新澤西買房記，在美國買房是一種什麼體驗？

今年年初我大學同寢的一位好朋友被公司派來美國公幹一年，老朋友異國相逢自然十分高興，從紐約JFK機場接他回曼哈頓的路上，他向我透露了這次來美的一項私人要務：在美國買套房。

朋友老婆計劃兩年內要來美國讀個MBA，他們自己也有移民美國的打算，所以他想趁這次公司外派公幹的機會購置一處房產，一方面方便老婆上學居住，一方面也正好為以後移民做個準備。

朋友在紐約沒有什麼其他熟人，於是我差不多和他一起跟進了從前期選房、一直到交易完成、收到房門鑰匙的整個購房過程。

今天正好通過這篇文章，一邊分享朋友在新澤西州的買房故事，一邊來和大家聊聊在新澤西州買房有什麼特定步驟和注意事項。

01

前期準備工作

朋友在赴美之前已經做好了充足的案頭研究工作，計劃購置房產的大概地點、房型、預算都已經差不多了，就差來美國實踐操作了。

朋友老婆雖然計劃申請幾所位於紐約市的大學就讀，但他們把選房區域定在了和紐約市隔著一條哈德遜河的新澤西州。

紐約的房地產價格之高一向是名聲在外，一河之隔的新澤西州的房地產市場則是另外一番光景。拿紐約買房置地的預算花在新澤西，通常情況下都可以出現公寓變豪宅、一套變兩套的戲劇性變化。

除了買房價格相對低廉、房屋較新、空間更大等因素外，新澤西和紐約一河之隔的方便也很吸引人。很多在曼哈頓工作的白領都選擇居住在新澤西，每天可以選擇便捷的公共交通方式往返兩地。再加上新澤西這兩年各種華人超市、餐館越來越多，完全可以滿足中國人的特色飲食需求，所以思前想後朋友決定在新澤西州購置一套房產。

從新澤西的Jersey City downtown望向紐約方向

朋友自己做完各種功課後，鎖定了新澤西一處距離紐約軌道交通一個小時之內可以到達的小地方，考慮了便捷性、安全性和價格因素後，他聯繫了當地的一位房產經紀人，開始了每周末密集的看房旅程。

兩個多月後，最後他在當地選了一處各方面他都很滿意的Condo公寓，終於可以進入正式的購買流程了。

02

簽訂房產

購買協議

在房產經紀人的協助下，朋友向賣方提供了他的報價，但第一輪報價因為低於其他買家的報價被拒了，於是朋友又和經紀人商量提供了第二份報價，這次報價因為價格漲了一些、再加上全款交易，並且對完成交易時間更方面比較靈活，願意在完成交易後繼續讓賣方居住一段時間直到他們完全遷出。感受到朋友的誠意後，賣方接受了朋友的出價，他們這次交易的第一步「簽訂房產購買協議」正式開始。

「

在新澤西州「簽訂房產購買協議」一般可以有兩種情況：

買賣雙方先商議交易價格、進行合同條款商議， 達成合意後再簽合同，合同生效;

也可以買賣雙方先簽署合同，再進行合同條款的商議，至達成合意後，合同生效。

」

不過在這種情況中，雖然雙方先簽訂了合同，但這份合同並不會馬上生效，合同中會註明雙方律師有3-7天的時間審閱合同。期間買方律師可以根據雙方要求拒絕合同的所有條款，如果此時合同作廢買方可以收回之前支付的定金，交易結束不受任何影響。

在雙方律師審閱期間，就應該在合同中標註清楚房產交易過程中的各項細節：例如之後會進行的房產狀況檢查、在什麼樣的條件下合同作廢等細節信息。像我朋友的例子還要在合同里加一條，完成交易後可以把房子出租給原房主三個月，如果出租這三個月里出現房屋損壞應該如何分攤責任等信息。

03

進行房產狀況檢查

合同生效後，朋友在他房產經紀人的推薦下找到一家專門的房產狀況檢查人員對這套房產及環境進行檢測。

聘請專門的有執照檢查人員就房產狀況進行房產以及環境檢驗，是購買二手房過程中非常重要的一步。在簽訂的房產購買協議中，應該對房產檢查的很多細節進行詳細規定，例如買方有多長時間完成檢驗、發現問題後將會如何解決(例如賣方花錢修理、賣方不修理但會降低交易價格等)、或者問題嚴重到什麼程度可以取消交易等。

就購買獨立住宅房產而言， 一般包括但不限於以下檢查:

a 房屋牆壁塗料是否含鉛

b 房屋內是否氡氣含量超標

c 重大建築問題

d 房產是否在水災區內

e 房產上是否有不符合政府規定的污水池

f 訂購房屋平面圖， 測量土地的大小以及檢查是否有違章建築

04

貸款申請

朋友因為考慮到貸款身份的問題，所以提前準備了購置房產的所有資金，所以不涉及貸款申請。

但一般情況下有了很正式的購買意願後，買方應該儘快聯繫銀行進行貸款申請，一般情況下銀行需要一周至數周不等的處理時間。如果是海外買家購買美國房產，還應該提前了解自己的身份是否能在美國申請貸款這樣的關鍵信息。

05

律師進行盡職調查

在簽署了房產購買協議之後，買方律師就會儘快展開盡職調查，這個步驟的時間可以與買方進行房產檢查、申請貸款同時進行。

盡職調查時律師會對房產的產權獨立性和完整性進行檢驗，如果產權有瑕疵，買方律師會向賣方律師提出產權警報，要求賣方律師在過戶前清除產權瑕疵，保證產權的獨立和完整。

就購買新開發公寓房產而言，在講解合同期間， 買方律師會進行對於大樓書 (condo offering plan) 進行盡職調查。 並且對於買方提供相應法律建議。在房屋建造完成後， 賣方律師應提供政府部門相關文件， 證明房屋建造合規。

06

房屋過戶、

交易完成

完成了以上所有工作後，買賣雙方就可以約定進行過戶了。

在過戶前， 朋友收到了律師製作過戶費用明細以用作進行過戶款項準備。在過戶前一天朋友對買方對房屋進行了最後一次檢查，並且在當天購買了房屋保險。

在過戶當天，在律師們的陪同下買賣雙方正式辦理過戶手續，簽署產權轉讓文件完成過戶，朋友經歷了前後幾個月的奔波忙碌後終於拿到了自己美國新家的門鑰匙。

不過並不是拿到門鑰匙這筆交易就完全結束了，過戶完成後，買方律師會向銀行寄出簽署完畢的銀行文件，向產權公司寄出相應文件，向當地政府登記部門寄出需要登記的文件。地契和貸款文件通常需要1-2個月完成政府登記。登記完成後，產權公司向銀行以及買方寄出產權保險單。

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看完以上這一套新澤西購房流程，大家不得不承認相對於國內的房產交易，美國的步驟要複雜繁瑣很多。從我朋友的買房經歷中大家也能感受到律師幾乎貫穿了整個房產交易過程，從第一步簽訂購買協議，一直到最後交易完成，每一步都離不開律師的專業指導和幫助，所以一位有經驗的房產交易律師也會讓您的美國購房經歷變得更加順暢。

如果當下或未來您有在美國新澤西、紐約購買新建、或二手房產的計劃，歡迎通過以下方式聯繫我們，元合律師事務所房地產交易部將竭誠為您提供優質法律服務。

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