龍頭房企資金面翻轉背後：規模化競爭進入最後一輪？

房企資金面大翻轉

在前十大房企不同的操作思路背後，是規模化競爭仍存。過去三年通過收併購、深入二三線而獲得大量土儲的恆大、融創、碧桂園等，已經站在了規模競爭的前列，土地儲備飆升都在1億平方米以上，把傳統的大型房企萬科、中海外、保利地產、金地、華潤等拋在了身後。

今年房地產行業最為引人注目的事件之一，便是中國恆大引入1300億戰投大幅降低負債率。與恆大步伐一致的還有近兩年大規模收併購的融創中國，其也提出降低凈負債率的目標。

而另一邊，前期穩健的萬科、中海外、龍湖卻在逆周期加槓桿，瞄準機會吸納土儲，繼續擴大規模。

不同房企出現不同的選擇，但都指向同一個方向「規模和效益並存」。在以2016年深圳9·30新政為標誌的房地產調控開始一年多後，房地產業進入了下行周期，土地市場開始調整，投資「抄底」機會出現，這是萬科等逆周期加槓桿的原因。而恆大、融創等降槓桿的行為，則是前期規模化擴張已到極致，開始注重資金安全與效益的考慮。

加槓桿還是降槓桿？

前三年里做了大量槓桿擴張的中國恆大、碧桂園、融創中國等企業，如今也開始追求財務穩健了。

尤其是11月初，中國恆大間接附屬公司恆大地產與6家戰略投資者簽訂增資協議，達成今年第三次戰投，使中國恆大凈負債率較去年末大降超六成。

自2009年上市至今，恆大資產凈值增長約13倍，規模高速擴張的同時負債率高企。據其2016年中期數據計算，凈負債率高達92.97%。

2017年初，中國恆大提出戰略轉型，即由「規模型」 向「規模+效益型」轉變，然後在年中公布了降負債率的目標：計劃在2020年6月末，凈負債率降至70%左右；恆大還準備在未來三年開啟土地儲備負增長模式，以降低土地費用支出。

在收購萬達文旅資產後，融創中國也開始降低負債率。據申萬宏源報告， 2017年接連拿地之後，融創中國上半年負債率位居眾房企之首。此外，2016年融創發行了99.57億元永續債，若把其歸至債務欄目下，那麼融創的凈負債率將在100%以上。

融創中國董事局主席孫宏斌表示，未來會少拿地。總裁汪孟德則透露，到2019年底，融創將把負債率降到雙70%（資產負債率、凈負債率）。

今年銷售規模衝上第一的碧桂園同樣開始控制負債。8月，CFO伍碧君透露，「碧桂園將控制公司的凈負債率不超過70%。」

此外，因在併購市場快速擴張的陽光城，其負債也在迅速增加，今年前三季度，凈負債率已達281%。陽光城執行副總裁吳建斌希望，未來將凈負債率降至70%左右。

一邊是野蠻生長後開始修剪枝丫降槓桿，一邊則是前幾年穩健甚至略顯保守的萬科、中海外等開始反周期操作，加大槓桿拿地。

在9月5日萬科的投資者電話會議上，證券事務代表梁潔表示，萬科凈負債率僅19.6%，未來還有增加槓桿的空間。

一直保持行業凈利潤第一的中海外也開始擴大規模，今年公司提出拿地千億的目標。截至6月末，其凈負債率為16.1%，相較去年同期有所上升，顯示擴張加速。

金地、華潤置地等房企的變化更為明顯。2016年底至2017年中，華潤置地凈負債率上升17.7個百分點至41.5%；保利地產則從55%增加至86.6%，上升了31.4個百分點。

規模化競爭未了

在前十大房企不同的操作思路背後，是規模化競爭仍存。過去三年通過收併購、深入二三線而獲得大量土儲的恆大、融創、碧桂園等，已經站在了規模競爭的前列，土地儲備飆升都在1億平方米以上，把傳統的大型房企萬科、中海外、保利地產、金地、華潤等拋在了身後。

華潤置地上半年掉出了銷售前十之後，管理團隊進行了反思，並在三季度重回前十。

深圳一家大型房企的項目公司人士感嘆，銷售排名還是很重要，為了衝擊年度業績，集團要求各分公司年底加快銷售，一些本可以留到明年的樓王房源也被要求清盤。

金地集團認為，「在競爭資源和市場份額過程中，規模已成為重要競爭力，是房企獲取融資優勢及參與土地競爭的重要基礎，也是開發企業中長期完成轉型的必要保障。」

在去年銷售過千億之後，金地集團及旗下金地商置均認為，公司規模還有擴展的空間。

萬科只有數千萬平方米的土儲面積，只能支撐差不多兩年的發展，再加上公司極低的凈負債率，即使在今年花550億拿下廣信資產包後，也依然有空間繼續擴大投資。

梁潔認為，萬科的土儲量雖然不會影響短期銷售，但會限制未來增長能力，「還是需要適度利用市場機會購買相對多的土地。

據CREIS中指數據，今年5月至10月，萬科、保利土地總成交金額分別為1495.44億元和1228.28億元，位列第一第二，各拿地118宗、99宗；1-7月，中海外新增土地儲備40宗，合計建築面積899萬平方米（權益面積761萬平方米），是去年同期的3.9倍。

易居智庫中心研究總監嚴躍進指出，一些房企逆周期加槓桿背後，是房企的規模化競爭或許進入了最後一輪。很多規模較小的房企還想利用這個時間窗口彎道超車，進入第一、第二梯隊，如新城控股提出了3000億銷售目標。

為了擠進行業前列，一些中小房企成為今年土地市場的常客，凈負債率大幅上升。

不過，大型房企雖然注重規模，但更強調效益。作為行業風向標，今年初，恆大董事局主席許家印明確表示，恆大要從追求規模轉向效益提升，將通過強化產品品質，提升產品附加值；強化內部管理，採用標準化運營模式控制成本，並大力降低營銷、管理、財務三大費用，這兩大措施穩步提升盈利水平。

中海外董事局主席顏建國則稱，「規模必須服從效益，沒有效益的生意我們不做。」未來3-5年，中海外將主要資源集中在住宅開發，加快周轉，實現規模和利潤雙增長。

11月8日，中海發布公告稱，前10個月實現銷售合約額達2005.94億港元，相應銷售面積1242.16萬平方米。與此同時加速推動項目發展，2017年計劃新開工面積1900萬平方米，是去年的1.75倍。2017年，中海在建面積高峰值將超過3000萬平方米，創歷史新高，為2018年及未來的可持續快速增長奠定基礎。

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本文來源：21經濟網

圖片來源：網路

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