潘石屹，一個王朝的背影！

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從潘石屹的建外SOHO說起

2004年的夏天，我初到北京，當時的北京房地產市場仍不溫不火無人關注，四環內的房子不過五六千元。

我有一個大學校友在國貿的建外SOHO做售樓，我去找他敘舊，在他帶領下參觀了當時在北京最火的樓盤——建外SOHO，它的打造者是當時聲名如日中天的潘石屹。

當我看到這個位於國貿附近樣貌奇特的白色大樓組群建築時，感慨潘石屹如果是畫家，一定是先鋒派的代表人物。

建外SOHO拿的是住宅用地，然而潘石屹立志要把它打造成完全不同於普通住宅的特立獨行的建築，這個總佔地面積70萬平米的項目，佔據了國貿附近最大的黃金地塊，由18棟公寓、2棟寫字樓和大量裙樓組成，所有樓體外立面都是白色，無陽台，統一的巨大落地窗，在陽光下熠熠生輝。

每戶分割面積從90平到700平不等，戶型巨大，室內結構更像寫字樓而非住宅。當我提出疑問時，朋友驕傲地告訴我，潘總打造的是全新的人居項目，不是傳統的住宅樓項目，SOHO頂樓的天窗都是全玻璃的，追求人與自然的合二為一。

建外SOHO

彼時建外SOHO的售價是13000元，是2004年的天價！

在潘石屹個人光環的大力加持下，在著名的「長城腳下的公社」發布會的大力宣傳下，當時建外SOHO的銷售奇佳，很多京城富豪、山西陝西的煤老闆整層整層地買進建外SOHO。

我只知道，那位銷售建外SOHO的朋友在一年之後就買車買房，然後開始轉戰潘老闆的SOHO尚都。

今天，2017年，建外SOHO的價格是多少?鏈家均價：55000元，升值4.2倍，而當年它旁邊賣5000元的住宅今天賣多少呢，10萬元，升值20倍。

當年大量買進建外SOHO的業主今天如果有機會見到潘石屹，他一定會問「為什麼，為什麼，為什麼?」

為什麼?我想潘石屹也會很無奈，因為他算準了中國房地產這一波波瀾壯闊的行情，卻估錯了它的走向。

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當藝術家誤入房地產

一切都是性格使然。

潘石屹如果不進房地產這一行，我想他一定是一個才華橫溢的藝術家，即使後來入了房地產功成名就，潘石屹仍不忘他最初的夢想。

同其他很多悶聲發大財的房地產商相比，潘石屹一直很高調，他出書、開微博、做廣告代言，數次在電影中出演角色，甚至最近還參加了真人秀節目。

正是因為不甘平凡和不願效仿他人，潘石屹對傳統的住宅建築一向嗤之以鼻，他追求前衛、現代化的建築風格與理念，追求光與影、力與美的結合。

所以，才有了建外SOHO這樣的前衛建築，所以，才有瞭望京SOHO、銀河SOHO和 SOHO尚都這些不平凡如藝術品一樣的建築群。

望京SOHO

銀河SOHO

SOHO尚都

寫到這裡，我真的很想致敬老潘，中國的房地產商，像潘石屹這樣有夢想的建築師太少，只會複製粘貼建住宅群的地產富豪太多。

然而，市場給老潘開了一個無情的玩笑。中國十多年波瀾壯闊的房地產進程，老潘主導的這類建築並不是主流。

中國人民很富裕，然而，也很保守和現實，人們需要的只是最適合居住的住宅，它可以不花哨不美觀，甚至可以很破舊，它只要有廳、有卧室、有廚房衛生間陽台即可，人們只願意為這樣的房子，支付大量的溢價。

所以，北上深的各類老破舊住宅漲上天，而潘石屹佔據了絕佳位置的建外SOHO只能黯然神傷。

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潘石屹的兩次轉型

1995年，潘石屹與妻子潘欣共同創立了SOHO中國，公司自創建之日起就立足於開發各類商業地產項目，在北京、上海等地開發了包括SOHO現代城、建外SOHO、光華路SOHO、SOHO尚都、銀河SOHO、望京SOHO、外灘SOHO、虹口SOHO、SOHO世紀廣場等多個SOHO項目，項目基本都位於黃金地段，大部分以商業辦公為主。

