長租公寓如果都是歡樂頌的22號樓，那每個月3千真不貴，否則就是坑

小處說，是房子給了人以歸屬感，大處說，是城市讓人更宜居。

一則杭州本地新聞，標題就是《給年輕人一個溫暖的家》。說的是杭州某國企推出長租公寓項目，地點位於杭州東北角的石橋路76號，價格是3000-4000，面積是32-50平米。運營方告訴記者，這組公寓的目標受眾就是來杭創業、工作的年輕人，品牌名稱也表達了希望成為年輕人在城市一個「安寧的巢穴」的訴求。

營運方還表示，與個人租賃住房以及分散式長租公寓相比，集中式長租公寓的標準化產品、較小管理半徑、社區氛圍等都顯現出巨大的優勢。而且一開始就與手機APP綁定，可以不用鑰匙開門，用手機預約清掃服務，「二三十元一次」等，看上去真的很美好。

然而這個「溫暖的家」，卻有個冰冷的價格。我在網上查了一下，這處公寓已經是杭州比較偏的地段了，過去是郊區，現在隨著杭州東站的啟用，漸漸發展起來。它對面就是三里亭，同地段精裝修一室房的租金，一般報價在2000元以下。剛剛參加工作的年輕人，一般來說對價格會比較敏感，更多人寧願選擇價格更低的普通民房。3千起步的價格，確實有些貴了。

我信奉市場經濟，房屋租賃價格定價，本來是企業自主經營權的範疇，應完全由市場進行調控，別人不應致喙。但這是一家去年才成立的國企。國有企業的市場經營行為，帶有國有資產保值增值的政治要求。國有資產說到底，屬於全民所有，因此，國有企業的經營行為，帶有公共性，需要在一定程度上接受公眾的監督。定這麼高的價格，能不能實現保值增值的目的？

同時，長租公寓的推出，其政策本意在於通過鼓勵城市外來人口養成長租習慣，從而減少購房需求，抑制房價。所以，長租公寓房應當帶有公益性，不是純市場行為。而3千起步的高租金，是否能夠經得起市場檢驗，達成抑制樓市價格上漲的政策初衷？老百姓還是有權議論一二的。

國企轉型為房屋租賃公司，其政策依據來自於7月20日，住建部等9部門聯合發布的《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，該通知明確提出，人口凈流入的大中城市要支持相關國有企業轉型為住房租賃企業，以充分發揮國有企業在穩定租金和租期、積極盤活存量房屋用於租賃、增加租賃住房有效供給等方面的引領和帶動作用。當然，該通知也沒有忘記鼓勵房地產商、中介機構、物業公司等企業進入這一市場。

與之相配套，今年8月，杭州作為全國發展住房租賃的試點城市，也印發了《杭州市加快培育和發展住房租賃市場試點工作方案》，明確提出「扶持國有企業發展規模化租賃」，要「充分發揮國有企業帶動引領示範作用，支持國有企業開展規模化住房租賃業務」。

從政策意願來看，這一系列舉動都是為了對嚴重失衡的租購比例進行再平衡。據統計，我國城市租購比僅為2%，大大超出世界平均水平。越不富裕的國家，自有住房比例越高，比如，羅馬尼亞的住房擁有率高達 96.4%，斯洛伐克、波蘭、俄羅斯等東歐國家都超過了80%；南歐窮國，像是西班牙、義大利，都超過75%，甚至達到85%。

而在發達國家，租房是很普遍的現象，美國的租房比率達到三分之一，歐洲經濟火車頭德國，一直以來都只有50%；而「最富裕」的國家瑞士，住房擁有率只有44%。在亞洲，最富有的日本和韓國，自有住房持有率分別是日本56%，韓國42%。更多的是寧願選擇租房也不願買房的家庭。

根本原因兩個，一是附著在房產證上的權益遠大於租房戶，有房就有戶口，有戶口就有福利，在教育、醫療等方面有著天壤之別。二是由於房價一直在變態上漲，持有住房的受益遠大於任何投資行為，所以中國人無論如何都要持有一套自己的住房。

但是，租購比嚴重不合理的結果，造成了房地產市場的畸形發展，並帶來了嚴重的社會可持續性發展問題。普通人和政府一樣，寅吃卯糧。購房者只有紙上富貴，眼看著房價一天天漲，賣了以後沒地方住，還得花更多的錢買回來。有貸款的更可憐，一輩子就基本被銀行綁定。而政府則大肆出讓土地，揮霍掉未來的發展空間，留下一屁股爛賬。

這樣的發展模式難以為繼，所以才有租購同權改革。然而，如果租賃市場長期發展不起來，租購同權就難以真正實施。國家一次次發出各種文件，大力鼓勵發展房屋租賃市場，也是基於這樣的目的。因此，長租公寓項目，面對的又主要是年輕人，就更應該帶有一定程度的保障房性質，過高的價格會使得長租房政策變味。

由杭州市人社局公布的數據表明，杭州市區全社會在崗職工（含勞務派遣）年平均工資為61174元。在比利時，房東一般不把房子租給需要花工資30%租房的人，他們認為這樣保障不了租客的生活穩定性。這個比例我們可以套用一下。一個城市的平均年租金應當不高於年收入的30%才是合理的。按這個比例，杭州市的年平均租金應該在1.8萬左右。所以，這個長租公寓每年3.6萬到4.8萬的價格，已經失去了公益性，超過了合理租金的一倍以上。

當然，長租公寓相比較長期租用民房，存在著周邊環境、物業服務等方面的優勢。但這樣的優勢，還不足以讓人們願意付出比周邊民房貴一倍的價格。若要形成長租習慣，真正把公寓當成家，價格還不是最主要的，還應當有社交化的場景。

熱播電視劇《歡樂頌》、《愛情公寓》就展示了這樣的景象，幾個年輕人租住在一起，成了好朋友。22號樓的5個姑娘，演繹出多少喜怒哀樂的故事？如果，能夠通過大數據，提供更多類似的場景，這錢才收得更有道理，否則就是一個坑。

小處說，是房子給了人以歸屬感，大處說，是城市讓人更宜居。

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