溫哥華地區房地產市場：市場格局持續分化，民眾剛需依然堅挺

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[溫哥華頭條 加拿大樂活網lahoo.ca編輯]

樂活按語

房價還會繼續攀升嗎？

【高度周刊（Riseweekly）張維斌撰寫】溫哥華地區房地產市場9月份的數據，充分顯示一個持續分化的市場：一方面，公寓和城市屋的市場熱鬧非凡，價格節節攀升；另一方面，獨立屋市場進入了一個平衡市態，銷量減少價格平衡。

公寓市場：

上個月公寓的成交量是1,451套，在全地區總成交量（2,821）中，佔有一半以上的份額，也就是說，公寓的成交量，支撐著全地區市場的半邊天，總銷存量比也高達60.4%。從成交價上來看，公寓的指標價格比去年同期上升了21.7%，平均每月上升幅度高達1.8%，呈持續快速上升之勢。

城市屋市場：

上個月城市屋的成交量是518套，在全地區總成交量（2,821）中，佔有18.4%的份額，總銷存量比也高達42.3%。從成交價上來看，城市屋的指標價格比去年同期上升了11.6%，平均每月上升幅度近1.0%，同樣持續快速上升著。

獨立屋市場：

上個月獨立屋的成交量是852套，在全地區總成交量（2,821）中，佔有30%的份額，總上市量卻佔有市場總存量的62%，總銷存量比僅為14.6%。從這個意義上來講，獨立屋處於平衡的市態。從成交價上來看，獨立屋的指標價格與去年同期相比，升幅僅為2.9%，平均每月上升幅度僅僅維持在0.24%，上升乏力。

由此看來，本地民眾對中低價房屋的「剛需」依然強勁。這是市場上一個明確的信號，住房消費以本地人的居住需求為主，哪裡有百姓買得起的房源，哪裡就有大筆的資金流入。從目前公寓的指標價格$635,800來看，再根據老張對本地人自住房的價格上限（$80至$90萬）的測算，未來的2至3年公寓價格系統還有約30%的升幅潛力。

近兩年來，本地百姓對住房的「剛需」，在大溫地區周邊地帶表現得淋漓盡致。在溫哥華地區公寓市場熱絡的同時，菲沙河谷的公寓市場可以用「超級火爆」來形容。全地區公寓的價格系統在過去一年來平均升幅高達35.2%！每月的升幅平均高達3.0%！這個數據會使得我們廣大華人投資者大跌眼鏡吧？

多年來，大部分華人投資者對菲沙河谷不屑一顧，認為這裡太遙遠，房價低、治安差、房屋升值乏力。但是經過各級政府的努力，這裡在社區規劃、設施配套、公路拓寬、橋樑免費、未來的快速公交系統等等諸多方面都已經有了非常大的改觀，客觀上已經「拉近」了這一地區和大溫哥華中心地區的距離，加快了人口流動速度。另外，溫哥華中心城區高企的房價也在推動著本地購房者，向著周邊地區房價的可負擔區域流動，造成了這樣一個遠郊房價更加狂熱的局面。

我們將大溫地區和菲沙河谷地區的市場價格在過去一年來的升幅做一個比較：

大家可以看到，菲沙河谷地區（以素里、蘭里為主）在過去一年來，房地產市場的各項價格指標都遠遠優於溫哥華地區。

老張再一次提醒諸位，對共管類房屋的投資，千萬不要過於集中在中心城區，因為共管類房屋的終極消費者是當地具有「剛需」的加拿大百姓，而他們的消費能力是有限的，總體上不超過$80萬至$90萬這個極端數值。如果您投資的公寓單元或城市房價格超過這一上限，未來的升值空間就極其有限了。當地人在中心城區買不起公寓城市屋的時候，目光就會自然轉向外圍市場。過去一年來，北素里和蘭里的公寓分別上漲了38.2%和35.0%，就充分說明了這一點。

