破解「千城一面」 特色小鎮探路產城融合

11月21日，由中國社科院指導、中國經營報社主辦的「產城融合·2017中國城市發展峰會」在北京舉行，作為本次會議重要議程之一， 「城市更新再造城市，特色小鎮探路產城融合」的圓桌論壇引發嘉賓激烈討論和熱議。

《中國經營報》記者注意到，在該圓桌論壇環節，各方對於當下熱門話題「產城融合、特色小鎮」等建設和發展問題有不同的理解，有嘉賓還結合企業實踐發出深刻提醒：「特色小鎮建設需要職業化思維和耐得住寂寞」。

主持人：城市更新發展到今天的地步，我們如何來搶佔這塊市場？未來十年，甚至更長遠的時間，企業應該如何去布局城市更新？

匡洪廣：房地產的天花板什麼時候來是一個問號，由此有一個話題就是轉型。主持人說的城市更新是一個方向，但這個面太寬了，而特色小鎮是一個具體發展的一個模式，也是一個產品。這個城市更新是一個寬泛的概念，這裡面更新的話，你像我們有寫字樓搞眾創空間，電子城批發市場全改成眾創空間了，也有一些原來華堂商場搞不下去改成辦公樓了。

現在我們的參與企業有多種形式，一是由於房地產的市場存在，我們還是拿地蓋房子；二是轉型的思維，企業已經徹底轉型搞產業去了；三是專門成立一個產城融合板塊，成立一個小鎮板塊，來打造特色小鎮。這個特色小鎮不光是文旅小鎮，也有農業小鎮、科技小鎮等。

天花板遲早會來的，要及早轉型。為什麼我們搞產業很難？因為轉型就會挑戰既有的商業模式，挑戰團隊能力，挑戰資源整合能力。房地產企業要轉型的話，應該早一點著手做準備。

常世芳：城鎮化進程的推進和房地產迅猛發展的這20年，傳統房地產從新建、開發、交易逐步轉化為對存量房的交易。北京天恆置業集團在2016年把開發經營模式變成銷售和持有並舉，開發和運營共進，產業和金融互動。與此同時，天恆也在產城融合方面做出了很多全新的嘗試。比如受北京市西城區政府委託，公司全面負責北京馬連道茶葉商圈的疏解及升級改造工作，並成立了「疏解與升級指揮部」。未來，馬連道茶街地區將以茶為特色，多元發展為文化創意街區，通過轉型升級，疏解批發、物流、倉儲等不符合首都核心功能。

閻鏡予：城市更新是一個存量的概念，首先是把一些現有建築進行活化利用。城市更新，深圳是全國面臨城市更新問題最嚴峻的地方。從存量操作來講，我相信深圳是城市更新的主戰場。在這個主戰場裡面，其實我們公司從2003年開始做，做得非常早，城市更新我覺得有幾個方面要考慮。第一是你要不要推倒重來，這是活化利用的問題。第二是推倒之後，要不要變性質，原來是工業用地，要不要用城市更新的政策再補一份住宅。第三是工改工，要不要提高容積率，歸根到底是一個算賬的問題。因為城市更新最大的問題是拆遷，拆遷的成本高企以後，新的開發商如何在高企的成本前提下更好地提升地塊的質量，他必須要算賬。我想城市更新到後面是一個非常挑戰政策的問題。當前，很多城市更新由企業前期介入，代行政府職能，但是如何平衡和算賬這是非常大的問題。

主持人：如何在做城市更新的同時，又能保存這個城市記憶？

常世芳：在城市更新方面，公司目前在北京核心城市區域後海有5平方公里的城市改建項目，什剎海項目在最大程度尊重歷史文化保護區的城市肌理、傳統建築特徵、歷史人文保護與傳承的前提下，開展風貌保護、人口疏解、基礎設施改造及產業提升等工作。

