中國長租公寓未來格局猜想

【該文涉及研究內容出自「中國指數研究院」】

在房住不炒、租購併舉的樓市定調下，長租公寓經過近幾年的孕育終於破繭成蝶脫穎而出，成為政府力推、企業扎堆、資本追捧的香餑餑.

甚至連銀行等金融大鱷和BAT互聯網大佬們都不能淡定了，紛紛舉手參與。

這個市場究竟有多大，讓各方垂涎？房企作為重資產模式的老司機，能否玩轉靠運營說話的長租公寓呢？

讓我們對標全球最大的租賃市場——美國，一起來探尋。

一、以美國為鑒，看房企長租公寓發展潛力

1、市場容量：國內租賃人口已超美國，2020年市場規模將近兩萬億元。

2016年中美租賃市場規模對比，數據來源: NHMC，中國指數研究院

美國：作為住房租賃市場最發達的國家，2016年租戶有4384萬戶、1.11億人，佔全美比重分別為37%和35%，2016年租金中位數為970美元/月/套。

由此測算，租賃市場規模在3.54萬億元左右。

中國：根據中國指數研究院測算，當前我國總租賃人口接近1.8億人，佔總人口比重為13%，租房市場規模達1.38萬億元。

在這當中，一部分為流動人口帶來的租賃市場需求，每年規模為1.23萬億元；另一部分為落戶地就業的高校畢業生帶來的租房市場需求，每年規模為0.15萬億元。

我國租賃人口在總數上已經超過美國，但租賃人口佔比仍低於美國22個百分點。

隨著城市化的進一步發展，以及租賃制度的不斷健全和配套政策的陸續跟進，我國租賃人口比例會逐步上升，租賃市場規模也會水漲船高。

我們預計2020年我國租賃市場規模將達1.71萬億元。

2、機構滲透率：美國機構滲透率超30%，國內機構租賃滲透空間巨大。

圖：美國租賃市場機構滲透率

美國租賃市場機構滲透率，數據來源: NHMC，中國指數研究院整理

美國：租賃市場更為成熟，專業持有和運營的機構眾多，2016年租賃市場機構滲透率在30%以上。

在美國租賃住房結構中，獨棟住宅（Single-Familiy）佔比35%，公寓（Multiple-Family）佔比61%；其中公寓租賃市場的機構滲透率為52%，個人佔比為48%。

假設獨棟住宅均為個人持有，那麼美國租賃市場的機構滲透率為31.72%。

中國：當前租賃市場以職業二房東和個人房東為主，機構滲透率還不足2%。

隨著租賃市場供給側結構性改革的推進，以及專業化、品質化、高端化的租賃服務需求日益壯大，機構租賃的比例將逐步加大，意味著現有租賃市場的內部升級也為運營機構帶來了發展空間。

3、公寓租賃機構：美國持有、運營機構雙線發展，國內機構聚焦公寓運營。

美國主要公寓租賃機構類型，數據來源: NHMC，中國指數研究院整理

美國：公寓租賃機構分化為持有機構、運營機構兩類，主要包括REITs、房地產開發商和公寓運營商等。

REITs和開發商大多採用「持有+運營」模式，在公寓持有和運營領域均有較大佔比；公寓運營商多以輕資產模式運作，以運營為主、較少持有，是公寓運營領域重要的專業力量。