從投資的角度來說，雖然公寓有升值空間，但是房地產的投資畢竟要以土地投資為主，在溫哥華地區尤為如此，因為我們這裡土地供應量及其有限，投資人應更加著眼於獨立屋和共管式房屋的土地投資。中心城區的舊獨立屋，周邊城區可用於公寓和城市屋建築的土地項目，應該是投資首選。

市場綜述：

在成交量方面，2017年9月份的總成交量為2,821套，與2016年9月份相比增加了25.3%，與2017年8月份相比減少了7.3%。上個月的總成交量與過去十年來相同月份成交量的平均值相比，大幅超出了13.1%。2017年9月大溫地區各類房屋的當月上市房源為5,375套，與2016年9月相比上升了12.0%，比2017年8月份大幅上升了26.6%。大溫地區MLS系統目前市場上的房源總量為9,466套，比2016年9月增加了1.2%，與2017年8月份相比增加了7.5%。

在成交價方面，8月份大溫地區各類房屋的綜合指標價格為$1,029,700，比去年同期上升了9.4%，比2017年7月上升了1.0%。這項綜合指標價格是市場繼2016年8月份創造的前期高點之後，經歷了市場調整，再逐步走高，創造的新的歷史高點。

人氣指標方面，9月份的總銷存量比（當月的成交總量與市場的房源總量之比）為29.8%。在各類房型中，獨立屋為14.6%，城市屋為42.3%，公寓為60.4%。這些數值表明，市場房源的總存量有限，市場還是處於比較典型的賣方市場範圍，只是獨立屋尚處於平衡市道。銷存量比值反應的是市場的人氣，是市場當月的成交量和市場房源的總存量之間的比值。人氣指標居高不下，主要是緊張的供求關係造成的。

關鍵數據：

我們來看看溫哥華東區、西區、西溫、北溫、本拿比、列治文、南素里-白石鎮等華人聚居和鍾愛的獨立屋市場，過去一年來這幾個城市區域的表現如何呢？

公寓市場是近期的亮點，個別城區漲幅驚人。我們來看一看幾個中心城區公寓較為集中的市場漲幅：

我們看到，大溫地區的鄰居--素里，公寓的指標價格漲幅已經遠遠超過了我們，12個月之內漲幅高達38.5%！

市況要點：

1. BC 省政府宣布對國外買家徵收15%的附加過戶稅的14個月之後，市場已經完成調整並直接進入反攻和拉升階段。

2. 安大略省政府4月下旬，宣布對外國人和非居民購房者徵收15%的附加過戶稅。雖然實施細則比較溫和，但手段卻和BC省如出一轍。安省地產的成交量已經大幅下滑，相信將有一部分熱錢迴流BC省，溫哥華地區的房地產市場將得到迴流資金的推升。

3. 在美國開始加息之後，加拿大央行近期連續2次加息。即便如此，利率水平仍將處於歷史低位。各大銀行已經開始調升房貸利息並適度調整審批程序，長期的房貸低息政策已經結束。

4. 大溫地區本地人在市場內的交易一直很活躍，中低價位的房屋仍然是市場上交易量最大的品種，也是市場的總體重心，房屋的可負擔性依然是主要指標。低價位上市的公寓和連體屋以及大溫周邊地區菲沙河谷等地標價不足百萬的舊獨立屋和新建的小型獨立屋的交易非常活躍。素里和蘭里的公寓市場在急劇上升。

5. 中高價位房地產價格近幾個月來在逐步回升，到9月底，大多數城區的獨立房價格已經升至去年的高點之上。

6. 來自中國的留學生家長和短期遊客作為市場買家的主力軍，支撐著市場的半壁江山。消費的房屋品種主要集中在共管式房屋和中低價獨立屋範圍內。

7. 中國的外匯管制，表面上限制了資本外流，但民間資本外流早已呈現不可逆轉的態勢，溫哥華地區的房地產市場是這些外流資本的主要目的地之一。

8. 過去一年來，新移民入境數量有了大幅的增加，2015至2016年度，全年入境的新移民總量已經達到了32.09萬人，是過去30年來的最高值。2017年度將大幅提高移民配額，尤其是大幅增加留學生轉移民的配額。新移民的增加會給本地房地產市場注入新的活力，中低價位的房產市場尤為如此。

