如何避免買到小產權房？購房者買房前必讀！

一開發商為給自己開發的小產權房辦理房產證，偽造國有土地使用證及地籍調查表，並利用偽造的借條安排他人到法院進行虛假的民事訴訟。這是安徽省亳州市中級人民法院近日受理的一起虛假訴訟案。

除了把小產權房轉正來試圖規避風險外，還有一些開發商從「舊改」下手。這是一個被認為是深圳獨有的房地產開發現象，由於公開招拍掛的土地少之又少，舊改成為開發商在深圳發展下去的主要出路。這些開發商其實是看中了深圳「城中村」的增值模式，意圖從舊改和租售小產權房中謀利。

然而小產權房在海南省也比較普遍，近日天涯區新開田村一小區一棟高8層、建築面積達10296平方米的小產權房被依法拆除，該地保持著日均拆違近萬平方米的「打非治違」高壓態勢。

小產權房為何還屢禁不止。很多情況下，業主在購房時不知道是否買了小產權房，到頭來懊悔不已。

所謂小產權房，是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱「鄉產權房」。該類房屋沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。

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而我們一般購買的普通商品房都屬於大產權房，其中包括70年產權、50年產權、40年產權三種。

其實，識別小產權房也不是很難。「小產權房」主要有三種情形：

一種是在集體建設用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬於該農村的集體所有者，外村農民不能購買;

另一種是在集體企業用地或者佔用耕地違法建設的房子。

最後一種是各類農業園或養老院的別墅，這類房屋一旦發生糾紛，購房者無法得到賠償，因為買賣合同是無效的。

一位行業內專家告訴中國房地產報記者：「很簡單，小產權房一般在城鄉結合部出現得比較多，這些地方處於農業用地與城市建設用地結合處，處於尷尬地帶。另外，在工業園區、產業園區比較發達的地方也有這種趨勢。」

業主分辨不清是小產權房可以鑽空子的原因之一，一定程度上還包括業主貪圖小產權房的便宜。當然，開發商的「別有用心」，也導致小產權房「野火燒不盡，春風吹又生。」例如，深圳城中村的長期存在，開發商就看中了它的增值模式，把目光聚焦在舊改和租售小產權房上。

在上述專家看來，從購買者角度上，國家是禁止去購買小產權房的，因為小產權房建立在一個錯誤土地使用制度上，背後是存在問題的。還有一些開發商抱有小產權房轉正的想法，大體上國家都要進行嚴厲打擊。事實上，對於既往小產權房，政府會審慎對待，會考慮當地住房實際要求和相應法律。因此，購買小產權房風險必然不小。一旦購買此類房屋，在財政、房屋轉讓、流通等方面都是沒有權益保障的。甚至，小產權房的存在對於國家來說，可能面臨土地出讓金以及相應稅費的流失，政府是嚴厲禁止的。

事實上，購買小產權房還需要承擔一定的風險。

1.有五證

這類住房是建在集體土地上的，不允許對外銷售，沒有法律保證。也就是說，購買這樣的房子拿不到國家發給的產權證。這是由國家的法律和土地的使用性質所決定的。

2.拆遷難補償

除了不能辦理房產證外，那些「便宜房」實際上屬於違章建築，如果被拆除，業主也不會得到拆遷安置補償。

3.質量難保證

房屋質量沒人監督，一些開發商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發，除了房屋質量和房屋售後保修難以保證以外，入住後的物業管理也極容易出現問題。

4.配套不完善

這些房子幾乎都沒有暖氣、天然氣等配套設施。而且將來一旦出現糾紛，可能連水電都沒有。

5.遺贈麻煩

由於缺乏產權，未來在遺產繼承時也會遇到許多麻煩。借新農村建設、舊村改造名義，是「小產權房」目前普遍的運作模式，具有打擦邊球的性質。

那麼，究竟如何解決小產權房遇到的問題。

專家觀點

針對小產權房的處置，對已建成未入住的建議禁止銷售；對已入住的，要等國家政策出台後再行處置；對在建在售的，在停建、停售基礎上，以不形成小產權房事實為基本處理原則，能拆除的拆除，能退還的退還；對嚴重違反規劃或建築質量不合格存在安全隱患的在建項目依法 拆除。總體來說，政府可以強制回購小產權房，在一些用地屬性比較緊張的地方改為其他用地，對於小產權房社區比較密集的地方，轉為租賃住房，這樣造成的矛盾相對比較小，有利於社會穩定。

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