為什麼六成德國人打死也不買房？

文史 10-05

財迷哥說

與德國的經濟繁榮相比，德國房地產市場一直不溫不火。在這裡，近6成國民住在人均居住面積33平方米的出租房中，享受較高品質的生活。他們對房地產的「性冷淡」反應，源自德國政府強大的支持。德國政府規定，房東不能隨意趕走房客，租金也不能超過規定的價格上限。另外，對那些炒房的投機者，德國政府準備了一系列稅收政策進行打擊。所以綜合來看，租房成本就像一粒芝麻，而購房成本就像一個西瓜，孰輕孰重，一目了然。

財迷哥有個同學叫大海，是個抽風大王。

說他抽風，是因為他的經歷太過曲折。本科畢業後，學校保送他去讀研，結果他非要去工作。工作一年後，他又因為不順心，吵著鬧著參加研究生考試，而且還真讓他考上了。研究生期間，他又跑來北京上歌德學院學德語，並且在研究生畢業後成功申請到德國海德堡大學的offer，跑到德國去讀哲學博士。

講了這麼多，財迷哥自己都被繞暈了。

轉眼間，大海已在德國待了三年。空間的距離太過遙遠，讓財迷哥與他的聯繫也越來越少。然而上周末，身在德國的大海突然給財迷哥發了一條微信：

與苦逼的財迷哥相比，大海的幸福指數應該不錯。畢竟，財迷哥每天琢磨的是票子和房子，而人家大海關心的卻是啤酒、足球和洋妞兒。

大海說，來到德國後他才體會到，一套房子對幸福指數的影響有多重要。

他來德國前，老家位置不錯的樓盤均價已經漲到15000元/平方米。要知道，那只是位於中國西部的一座三線城市，居民平均月薪也就是3000元。樓市均價與月收入比值為5:1，泡沫程度簡直讓人目瞪口呆。而彼時的北上廣深，那房價更是暴漲到3萬上下。

「去你媽的房價。」甩下一句狠話，大海瀟洒的跑到了德國，去追逐他內心的康德和黑格爾去了。

在德國，通過總部位於法蘭克福的中介機構KBC，大海選中了一套面積為20平方米的公寓。這套公寓距離學校大約3公里遠，月租金320歐元，也就是2300元人民幣。

「在海德堡當地，一套房屋住宅的月租金大概在500歐元。很多當地人都是租房，因為房租只佔他們收入的一小部分。德國人認為，花錢去享受世界各地的陽光，要比購置一套不動產更有意義。」大海說，與熱衷當房奴的中國人相比，德國人更在乎生活的品質。

的確，德國是一個很「處女座」的國度。除了追求生活的品質，德國人嚴謹的性格還讓他們常年位於世界頭等強國之列。2015年全年，德國名義GDP為30259億歐元，同比增長3.8%，位列世界第四位。而德國人均收入，也高達42505歐元，也就是30.74萬人民幣。

那麼，德國人追求的生活品質有多高？

就拿房子來說吧。財迷哥了解到，德國人均居住面積達到33平方米，其中90%住在中低層住宅中。而這些敞亮的house，居然有多一半是出租房。

是德國人買不起房子嗎？當然不是。

柏林是德國房價漲幅最快的城市，目前中心地段房價為每平方米4111歐元，普通勞動者用8.6年的收入可購買一套中等價位的住房。

這要是在中國北京，一套中等價位的住房大約500萬，2015年北京平均年薪17.07萬，需要29年。

對比來看，德國房地產的性價比明顯要高於中國。

但是為什麼超過一半的德國人不願意買房？

這是因為德國人天生就對房子「性冷淡」。而這種觀念，是因為德國人只把房地產看作居住的保障工具，而不是拉動GDP增長的產業和投資生財之道。

德國《住宅建設法》規定，房子建設時一定要考慮公益和福利的基調，考慮中低收入群體。這就給德國的房地產制度定了基調，那就是為窮人服務。

與中國政府不同，德國政府直接把麵粉賣給百姓。

德國政府嚴格監管土地銷售，由於土地私有，可以自建房、合作建房，開發商很難壟斷市場，操縱地價。

德國老百姓買地建房有兩種方式，一種是從開發商那裡買宅基地，這樣的土地所有權歸自己，但是建房成本稍微貴一些，好處是房子建成以後，每年就不用再向國家交租金了。另一種是政府救濟貧民百姓，你可以在這塊地上建房子，但土地權不是歸自己，建成房子以後，需要每年給國家或者土地開發商交一點土地使用租金。這樣的建房成本就比較便宜。

儘管政策這麼好，但德國人並不領情。

德國是全球產權房擁有率最低的國家之一。德國人認為，買了房子後，手裡的現金流就會被封死，自己也會被禁錮在一個地方。德國人的天性是，哪裡工作好，咱就往哪去。所以他們覺得，人活著千萬不能被房子困死。所以，更多的德國人選擇租房。

當然錢也是一個問題。因為在德國做業主，你根本沒有投機的機會，反而還會承受各種「心累」。

購房

德國銀行很少被允許發放相當於房產80%以上價值的貸款，因此，潛在房產購買者首先需要至少兩成的現金。大家都知道，德國並不是一個儲蓄型國家。所以兩成首付對他們來說，也是一筆不小的巨款。購買之後，購房人還要繳納高額綜合稅率。

出租

講真，財迷哥真心覺得德國房東是最憋屈的。

德國的優惠稅收政策鼓勵房東儘可能地將房產租賃出去。但是對房東來說，租房也很累。

德國房租出租法規定，那些出租的房子，房東絕對不能任意漲價，租金上漲幅度3年內不得超過20%。如果超過，租戶有權向法院提起訴訟，法院將判決租金上漲無效。

這兩年歐洲經濟陷入危機，德國政府更是人情做到底。去年3月，德國議會通過租房法的修改案（《限制房租法》），對房租上漲限制得更嚴，要求對老住戶3年內租金漲幅不得超過10%。這項新法還規定，誰委託中介出租房屋，誰支付中介費，以減輕租客負擔。

除了法律規定租金上限，德國還有一個租客協會。目前協會會員超過300萬人，如果哪裡租金上漲快，租客協會會組織遊行示威，漢堡、柏林都發生過。

再說個正面教材。話說在德國有個城市叫奧格斯堡市，這個城市裡有個叫Fuggerei的福利院，這個福利院呢，是世界上目前最古老的福利院，已經有500年的歷史。這個福利院不但古老，還是世界上租金最便宜的房子。租金多少？0.88歐元，也就是差不多人民幣6塊左右，而且這不是月租，是年租。所以也就是說一年租金是6塊人民幣，為什麼這裡的房子會這麼便宜呢，因為這裡的房子已經500年沒有漲過租金。

賣房

德國二手房買賣更是要收上一筆巨款。用於出售的房產首先要繳納評估價值1%—1.5%的不動產稅，房屋買賣還要交3.5%的交易稅，假如通過買賣獲得盈利，還要交15%的差價盈利稅。新購住房未滿7年轉讓，綜合稅率更高達50%。

繼承

德國還對住房繼承人/受贈人採用超額累進稅率，徵收遺產稅或贈與稅。

這種情況下，德國那些房產開發商的房子只能賣給那些連鎖房屋租賃企業，就像中國的鏈家、我愛我家。但是德國的鏈家和我愛我家可沒有中國這麼邪惡。因為一旦它們邪惡，德國立法這柄劍可就要發飆了。

（END）