獨家深度點評：蘇州中心「落成」不負眾望後的期望

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中國最專業的購物中心行業協會中購聯的郭增利主任表示，中國的購物中心超過80%不成功，原因當然有很多方面。但從去年、前年的廣州，到近期上海、成都的一些新開著名高端購物中心項目，開業空置率都十分高。這種在蔓延的現象很不好！這次蘇州最高檔的巨型城市綜合體蘇州中心落成。儘管也許開業前一晚還有很多商鋪在連夜趕工裝修，但這個體量超過30萬平米的超大型購物中心昨天開業時，不但開業滿鋪率十分高，可以看到的地方裝修完成度也很高，已是近期難得！

好的開始，是成功的一半。期待蘇州中心能成為中國的10%成功購物中心。

蘇州中心位於金雞湖西岸俗稱「秋褲門」的東方之門西側。造型十分漂亮，當然肯定投入了巨資與巨大的心血。在不少購物中心屢屢延遲開業，一些著名開發商都在訴說自己如何「十年磨一劍」的時候，蘇州中心能基本如期開業，也是凱德交出的一份漂亮成績單。

昨天深夜了解到，昨天開業首日，到晚上22：00客流達到了驚人的40萬人次！大有蘇州全城出動的感覺。現場人頭涌涌，連地鐵都比平時多人很多。中午時分，負一樓的餐廳、美食廣場，及樓上的餐廳，幾乎全要排隊。訪客聯群結隊地遊走在偌大的購物中心寬敞明亮的各個樓層。看得出他們十分喜愛這個美輪美奐、屬於蘇州人自己的超大型現代化購物中心。

這裡除了有漂亮的CGV IMAX電影院，還有西西弗書店的旗艦店、冠軍真冰溜冰場，更有意想不到的馬術中心！走到戶外空中景觀長廊，還可以欣賞直逼眼底的金雞湖美景。據說還有一座卡丁車場，不過昨天沒看見。

據了解蘇州中心商場部分總共有3座，這次開業的，暫時只有南北兩座。蘇州中心這次也是採用了分期開發——購物中心科學開發的非常重要、但常常為國內開發商忽視的基本理念之一！

當然，這次受朋友的邀請，大清早從上海趕過去考察，也是礙於人情，並沒有獲得什麼特別的優待。所以，我也並不打算歌功頌德。

沒有開業的主力店是華潤旗下的Ole精品超市，而星巴克在這裡至少有3家門店，也由於在最後調試而沒趕得及在我中午離開前開業迎賓。有個戶外廣場可見度非常好的大型門店在圍擋中，很多博友猜測，是否屬於蘋果旗艦店。

現在按照以往的成功案例做購物中心真的不容易！需要新思路、新突破。

朋友問我有什麼意見或建議嗎？嗯，不太好說.....

這個蘇州史上可能最大型、最漂亮、最現代化的購物中心，佔盡天時地利人和，比較擔心的是，這個巨大而造價高昂的購物中心的投資回報率，可以滿足澳洲標準的開業第一年就要達到8%嗎？當然，中國罕有購物中心能達到澳洲人實踐出來的這一世界最高標準。這就是中國及亞洲購物中心的開發，和世界最牛澳洲的巨大差距之一——澳洲購物中心100%成功，中國購物中心80～90%失敗肯定是另一個！

另外，從設計上，我覺得整體還是很不錯的，但這個巨大、連接雙地鐵交匯站的超大型商場，功能複雜，可能導致設計上也有一些很難避免的奇怪地方，部分動線比較複雜、迂迴。一些區域可視性也差一點，逛起來也不夠舒服、順暢。

蘇州中心的設計強調了建築的宏偉與美感，和上海人民廣場來福士廣場的典型設計比，已經是很漂亮、舒展、大氣。進步很大！但如此炫酷的設計，一定會帶來成本的頗大壓力！

相比之下，澳洲最近新開的購物中心則非常注重簡單、方便消費者識別記憶的逛街購物動線，以及一氣呵成的店鋪可視性與購物中心氣勢的完美結合，也更注重室內和室外動線的無縫連接、交融，當然還有我們反覆強調的人性化尺度。一切回歸原點！這些都是每個購物中心從業人員必須關注的！

大家有機會可以去考察、對比一下去年先後重建開業的南半球最大購物中心、墨爾本的Chadstone, 以及黃金海岸的Pacific Fair這兩家世界級的購物中心, 可能你就能明白我的意思了。他們在空間設計上，又已經大大超越了澳洲Westfield 約10年前在倫敦開業、非常漂亮、成為業界爭相模仿對象的Westfield London和Westfield Stratford這兩個相當於100億人民幣年營業額的經典購物中心。

蘇州中心的總體量和上述4家澳洲人開發的世界級購物中心相若。期待蘇州中心也能早日達到100億人民幣的世界一流水平——不要小看中國正在爆發的消費潛力。

最後想說說，購物中心的投資回報率又和地價、設計、開發成本、業態組合、商家組合及店鋪面積、租金、運營成本、營銷成本等息息相關。澳洲人在這方面似乎有更嚴謹、環環相扣的科學邏輯。

有機會再和朋友探討探討。

蘇州的朋友們昨天去了嗎？感覺如何？來說說你的感受吧？