雄安「三變」，能否成為城鎮化發展的樣板？

作者：梁雲風 ／ 微信公眾號：qspyq2015

這是秦朔朋友圈的第1566篇原創首發文章

雄安「三變」變的是什麼？

「雄安新區絕對不搞土地財政，一定要考慮百姓的長遠利益，絕不搞形象工程。」日前 ，雄安新區建設的這三條原則一公布，立即在社會上引發強烈反響。在中國樓市價格節節高升的今天，這三條原則如一股激流，在讚美和質疑聲中一騎絕塵。

質疑是肯定的，在今天的地方政府，土地財政佔據著絕對的比重，如果不搞土地財政，哪來資金推進城市建設？征地一次性完成，農民怎麼長久獲益？針對質疑，官方提出「三個變」的思路：變土地平衡為城市平衡，變政府爭利為讓市民獲利，變產權少數人擁有為社會共有。

根據雄安新區官方的解釋，不搞土地財政就是政府不再以「賣」地為主，土地使用權為政府與老百姓共有，以往的房地產開發「變身」為房產開發商，開發商根據新區規劃建設方案，按照市場機制進行開發建設。建好的住房將實行租售並舉，其中公共租賃住房占「大頭」。

租售並舉和積分制被引入雄安新區的建設，並被作為一項創新。「雄安新區不搞土地財政，不走房地產主導的城市發展老路，未來將在房地產方面進行創新，實行租售並舉。」雄安新區管委會負責人在接受媒體採訪時說。

租售並舉被不少房地產從業者看作是遏制炒房的「利器」。在國際上，利用租賃市場平衡房價的典範是德國。在德國，居民大多沒有自有房，而選擇租房住，自戰後到現在，這一趨勢一直持續。2012年底的公開數據顯示，德國自有住房率約為44%，租賃住房率約為56%，3800萬戶家庭中超過2000萬的家庭居住在租住的房屋中，其中77%的年輕人都是租房居住。

雄安新區的「三變」原則，著眼於「房子是用來住的，不是用來炒的」這一理念，如果真能在租賃市場上有正確的引導，既能滿足不同群體的住房需求，又能擠壓炒作空間，確實是一項創新。

從現實情況來看，雄安新區確實有實施租售並舉的條件，在新區建設初期即制定相關政策，相比於其他樓市發達的城市，可以避免公租房淪為陪襯甚至是腐敗的暗瘡，推行以租為主、以售為輔也就更加順暢。

土地財政「錯位」錯在何處？

為什麼雄安新區不能搞土地財政？這是很多人心裡在問的。

國家發改委學術委員會秘書長、中國國際經濟交流中心首席研究員張燕生認為，雄安新區承載的使命是創新，今後將成為中國的「矽谷」，是中國成為創新型現代化國家的心臟區域。這樣的安排吸引的是高端產業和從業者，高房價在一定程度上對吸引創新人才將起到不可忽視的負面作用。從中央對雄安新區「千年大計、國家大事」的定位來看，也可以看出，國家對雄安新區的建設發展，不允許再出現炒房阻礙城市創新發展。

在過去的房地產模式中，是典型的「虧兩頭，富中間」模式：擁有土地的農民拿到的征地補償款遠少於土地的增值收益，而購房的城市居民又要為高房價買單，成為接盤俠，真正受益的是地方政府和開發商，他們拿走了土地增值收益的大部分。

從去年5月份的「權威人士」講話和去年國慶以來密集出台的房地產「四限」（「限購」「限貸」「限價」「限售」）政策可以看出，高房價正在成為中國經濟發展的不穩定因素。

原建設部副部長、中國房地產業協會原會長楊慎在9月19日接受《中國房地產報》社長栗文忠的採訪時指出，中國房地產行業目前問題的癥結在房地產「沒有完全放在解決民生問題上」，在定位上脫離了民生的屬性，成為炒作的「金融產品」，「定位定錯了之後，房子的品質和居住屬性就放到次要的位置，結果就是造出來的房子大小不合適，居住不合適，要不然就是居住安全不合適。」楊慎先後在建築工程部、國家建委、城鄉建設部任科長、處長、研究所長、局長、副部長等職，並於1991年至2000年期間擔任中國房地產集團公司董事長，參與並見證了中國房地產市場化的眾多決策，是中國房地產行業的老兵。

