「房地產不會貶值是一個神話」，該國幾代年輕人都被房價坑慘了！

原標題：「房地產不會貶值是一個神話」，該國幾代年輕人都被房價坑慘了！

在30年前的日本，也就是1986年以前的日本，流行著這樣的一句話，叫做：「土地不會貶值，房子不會貶值。」這是日本經濟史上著名的「土地神話」，當時日本東京市的土地價格超過了美國全國土地價格的總和，被嚴重的高估了。

（東京在日本的位置）

受「土地不會貶值」的影響，許多日本普通民眾向銀行貸款，購買房子和土地，希望在土地和房子升值以後，能夠大賺一筆。投資房地產，比投資股票還要賺錢，還要熱門。

日本的房價為什麼會在1980年代暴漲呢？

朝鮮戰爭開始以後，日本經濟進入持續高速增長期，這一持續增長的態勢一直維持到1970年代，日本之所以能夠在二戰戰敗的情況下擺脫經濟困境，恢復經濟並維持很長一段時間的高速增長期，是諸多因素共同作用的結果，除了民主改革、朝鮮戰爭的特需訂貨以及日本原有的經濟基礎良好之外，還與日本人的民族意識以及日本政府的宏觀調控所發揮的積極作用有關。

日本經濟在1955年之後，連續出現了神武景氣、岩戶景氣、奧林匹克景氣、伊弉諾景氣四個「景氣時代」。

（日本「神武景氣」時代生產的電視機）

由於長期持續的高速增長，使得日本經濟實力大增，趕上或超過了昔日的西方工業大國。1968年，日本經濟總量超過聯邦德國，躍居世界第2位，僅次於美國。

但是到了1973年，隨著世界石油危機的爆發，日本經濟增長速度放緩， 1970年代末至1980年代，日本經濟增長每年僅4%左右，低於1960年代初的9%，日本經濟高速增長期宣告結束。

然而，「瘦死的駱駝比馬大」，日本經濟只是放緩了增長速度，並沒有陷入「蕭條期」，日本的半導體、集成電路等高科技行業仍然欣欣向榮，在對外貿易領域，依然維持順差地位，美國和西歐國家的產品在國際市場上都競爭不過日本的產品。

日本在長期的對外貿易中，處於順差地位，與美國的貿易摩擦不斷，1985年9月22日，世界主要資本主義經濟強國（美國、日本、聯邦德國、英國和法國）在紐約廣場飯店簽署了「廣場協議」，日元被迫升值。日元升值以後，日本的對外貿易大受影響，資本無法從對外貿易中獲利。

（日本實質GDP增長率）

再加上1970年代以後，世界主要資本主義國家的經濟進入了所謂的「買方市場」的年代，日用商品生產嚴重過剩，辦工廠賺不到錢。

這樣一來，大量的資本只能進入房地產行業，資本是哪裡掙錢，流向哪裡，日本只剩下一個商品可以升值了，那就是以房產和地產為代表的不動產行業。

由於長期的經濟增長，日本普通民眾也累積了大量的財富，這些人希望創造更多的財富，讓手頭的財富增值。我們知道，當時最賺錢的方式往往不是辦工廠或者企業，而是投資房地產、股票這些來錢快的行業。開辦工廠和企業，屬於慢錢行業，而投資房地產、股票則屬於快錢行業，普通民眾的投資一般傾向於快錢行業。

（當時東京的高樓大廈，高房價的背景是陰雲密布）

當然，前期投資房地產的人確實賺了不少錢，有的人甚至是一夜暴富，當時日本的地價瘋狂的上漲，甚至毫無市場價值的偏遠鄉村的土地也作為休閑旅遊資源而被炒作到高價，不僅大都市的土地價格瘋狂上漲，小城市、小縣城甚至鄉村的土地價格也瘋狂的上漲。那麼，自認而然，在土地價格上漲的過程中，先期投資地產和房產的人就大獲其利，因為他們在土地和房子還是處於高價位的時候，及時轉手了。

可是房產和地產，說到底，畢竟還是商品，既然是商品就必然受供求關係的影響，土地和房子的價格炒得再高，必須要能賣得出去才行，沒有賣出去，只能代表賬面財富的增加，而不是實際財富的增加。更可怕的是，許多日本民眾是依靠銀行貸款買的房子，因為房地產價格一直在飆升，所以他們敢於按揭買房，土地升值帶來的收益遠遠高於自己付出的銀行利息，在當時看來，這是一種只賺不賠的投資，但實際上日本的實體經濟蕭條了，而他們工作的行業都是這些蕭條的實體行業，一旦失業，就會背上巨額的債務，當房地產行業的泡沫破滅以後，房價一路下跌，房子不僅賣不出去，賣出去了也會欠下一大筆債務。

（三菱地所破產後，之前在美國購買的洛克菲勒中心的14棟摩天樓，有12棟被拍賣。地產公司尚且如此，何況普通民眾。）

日本的泡沫經濟在1990年開始慢慢的破掉，房價一路下跌，股票價格也一路下跌，這就出現了大量的「套牢族」，許多日本青年貸款買房了，這個時候來不及脫身，房子和股票全砸在手裡了，賣都賣不出。由於他們在房子和股票上被套牢的金額太大了，相當於一個人一生所能賺取的全部工資額，從而導致了很多家庭悲劇的產生，很多日本青年選擇了自殺。

而且，這絕對不是一代人的悲劇，往往是一個家庭幾代人的悲劇，幾代人積累的財富全部套在了房地產和股票上，同時也影響了下一代年輕人的成長。可以毫不誇張的講，幾代年輕人都被高房價給坑慘了。當然，這裡面也有大賺一筆的，那就是前期投資房地產的人以及那些資深的房地產企業的老闆。

日本的房地產市場在此後的20多年的時間裡都是不景氣的，這也是為什麼現在有很多中國人在日本買房，因為日本的房價不高。

（東京的房子，遠方是富士山）

其實呢，當時的日本年輕人，少借錢，少欠債，不買房子，多儲蓄現金，多投資其它保值的理財產品，就不會欠下巨額的債務。不買房子的後果，就是租房嘛，租個幾年房子，等房地產市場泡沫破掉以後，不就可以買了。當然，說這些話，都是「事後諸葛亮」了。所謂「人在江湖，身不由己」，「當局者迷，旁觀者清」，身在那個年代，誰也料想不到後來的事情。

（本文為騰飛說史原創文章）

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