紐西蘭等國限制外國人買房 海外房產投資風險上升

??國內樓市政策頻出，限制外國人購房的國家也越來越多。

??10月31日，紐西蘭正式宣布明年將禁止外國人買房。此外，加拿大、澳大利亞、美國、新加坡等熱點海外投資市場均出台或擬出台政策，限制外國人買房。

??各國此舉，意在提高外國人買房門檻，保障本國人民住房需求，也意味著各國的房地產投資在階段性收窄。

??隨著各國樓市價格虛高，以及各類稅收、外匯管制等政策，海外房產投資的風險在加大。

??各國「限購」潮

??紐西蘭新上任總理、工黨領袖Jacinda Ardern日前宣布，2018年年初將禁止海外買家在紐西蘭購置房產，該禁令適用於非紐西蘭居民或非紐西蘭國籍人士，澳大利亞人除外。

??Jacinda Ardern表示，將修改紐西蘭現有的《海外投資法》，將民用住宅定義為敏感資產，以此保護紐西蘭人民的家庭和利益，阻止外國投機者購買房屋抬高房價。

??這一政策在紐西蘭本土受到歡迎，紐西蘭本地英文媒體Stuff發起的投票結果顯示，在3400名參加投票的網友中，77%的人認為應禁止海外買家在紐西蘭購置房產。

??紐西蘭學界不少人認為，工黨雖然宣布要禁止外國人買房，但具體細則還沒有出來，怎麼實施，沒有確切說法。只有一個主導思想就是，不能讓外國人買紐西蘭的現有住宅房屋，但是可以買期房，以推動新房建設。

??居外網駐澳洲紐西蘭業務總監盧靜表示，新出台的限購可能會引發買家提前行動，「如在悉尼有個買家，在限購舉措出台那天的半夜12點之前的15分鐘完成購樓交易。」

??出台「限購」政策的不只是紐西蘭，一直以環境優美、居住條件良好著稱的澳大利亞也頻出政策。根據中信證券數據顯示，2005-2015年，移民流入總量約505.5萬人，而在這期間，澳大利亞人口增加量僅約340萬人。

??隨著移民人數大增，澳大利亞房價也隨之上漲。據房地產數據分析公司CoreLogic的數據顯示，澳大利亞8個州和領地的首府，在截至今年3月底的12個月內的平均房價上升了12.9%，是自2010年5月以來的最高漲幅。

??於是，2015年起，澳大利亞相繼出台過「海外買家不得購買二手房」「添加空置稅」「提高土地稅」「徵收更高印花稅」「取消海外資產可在澳洲銀行貸款」等政策，試圖控制澳洲的房價。

??在多重控制房價政策效果不明顯的情況下，今年7月1日起，澳大利亞維多利亞州對外國買家額外徵收7%的印花稅，是去年的2倍。新南威爾斯州及昆士蘭州，也對外國買家額外徵收8%及3%的印花稅。

??紐西蘭樓市和澳大利亞樓市頗有相似之處，其政策效果如何必將對其他國家產生影響。

??位於太平洋另一側的加拿大，也在狙擊樓市投資方面祭出大旗。2016年8月，溫哥華所在的不列顛哥倫比亞省出台重稅政策，即外國人或外國企業在當地購房時，除其他稅種仍需按足額繳納外，還要一次性加收15%的轉讓稅（PTT）。

??同時，由於溫哥華樓市調控，多倫多成為外國買家的新目標。而多倫多在2017年4月推出16項「公平住房計劃」，包括向海外買家開徵15%的「非居民投機稅」、擴大對房屋租金上漲的法規控制、開徵房屋空置稅等，以抑制大多倫多地區及南安省房價的飛速上漲。

??英國也在進行印花稅改革，2014年底，時任財政大臣的George Osborne在《秋季預算報告》里提出印花稅改革，要求國內外第二套房購買者，在原有的遞進式印花稅基礎上每級多繳納3%的稅。

??近期，據英國媒體《星期日電訊報》稱，為幫助年輕英國人首次購房，財政部正在起草限制海外買家在英國購買房產的計劃。

??海外房產投資風險增大

??一系列抑制樓市投資政策的出台，除為了幫助本國人買房之外，還在於各國意識到了樓市房價的泡沫。

??瑞銀9月底發布《全球房地產市場泡沫指數》報告，並編製了全球房地產泡沫指數來衡量各大城市房地產市場泡沫的大小，其中多倫多、斯德哥爾摩、慕尼黑、溫哥華、悉尼等8個城市房地產市場泡沫指數超過了1.5，意味著存在泡沫風險。

??這些城市的泡沫指數自2011年以來，上漲了50%，而其他金融研究中心過去5年間只上漲了15%左右。

??就加拿大來看，該報告顯示，2016年多倫多市的房價增速開始加快，今年其房價在13年內實現了翻倍，與此同時，租金僅僅上漲了5%，而居民收入增幅還不到10%。

??而溫哥華今年第二季度房價同比增速下降至7%，低於整個加拿大房價平均增速，其居民收入和房屋租金同比增速分別為3%和5%，因此最近幾個季度溫哥華的房價估值略有下降。

??但瑞銀認為，溫哥華的房地產市場仍有泡沫，意味著溫哥華的房地產市場具有較大的下行風險和回調風險。

??據地產公司Re/Max公布數據，今年1-7月，加拿大的豪宅市場受溫哥華及大多倫多地區冷卻樓市措施之影響，不僅售價超過300萬元的豪宅出現成交量下跌趨勢，連售價100萬至200萬元的房屋也受此陰霾影響，相比去年同期，成交量跌幅頗為嚴重。

??加拿大建築業及土地發展協會數據顯示，整個大多倫多地區今年9月份僅有352套在建低層新屋售出，而去年同期則高達1，295套，降幅達到73%。

??另以英國倫敦為例，經過通脹調整之後，現在的房價與5年前相比，上漲了近45%，與10年前金融危機爆發前的最高點相比高出了近15%。但是倫敦的家庭收入水平與2007年相比仍然低10%左右。

??對於海外投資者來說，除泡沫可能破滅帶來的危機，也面臨本國相關政策風險、外匯管制變化帶來的風險。

??對於中國海外房產投資者而言，2017年起，外匯管制早已開始收緊，在個人客戶購買外匯需填寫的《申請書》上明確，「境內個人辦理購匯時，不得用於境外買房等尚未開放的資本項目」。

??同時，將人民幣換成外幣也變難，今年7月1日起，《非居民金融賬戶涉稅信息盡職調查管理辦法》正式施行，該辦法將大額現金交易的人民幣報告標準由20萬元調整為5萬元，調整了金融機構大額轉賬交易統計方式，並將可疑交易報告時限由10個工作日縮短為5個工作日。

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