集體租賃住房「雙喜」「雙憂」 國資建設投入應分攤

樓市追蹤

無需土地成本造成的潛在暴利，與靠租金回籠的慢周期，可以歸結為同一問題：利益平衡通道未打通。

據媒體昨日報道，過去一周，包括浙江、武漢、成都、深圳等在內，有9城市再度升級有關租賃的政策。其中，北京市規劃國土委、市住建委聯合印發《關於進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》，明確從今年起的5年里，北京將供應1000公頃集體土地，用於建設集體租賃住房。

客觀而言，在房地產市場轉向的當下，集體租賃住房新政的推出，不僅是對「房住不炒」的落實，也是改革紅利的體現。

雙喜：

非本地居民住房獲解，農民增收新渠道

一方面，大城市的夾心層住房一直難以解決。從公房、經濟適用房、廉租房到最近的公租房等，大多針對本地戶籍居民。然而，大城市住房的「重災區」恰恰在於非本地戶籍居民住房。非本地戶籍人口佔大城市人口幾乎半數，諸如蟻族、鼠族、黑中介等問題，都是中低收入群體住房問題的映射。

對北京城鄉接合部而言，農民住宅早已成為容納上班族居住的地方。但由於農民住宅建設和管理缺乏相應規範，消防條件不達標、租金偷稅漏稅、非法轉租等事件屢屢出現。

將以城鄉接合部為主的郊區村集體土地統籌開發利用，不僅可以規範建設管理，也可釋放市場需求壓力，消除住房管理問題。

另一方面，城鄉二元體制長期未破題，城鄉差距巨大，大量郊區農民缺乏正當、穩定收入來源。

按照新政，集體租賃住房將採用和大產權商品房一樣的建設標準，由正規企業開發建設，後期統一運營管理，除產權劃分歸屬不同外，一切都將和商品房無異。這是提高城鄉接合部農村整體建設管理水平的重大機遇，原本髒亂差的城鄉接合部地區可以藉此向成熟城區看齊，農民也將成為新一輪城鎮化的受益者。

雙憂：

資金回籠無門、低成本或促暴利

不過，在新政凸顯改革紅利的同時，也難免透露一些隱憂。

首先，集體租賃住房是建在集體土地上，而集體大多以村為單位規模不大，市政配套卻是大區域統籌大投入。按照以前「土地財政」模式，基礎設施和公共服務配套的投入可以通過土地出讓直接回籠資金，在短期內形成滾動開發；但在集體租賃住房開發條件下，大市政與村集體產權分離，這意味著，巨大的市政基建投入無法在短時間內通過土地出讓實現資金回籠。

集體租賃住房由於只租不售，資金回籠渠道就只有租金，而租金回收是個慢過程。產權機制不暢通，融資就進不來，開發也無法啟動。除非政府財政資金或個別經濟實力極強的村集體不考慮資金短期回收先行投入，但這樣的投資強度不可持續，政府和集體決策也缺乏必要動力。

其次，商品房開發成本中，土地成本通常要佔一半以上，在一線城市甚至更高。集體租賃住房無土地成本，這意味著其成本只是商品房的幾分之一。但按照政策，集體租賃住房租金價格將與市場價看齊。那麼問題來了，幾分之一的成本，同樣的價格，會不會增加暴利？對商品房租賃市場會不會造成巨大衝擊？是否符合市場公平？目前尚無答案。

建言：

國資建設投入應由集體分攤

事實上，潛在的暴利和資金回籠無門，可以歸結為同一問題：利益平衡通道未打通。要打通這條通道，筆者以為可以通過以下幾點入手：

其一，建立起基礎設施和公共服務價值在各集體單位的分攤和回收機制。土地財政最大的優點是把公共品所具有的外溢價值回收並進入資金循環，目前，還沒有發明出比其更好的價值回收方式。

國有資金投入建設基礎設施和公共服務，集體土地建設住房，都是公共產品外溢價值的接受者，必須承擔起公共投入資金回收的責任。集體租賃住房本身沒有購地成本，主要是建安和市政配套成本，建安成本明確，應由建設單位（即集體）承擔；市政配套成本可以按投融資規劃財務模型，通過系統評估分攤到各地塊，由地塊所屬集體承擔。

二是金融產品創新。金融產品具有槓桿作用，可以減輕政府和集體進行首次投入的資金壓力。政府和集體所應承擔的首次投入和後續投入，都可以藉助金融產品實現，如資產證券化、未來收益證券化等。

三是培育和引進專業運營商。政府在管理租賃房屋資產方面有著幾十年經驗，集體租賃住房建成後，前期可由政府代管。不過，由於福利體制，租金價格是雙軌制，價格差就會帶來巨大利益，誘使租房產生漁利動機。倘若集體租賃住房實行租金價格市場化，就消除了這個不合理因素，可以交給運營商，用市場化體制機制運營，向居民提供更好的服務。

□單紅松（城市中國研究院執行院長）；肖鍔（北京榮邦瑞明投資管理有限責任公司業務總監）；曹艷文（城市中國研究院特聘研究員）

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