不少地產行業從業者認為，要糾正這種定位的偏差，雄安新區是一個好的實驗樣板。此次提出的「三變」思路，變土地平衡為城市平衡，是指政府不再主要靠賣地為生，而通過促進城市工商業發展、擴大就業水平，在稅收中擴充地方政府的錢袋子；變政府爭利為讓市民獲利，則是指不搞一次性徵地補償，更要抑制過高的房價，真正讓處於兩頭的老百姓共同分享土地增值帶來的巨大收益；變產權少數人擁有為社會共有，這一條尤為關鍵，是實現以上兩個思路的基礎。

簡單地說，雄安新區的「三變」思路，就是將房地產回歸到「住」的基本定位上來，讓人民真正享受土地升值的收益，讓房產成為經濟社會發展的助力而非阻力。

雄安模式，能否推廣？

雄安新區的模式核心舉措包括租售並舉和積分制。在目前來看，租售並舉在北上廣深等房地產深度開發的城市推廣短時間內難度較大。上海財經大學公共政策與治理研究院院長鬍怡建分析，因為其他城市已經賣了大量房子，再搞公租房，銜接起來就不那麼順暢，很難做到。

雄安新區的探索實踐，將為我國未來城鎮化道路提供新的借鑒。至少從兩個方面有借鑒作用。

對擁有土地的農民來說，雄安新區將再造一套新的城鎮化紅利分配機制。在「三變」模式下，農民、政府和開發商共享城鎮化發展的蛋糕。具體來說，是未來土地使用權將由政府和農民共有，以往的房地產開發商變身為「房產」開發商，不再擁有土地使用權。政府和農民以土地出資，折成股份，成為城市的「股東」，而房產開發商則以資金和技術入股，成為「股東」，最后土地增值的收益由三方共享。

對於進入城市的創業者，則通過積分制來分享蛋糕。剛開始先租房住，工作時間長、貢獻大的市民攢夠一定積分，也可以以較低的價格把房子買下來，但在一定期限內不能賣。如果要出售房產，政府將有優先購買權，以略高於同期銀行本息的價格回購，避免房屋頻繁「倒手」推高房價。這樣既能起到遏制炒房的作用，又能激勵創業者以自己的勞動作為出資，一同分享土地增值的收益。

從上面的分析可以看出，租售並舉是積分制的前提，積分制是對遷入人口與當地政府、戶籍居民在權利上的一種平衡。這種模式能否真正作為樣板，至少還有兩點值得探討。

一是目前積分制在北上廣深等不少城市都已經實行，但一方面積分門檻高，時間長，無形中製造了「同權」的門檻。所以，未來雄安新區如何設計積分制度，非常考驗當局的智慧。

二是對於城鎮化過程中的中小城市來說，如果是人口凈流出地，積分的作用將形同虛設，由此可見，雄安新區「三變」的原則，關鍵在於提高租賃市場的比例，將利益共享落到實處。

不過，可以預見的是，隨著中國城市化進程的加快，地產行業仍將是一個增量市場，中小城鎮仍將繼續成長，大力推廣租售並舉為時不晚。我們可以對比一下中美日韓四國的城鎮化水平。截至2016年底，如果按照城鎮常住人口來計算，我國的城市化率已經達到了57.4%，按城市化的「階段論」來看，我國已經走到了第二階段的尾聲。對比一下，世界銀行的數據顯示，截至2016年底，日本城鎮人口佔總人口的比重高達93.9%，韓國城鎮化率達到了82.6%，美國的城鎮化率是81.8%。

「雄安模式」值得期待。

祝祖國繁榮昌盛，祝朋友們皆大歡喜。每年的這個時候，中秋、國慶、秦圈圈上線紀念日都在日子附近，都在祈願中國明天會更好。

「 本文僅代表作者個人觀點 」

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