中國主要租賃機構類型

中國：公寓租賃尚處起步階段，多數租賃機構採用「租賃-改造-運營」的輕資產運作模式，也即公寓運營型機構，但公寓持有型專業機構數量較少。

租賃機構的類型包括專業公寓運營商、房企、房地產服務商和酒店集團。

截至2017年9月，已有近30家房企積極進入長租公寓領域。

4、租賃機構規模：美國REITs和房企是持有運營雙巨頭，國內公寓運營商規模較小。

美國：公寓持有和運營機構均湧現出規模化發展的龍頭企業，由於輕資產模式易於擴張，運營機構龍頭企業運營規模普遍高於持有機構持有規模。

美國公寓持有機構TOP50市場佔有率和持有公寓規模，數據來源: NHMC，中國指數研究院整理

美國TOP50公寓持有機構市場佔有率達9.6%，平均持有近4萬套公寓。

根據NMHC的統計，美國TOP50公寓持有機構的市場佔有率為9.6%，TOP10和TOP3的市場佔有率分別為3.33%和1.27%；TOP50平均持有公寓4.0萬套，門檻為2萬套，TOP10和TOP3平均持有6.9萬和8.8萬套公寓。

【表 2017年美國持有公寓數量TOP10】

資料來源：NMHC，排行依據為2017年1月1日的企業數據

其中，REITs和房企是美國公寓持有機構TOP10的主力。

從機構類型來看，TOP10中REITs佔比50%，房企佔比40%；TOP3中REITs佔比為2/3；其中，持有公寓最多的MAA是REITs，持有公寓9.94萬套。

美國發達的REITs大大推動了公寓持有的規模化，越是頭部企業，REITs佔比越高；房企在公寓持有方面的表現也十分突出，開發運營一體化助推規模化發展。

【圖 美國公寓運營機構TOP50市場佔有率和運營公寓規模】

數據來源: NHMC，中國指數研究院整理

美國TOP50公寓運營機構市場佔有率達15.3%，平均運營6萬餘套公寓。

美國公寓運營機構TOP50市場佔有率為15.3%，TOP10和TOP3的市場佔有率分別為6.81%和3.72%；TOP50平均運營公寓6.4萬套，運營公寓門檻為3萬套，TOP10和TOP3平均運營14.1萬和25.7萬套公寓。

【表 2017 年美國運營公寓數量TOP10】

資料來源：NMHC，排行依據為2017年1月1日的企業數據

房企、REITs和專業公寓運營機構在美國公寓運營機構TOP10企業中三分天下。

從機構類型來看，前10名機構中，房企佔比40%，REITs和專業公寓運營機構均佔比30%；TOP3中，房企佔比為2/3；運營公寓最多的Greystar是房企，達到41.56萬套。

由此來看，房企、REITs和專業公寓運營機構在公寓運營規模上旗鼓相當，而且越是頭部企業，房企佔比越高。

中國：由於國內機構租賃剛剛起步，激勵公寓持有的稅收等制度尚未建立，目前國內尚未出現大型公寓持有型機構。

國內公寓運營規模較大的為分散式公寓運營商，集中式公寓運營商規模較小。

國內分散式公寓運營機構的規模已接近美國公寓運營龍頭機構，如我愛我家·相寓和鏈家·自如在營公寓數量分別達到50萬間和40萬間，假設美國公寓每套按2間計算，相寓和自如已達到TOP3的規模。

國內集中式公寓龍頭企業規模在2萬-3萬間左右，如萬科泊寓和魔方公寓在管公寓分別達到2萬間和3萬間。

集中式公寓運營商尚未達到美國公寓運營TOP50的門檻值，運營規模較小，整體市場佔有率極低，但處於快速擴張中，未來拓展空間較大。

二、中國長租公寓未來市場格局猜想

1、長租公寓將成為萬億租賃市場的增長極

與發達國家相比，國內巨大的租賃市場目前還是藍海，並不掌握在機構手中。

依上文所述，美國機構滲透率超過30%，是在美國各州租賃環境差別大、以民間租賃為主導、政府僅對低收入階層提供租金補貼的市場背景下，而以政府主導、民間投資為輔、鼓勵機構託管的日本租賃市場中，目前租賃機構滲透率已超過80%。

