每平米96萬元！這個「一線城市」的房價，讓人目瞪口呆！

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作者：韜略哥   來源：財經韜略（ID：tttmoney8）

每平米113萬港幣，摺合

萬元人民幣！

據《星島日報》報道，

月

日香港誕生了新樓王。可以說，這個價格挑戰了人類的心理極限，放到全球任何一個地方都是令人震撼的價格。

更令人吃驚的是，這個樓王不是俯瞰維多利亞港的山頂別墅，甚至不是聯排，而只是一棟孤零零的高層建築里的「頂層複式」。

樓盤是名字叫「天匯」，位於港島干德道

39

號，上面中的紅點，就是它的位置。

這個片區又被稱為「西半山」，所以樓盤的名稱又被稱為「西半山天匯」。

這是一個「老豪宅」項目了，多次賣出香港的「樓王」。

最新成交的一套房子是

4871

平方英尺的（約

438

平方米）頂樓複式，成交價為

5.22

億港元，

約合每平方英尺

10.5

萬港元（相當於每平米113萬港元，摺合

96

萬元人民幣

/

平方米）

，刷新了去年

11

月亞洲複式豪宅

10.48

萬港元

/

平方英尺的記錄。

據公開資料，「天匯」（見上圖）的建造時間是

2007

年到

2009

年，最初由恆地主席李兆基私人持有，後來其中六成的物業賣給了李兆基控制的上市公司「恆地」。這個大廈高

34

層，共有

66

個單位，都是大面積的豪宅。

為了求吉利，大廈不設

4

、

13

、

14

、

24

、

34

等樓層，最上面

6

層的編號竟然是

60

、

61

、

63

、

66

、

68

，最高一層是

88

樓（這棟樓只有34層）。

天匯的「跳層」也成為一個事件，曾引起香港輿論的廣泛關注。

「天匯」從

2009

年末一開盤，就成為香港的「風暴眼」。

當時的最高售價達到每平米

70

萬港元，創下全球豪宅最貴的記錄，引發了廣泛關注。

根據報道，首批發售的單位只有

20

多個，其中

24

個單位很快被預定。然而令人大跌眼鏡的是，到

2010

年

6

月，恆地卻公告稱：實際最終完成交易的只有

4

個單位，另外

20

個單位交易取消，包括那套每平米

70

萬港元的「最貴豪宅」。也就是說，「天匯」首期的退房率超過

83%

！恆地也宣稱損失

7

億多港元。

上圖：從天匯某個單位的陽台上望出去。

當時「文匯報」曾為此發布消息，標題是「天價神話幻滅，西半山天匯

20

單位撻訂」。

所謂「撻訂」，就是購房者在繳納定金之後沒有履行購房手續，被開發商沒收定金。

天匯的「天價交易」變成「世紀撻訂」，引發公眾、媒體、政府、立法會、香港證監會等的普遍質疑，大家懷疑是不是開發商與買家串謀「造市」，或者有人洗錢。香港警方商業罪案調查科曾到恆基地產總部、負責處理天匯買賣的律師行，以及個別「撻訂」買家的辦公室搜查。

後來的調查顯示，「撻訂事件」里的確有人涉嫌洗黑錢，其中就有買下三套「天匯」豪宅的內地富商丁書苗（後來「撻訂」）。而丁書苗，是原鐵道部部長劉志軍案里的主要行賄人。

總之，「天匯」是一個「有故事」的樓盤，裡面的很多「故事」至今籠罩著神秘的面紗。

好了，人的事情我說不清，接下來說說樓。從「天匯」新樓王這則新聞中，我們可以得出如下結論：

第一，真正有競爭力的城市，房價會隨著通脹、人口和資金的流入而不斷上漲，下跌往往是階段性的，上漲是長期趨勢。

香港雖然最近幾年經濟不景氣，但仍然是全球競爭力居前的經濟體，是中國內地和國際市場最大的經濟聯絡人。每年外資的

60%

以上，是轉道香港進入內地的。而內地企業、個人境外資產配置的第一站，也往往是香港。由此帶來香港不動產上漲的壓力。

雖然香港官方對來自內地的購房者、香港二套房購買者施加了

30%

的印花稅，但仍然很難壓住房價。

第二，真正的單價樓王，往往出現在頂級城市的市中心，它的形態不是別墅，而是視野開闊、有特殊景觀的高層、大面積公寓。無論是交通、商業都配套良好。

此次成交的「天匯」頂層複式，就符合這個特徵。它的視野除了山景，還有無敵的維港景觀，更為重要的是它就緊靠著香港的

CBD

，400米到700米範圍有兩個地鐵站，坐擁都市的繁華。在紐約中央公園旁邊、英國倫敦海德公園旁邊（見下圖），也不斷有類似的「天價豪宅」、「世界樓王」出現。

所以，那些遠離都市中心、只有依靠私家車才能進出的豪宅，大多是偽豪宅，

很難找到接盤人。它們會敗給時間，最終隨著脂粉的褪去變得斑駁陸離、面目全非。

第三，所有的天價房，都有「造市」的痕迹，它們的升值空間往往被提前透支，因此是富人展示身份、實力的遊戲而已，很難說是好的投資。

2009

年至今，北上深很多區域的房價都上漲了

10

倍以上，香港房價翻倍的也不罕見。但是天匯自從誕生那天（2009年），最高價就是每平米

70

萬港元，昨天成交的新樓王每平米

113

萬港元，升值幅度有限。

2015

年

12

月，天匯還成交過一套樓王，面積是

5732

平方英尺（約合

533

平方米），也擁有無敵海景。當時成交價

5.9

億港元，摺合每平方米

110.7

萬港幣。

2015

年

12月

至今，內地很多城市房價接近翻倍，上漲

60%

以上很常見，但天匯的高價盤只上漲了

3%

都不到。

第四，不斷出現的挑戰民眾心理極限的「天價盤」、「樓王」，是資本的狂歡、債務的狂歡、槓桿的狂歡。

上圖：香港貧困階層的蝸居。

這會對中下階層、年輕人產生巨大的心理壓力，傳遞出多半是「負能量」。對此，官方應該高度重視。

所以從這個意義上說，香港應該學習內地的樓市調控政策，通過增加土地供應量，來減輕房價的上漲壓力。

關於香港土地問題，最後再多說兩句。第一，香港目前不缺地，北部大量土地處於農耕狀態，但種種原因開發力度不夠；第二，香港人口密度只有深圳的三分之二，比澳門差距就更大。很多人只去過港島、尖沙咀，以為香港人口密度極大，那只是少數區域的情況。

從理論上說，把香港房屋總量增加一倍，都是可能的。

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