的大幅度縮減，未來幾年的出租市場會有好轉趨勢。

2016年出現一個現象，發展商未售出的新私宅單位創下歷史新低。

時隔半年之後，我們再看看數據，發現又出現了新的歷史新低。

截止2017年上半年，沒賣出的新私宅單位銳減到15085個。

再來看看轉售市場。

第二季度的銷量已經回到了2012年樓市高峰的水平。

04

最近的地皮動向

今年的集體出售(En-Bloc)市場已經瘋狂了。

九個月之內，九個公寓項目成功的集體出售，總價值33億新幣。 每隔幾天，就能在新聞看到關於集體出售的新聞。

最新的集體出售出現在九月中旬，巴特禮地鐵站附近的豪山村，以2億7100萬元成交，成交價居然比屋主的要價還高出15%。

發展商需要填補地契到99年，尺價成本預估超過1700元，但附近房地產在轉售市場的成交尺價只有1200到1300元。

消息一出來，市場轟動，聯合早報專門發了篇社論。

這麼高的價錢搶地，發展商瘋了嗎？

發展商沒瘋，只是太饑渴了。

市場引擎已經啟動，車要開了，手上沒地的發展商上不了車。

蘿蔔綜合點評

2017年過半，新加坡的房市進入平穩的階段。市場氛圍已經被炒熱，價格波動還不大。這是政策，發展商，買家，三方博弈的結果。

市場出現冰火兩重天的局面，熱門的項目很快售罄，冷門項目無人問津。

熱門還是冷門，主要是看樓盤的綜合條件和性價比，跟具體價錢高低反而關係不大。

比如說一天賣完的Hundred Palms EC樓盤，屬於價格親民的。

但還有一些位置不好的EC樓盤，價格同樣親民，就是賣不動。

高端項目裡面，烏節路後面的Twin Peaks已經100%賣完了。更高端的豪宅盤Gramercy Park也賣出了超過80%。

九月開始，非有地私宅私宅的發展費用平均調高13.8%，這是十年來最高的增幅。調控主要針對發展商今年的火爆買地行為。這顯示了政府對房產市場極高的關注度。

市場趨勢已經改變。發展商開始陸陸續續的起價，不過也不敢一下起很多，都是1%-5%的起。

在這個階段，期待大跌是不現實的。那麼，房價漲之前，一大波房子在等你入手，詳情點擊下文鏈接！

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