與美國、日本相比，我國的租賃市場未來將在住房租賃逐步立法、鼓勵和保障機構化、規模化發展的進程中達到一個較高的機構滲透率，將至少在50%以上。

隨著中國租賃市場規模的持續增長，以及機構滲透率的不斷擴大，意味著長租公寓市場的前景可以預期。

在成熟的租賃市場，一般認為租賃模式的盈利能力從大至小依次為：持有型集中式公寓>運營型集中式公寓>分散式公寓。

集中式長租公寓成為租賃市場最具活力的細分市場，也是資本十分青睞的投資領域。

特別在公寓品質化需求升級，有效供給不足，移動互聯、大數據等新技術推動的影響下，長租公寓的發展速度將更加迅速。

2、租賃機構遠期將呈現三足鼎立格局

隨著國內公寓市場不斷走向成熟，公寓租賃機構也將走向分化和整合，房企、專業公寓運營商和REITs將成為長租公寓行業的三大主體。

目前，中國版REITs的呼聲越來越強烈，相關的金融創新不斷湧現，長租公寓領域的類REITs發行實現破冰。

2017年10月，新派公寓和保利地產兩單長租公寓類REITs相繼獲批發行。待REITs真正落地後，將迅速成為長租公寓行業的第三股重要力量。

現有公寓市場的玩家中，房企將持續發力，不斷擴大運營規模搶佔市場份額；專業公寓運營商、房地產服務商和酒店集團將以專業公寓運營商的身份繼續經營，而部分基金公司、房企將轉型REITs，共同分享租賃紅利。

3、房企將成為持有型長租公寓機構的主力軍

房企在資產端具有天然優勢，無論是獲取優質自持租賃房源還是收購優質資產的通道都更為暢通，因此，房企在運營型、持有型租賃機構中都將成為市場主力。

特別是房企具有更強的重資產屬性和資產增值能力，將成為持有型租賃機構的主導力量。

就當前而言，房企已經駛入租賃市場發展的快車道。

一方面，不少房企已儲備較多的已建成物業資源可作為租賃房源。房企已在歷史開發中儲備不少自持物業，其中已開發的商業和操盤的舊城改造等項目在條件合適時均可轉換為租賃房源；

另一方面，房企在各城市新增自持供地上也是主力軍。

一二線城市未來租賃住房供應量較大，根據目前已經披露的住宅用地供應規劃，北京、上海、廣州將在五年內新增租賃住房50、70、15萬套，分別佔到新增住宅供應總量的33%、41%、20%。

而截至2017年9月初，北京、廣州等城市累計供應的70餘宗、未來將產生超360萬平米租賃住房的自持地塊，主要為萬科、龍湖、保利、首開等大型房企及國有房企競得。

【圖：部分房企長租公寓發展現狀和規劃】

參照美國公寓持有型、運營型機構中的房企地位來看，國內房企在充分發揮自身資產端優勢、提升自身運營能力的基礎上，未來必然能在長租公寓市場名列前茅。

隨著當前租賃市場政策環境加速孵化，房企紛紛在紅利收割期來臨之前提前布局，按照萬科泊寓的規劃，2017年將達15萬間，將達到目前美國公寓運營TOP50的門檻值，2018年將達45萬間，相當於目前美國公寓運營TOP3的水平。

4、房企長租公寓運營將朝著綜合化和專業化發展

【圖：大型房企長租公寓業務的協同效應】

在房企之中也會發生內部分化。大型房企長租公寓將朝著多業務協同的綜合化方向發展，中小型房企將走專業化發展之路。

大型房企地產開發、商業運營、物業服務等主營業務已經具備規模效應，長租公寓業務的推進將與主營業務發揮協同效應，規模上量後還有可能疊加多種增值服務，綜合化發展將充分發揮大型房企的規模優勢。

中小型房企在房地產開發集中度不斷提升的行業背景下，轉型才能煥發新生機，在租賃政策紅利下，長租公寓不失為一種好的選擇。中小型房企開展長租公寓，可專註於某個細分領域或某個區域做強做深，也能獲得成功。

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