9. 華人建商越發活躍，正在拆建的獨立屋遍地開花，建築質量和風格也越發成熟，未來幾年將更多地影響溫哥華地區的城市風貌和建築格局。

10. 華人建商正在快速進入大中型的公寓和城市屋小區開發市場，列治文、本拿比和溫哥華西區已經成為他們的主戰場，素里和蘭里市內共管式物業的項目開發中，華商投資愈發多見，公寓和城市屋開發用地的交易日趨活躍，單位價格也在快速上升。

11. 商業地產已經成為華人投資商的關注熱點，也強烈地吸引著海外資金的目光，投資目標漸趨多元化，買家主要以尋求土地開發增值，以及項目的保值和穩定回報為主。大中型商業地產項目已經開始進入熱銷狀態。

12. 新的公寓樓盤在不斷地被推入市場，買家認購踴躍，樓盤預售市場火熱。與此同時，樓花轉讓也處在熱銷狀態。菲沙河谷地區不斷湧現的中低價位公寓和城市屋樓盤十分搶眼，強烈地吸引著年輕人口。

13. 新近勝選上台的NDP和綠黨聯合政府，可能祭出殺招兒打壓樓花倒賣行為，旨在阻擋海外熱錢瘋狂炒樓，未來的樓盤預售市場和樓花市場將被整體降溫。

14. 中心地區地段優越和環境優良的舊獨立屋仍然是市場買家關注的熱點，各城區內買家競價現象比比皆是，菲沙河谷的市況也大體相同。

15. 菲沙河谷市場依然火熱，Abbotsford和Mission兩個城區表現尤為亮眼，陽光海岸也在緊緊跟上，各類房型都在強勢上漲著。

16. 各個邊緣城區近幾年推出的新建小型獨立屋和大中型城市屋近幾年一直是年輕購房族追捧的目標，高貴林東北部、楓樹嶺東部、素里中南部、蘭里中部等地新屋房源日漸緊俏，同時，素里市中心一帶的公寓樓盤也愈發熱銷。

市場熱點：

中心城區的獨立屋方面：過去3個月來漲幅最大的是皮特草原，漲幅為6.2%；其次是楓樹嶺，漲幅為4.7%；第三名是穆迪港，漲幅為3.6%。中心城區的公寓市場方面：過去3個月來大溫漲幅最大的城區是東本拿比，漲幅為12.9%，其次是楓樹嶺，漲幅為12.8%，第三名是皮特草原，漲幅為12.5%。中心城區的城市屋市場方面：過去3個月來漲幅最大的城區是楓樹嶺，漲幅均為 9.2%，其次是高貴林港，漲幅均為7.4%，第三名是皮特草原，漲幅為6.9%。邊緣城區威斯勒和斯高米市的公寓價格漲幅驚人，3個月來的漲幅分別高達18.4%和12.9%。然而，市場總是漲跌互現的，近期有跌幅的是西溫哥華的公寓市場，3個月來的跌幅為1.2%。

觀察結論 ：

經過1年多的調整，不同種類的房房價格和市場態勢走出了分化行情。年初自二月份以來，各類房屋也已經穩步上揚8個月之久。這應該是此波行情的初始階段，未來的市場走向將受到新政府的政策和央行加息等方面的限制，市場價格將以溫和上揚為主。

老張之言，僅供參考。更多信息請瀏覽：www.VanRealtor.com

感謝《高度》周刊（Riseweekly）授權轉載，未經允許請勿轉發。

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