這些項目大多聲名遠震、造型奇特，令人過目不忘，然而，2010年，潘石屹的SOHO帝國在達到顛峰之後開始衰落，這一年，SOHO中國的銷售額達到了歷史性的283億元。

也就是從這一年開始，中國房地產的住宅和商業項目逐漸開始出現倒掛，住宅項目售價屢創新高，而商業項目售價增幅緩慢。

潘石屹從2009年開始，在上海高調布局，累計在上海投資了12個地產項目，需要支付的資金達到260億元。

如果項目再同時開工，需要投入的現金高達數百億，而商業地產前期支付的高昂地價與後期增幅緩慢的售價，加上人們對商業地產投資興趣的逐漸減弱，潘石屹的資金壓力可想而知。

2012年8月，潘石屹宣布SOHO中國實施轉型。

潘石屹宣布，SOHO中國從散售模式轉為自持收租，並列舉了轉型的三個原因，分別是持有物業提升資產價值、盈利收窄但穩定可控、轉售為租可減輕稅負。

潘石屹希望完成從賣雞變成賣蛋的轉換，讓SOHO中國持有的物業像生蛋的雞一樣永遠為公司創造價值。

然而不過兩年之後，潘石屹就開始大舉出售旗下物業，2014年6月，SOHO中國宣布以35.73億整售上海虹口SOHO，7月4日，潘石屹宣布啟動光華路SOHO、凌空SOHO兩個項目的整售，不過三年，潘石屹通過旗下地產項目套現超過200億元。

以致於那段時間在傳出李嘉誠跑路、王健林跑路之後，潘石屹要跑路的說法甚囂塵上，外界開始紛紛猜測SOHO中國本次轉型並不成功。

2015年8月20日，SOHO中國交付了一份慘淡的年中報，3.93億人民幣的營業收入和4.39億元的租金收入，和2010年超200億元營收比起來簡直慘不忍睹。

中午發出業績，下午開盤即暴跌，最終收於3.94港元，跌幅12.25%，至9月末，股價一直在3港元左右苦苦掙扎。

而早在2015年年初，潘石屹就開始試水SOHO中國的第二次轉型，SOHO 3Q模式，即共享辦公模式，以靈活前衛的空間設計，滿足不同階段的項目化的、碎片化的辦公需要，用戶可以只租一個星期，只租一張辦公桌或一間辦公室，類似於毛大慶的「優客工場」模式，更受初創型公司、創意企業青睞。

目前，SOHO 3Q在北京、上海的自持核心物業已經建有19個中心，17000個工位。

2017年，SOHO中國發布了年中業績報告，公司實現營業額10.7億元，同比上升47%，租金收入8.18億元，同比上升17%。

SOHO中國的業績在艱難回升，但是，這個著名房企一年的營收已經拿不起一線城市一個像樣的地塊了。

而當年同期起步的地產小夥伴們，同樣做商業地產掌舵萬達帝國的王健林，已經問鼎中國首富，更不用提後來崛起的恆大、綠城、融創中國等知名房企動輒幾十億、幾百億跑馬圈地的全國性擴張了。

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只有一個潘石屹

如今的潘石屹仍忙於在武漢、深圳、長沙各個城市飛來飛去，推銷他的SOHO 3Q辦公理念，已經與房產大佬的身影漸行漸遠，而王健林的「先掙他一個億」的小目標對潘總來說已成為一個不大不小的目標。

這一切都源於2004年那個燥熱的夏天，建外SOHO的成功，長城腳下發布會的狂歡，潘石屹的個人榮譽達到頂峰。

而伴隨著中國樓市十多年來謎一樣的成長軌跡，潘石屹帶著他的SOHO中國漸漸遠離了中國樓市的主場，從牌桌上的發牌者成為了牌桌邊的旁觀者。

這是時代的選擇，並不是潘石屹的個人問題。二十年來，他帶給了國人許多關於建築的啟蒙和理念。我相信SOHO有許多建築是因為潘的堅持，在大大增加了建築成本的同時卻並未提高銷售收益，這些建築最終都帶著潘石屹的個人印記，成為了都市一道過目不忘的風景。

但願有更多有個性有夢想的地產商出現在中國。

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