這座一線城市房價連續跌了1年，但購房成本卻不降反升！

近日深圳公布了9月份的新房價格數據，數據顯示，9月份深圳新房成交均價為54314元/㎡，自2016年10月份以來，這是連續12個月下跌了。

筆者整理了一張表，大家看一下：

從這張表，大家可以醒目的看出這樣一個事實：雖然深圳的新房成交均價在12個月里跌去了7286元，但僅2016年10月份就跌了5989元，之後的11個月總共才跌去了1297元，平均每個月跌117.9元。

也許這張圖讓你更醒目的認識到深圳房價的走勢圖（截至2016年8月，圖片製作：房屋屋）。

房價走勢之外，身處深圳的朋友應該能感覺到這樣的數據到底是怎麼生產出來的。

首先一點就是成交新房的「位移」，以往賣的新房都是價格比較高的區，而自從2016年10月份以後，那些房價相對較低的偏遠地區貢獻了絕大多數的成交量。核心城區直接不給網簽，這也是為什麼僅2016年10月份一個月就能跌去近6000元，而之後的11個月的成交價走勢近乎「水平」。

上面說的是新房，我們再來看看深圳的二手房市場，由於沒有官方價格數據，下面這張圖的數據來源於房天下（圖片製作：房屋屋）

成交量方面，2017年9月份的數據顯示，深圳共成交商品住宅853417平米，其中二手房佔比超過68%。很明顯，二手房價格才能真實反映深圳購房者的實際購房成本。

在房貸利率上面，9月底開始深圳多家銀行首套房已經上浮10%，二手房上浮15%。而在去年同期，深圳首套房貸平均利率還有9折的優惠，這一年間，首套房貸利率從4.41%上升到了5.39%。以300萬房貸為例，去年本息和為541萬餘元，今年則達到了605萬餘元。月供也從15040.55元上升到16827.20元。

在房貸額度方面，目前額度已經十分緊張，在消費貸被清理的大背景下，銀行實際也放緩了房貸審批流程。即使你是首套房，想獲得房貸也相當不易。

總之在深圳買房，現在已經非常不容易，房價雖然下跌，但誠意非常不夠，而房價之外的成本卻迅速攀升。

當然，對於深圳的購房者來說，也有好消息，深圳的兩代人之間公積金已經完全打通。以前是父母可以用自己的公積金幫助子女貸款或還貸，現在子女也可以用自己的公積金幫助父母貸款或還貸，父母和子女可以互相幫扶。

假如用公積金貸款，兩代人可以獲得疊加更高的額度，但最高額度並沒有變化，多人為購買單套房共同申請公積金，最高額度仍然是90萬元，也就是說，這種代際互助實際上只能在90萬元以內幫助申請人獲得更高額度，比如以前因其他條件限制，只能申請到70萬，現在有可能獲得最高的90萬元額度。

一線樓市已經發生深刻變化

對於生活在一線的剛需來說，目前基本上就兩條路，要麼選擇長期租房，未來根據相應的規定每個月可以獲得額度不等的租房補貼；要麼選擇極小的、地段極差的商品房。

要想獲得一套標準的一居室或者兩居室，按照當前的工資水平，別說首付攢不出來，連月供都夠嗆。

不過，一線城市開始給了一點小小的「誠意」，比如北京和上海的共有產權房，深圳的人才房等。這些房子數量很少，但性價比極高。比如北京剛剛搖的第一個共有產權房項目，價格僅為周邊二手房的4成。雖然不能享受多少價格增溢收益，但就一線城市來說，這種房子已經相當奢侈了。

一線城市已經形成四級住房供應體系，租房—廉租房（公租房）—共有產權房（人才房）—普通商品房。

在這個四級體系中，大部分人都會集中於一、二級，按照官方的說法，隨著收入的增長，年輕人可以逐漸改善自己的居住條件，從租房升級到購買普通商品房。但從實際情況來看，這種升級的難度非常大。

一是有限的商品房，開發商是不願意蓋普通住宅的，而是會蓋更高端的住宅，獲得更高的利潤；

二是購房能力相對縮水。房貸利率已經進入上升通道，這一輪持續時間可能是5-10年。新入場者購房成本是逐漸上升的，這個升幅已經超過了收入增幅。去槓桿之下，剛需所謂的首套房購房需求也得讓道。

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