閻鏡予：關於城市記憶有三重保護機制，第一重保護機制是國家的政策法規，因為有很多遺迹、記憶已經是被國家在城市規劃方面就已經列入不可改造的範圍；第二重保護機制是這個地方的商業邏輯，因為其實提到改造大家第一想法是拆，但是拆未必是最好的經濟價值。有時候你留一點東西，這一點東西可能是畫龍點睛的所在。而這個畫龍點睛對整個開發價值的提升是不可估量的；第三重保護機制是大家精神追求層面。我想這三重保護機制，其實可以讓一個很好的歷史遺迹保存。

主持人：我們的特色小鎮如何才能保證它健康的生命力？

匡洪廣：小鎮應該是打造某個領域的全國影響力，甚至全球影響力的高地或者產業中心、文化中心或者一個頂級的消費目的地，沒有追求的泛泛的項目，一個開發區招一些企業，然後有點投資就可以了，這不是小鎮。每一個小鎮是獨一無二，杭州的夢想小鎮未來想跟矽谷叫板，打造一個中國創新創業的高地。

該怎麼來謀劃小鎮呢？首先是一種戰略思維上的差異，這個小鎮不是一個地產項目，也不是一個普通的產業項目。小鎮的理念高於原來我們所說的產城融合，小鎮是要以產業為核心，一塊地，一個投資主體，一個發展方向，最後成為一個高地。這對我們傳統的開發商來說是一個挑戰。

楊允：一個好的特色小鎮應該堅持以生態為底板，以產業為動力，以人的休閑為平台，以文化為標籤，以宜居為目標這樣的理念。中國宏泰發展的特色小鎮和產業市鎮是要解決目前城市大量存在的問題，建設創新、協調、綠色、開放、共享的工作和生活空間。過去幾十年，工業化把大量人口聚集在城市，犧牲了很多東西。為此，我們強調要從產業功能、城市功能、生態功能、文化功能出發，不會單純為了經濟增長而損失生態環境甚至文化。

特色小鎮「特」在產業，沒有產業的小鎮是缺少生命力的。一個好的特色小鎮應該是以產業構建為核心，城市配套服務功能要齊全，能把人留下來，這個區域才能可持續發展。特色小鎮的開發理念和過去的房地產完全不一樣，不能按照過去的房地產思維來過度強調它的介入體量和算經濟賬，而要以整個城市的經營來保持平衡。另外，做特色小鎮需要職業化思維，一定要從產業的角度考慮問題，搭建一系列的服務平台，提供一系列的空間載體。產業來了之後，還要把人留下來，這仍然需要以產業為出發點，完善一系列區域功能。

主持人：我們的特色小鎮在開發策劃的時候，如何去尋找自己的特色？在建設的過程中如何樹立自己的特色？企業做特色小鎮的時候，如何解決融資問題？在投資的時候我們如何考量？

匡洪廣：特色小鎮是一個大戰略、大創新，因為它規避了我們改革開放以來發展短板。現在千城一面，都是一個標準，一個文件管全國，不強調個性，不強調本土化、本地化。此外，我們產業的同質化，一個文件發展戰略新興產業，大家都一哄而上。而特色小鎮可以破解這兩個問題，可以破解千城一面。

小鎮強調什麼？從功能定位選擇上，小鎮強調是錯位發展，是差異化。小鎮不是宏觀層面的事，而是中觀層面、區域層面的事。現在出的政策裡面，省里市裡出的政策比國家的政策實惠。

楊允：特色小鎮是具有明確產業定位、科技元素、文化內涵、生態特色、旅遊業態和一定社區功能的發展空間平台，呈現產業發展「特而精」、功能集成「聚而合」、建設形態「小而美」、運作機制「活而新」的特徵。中國宏泰發展正在建設航空小鎮、體育休閑小鎮、金融小鎮、以「健康+大數據」為核心的產業小鎮等。另外，中國宏泰發展在智能製造方面也進行轉型升級，探索引進海外資源合作打造智能小鎮。對中國宏泰發展來講，小鎮應與當地的要素相匹配，不要一哄而上，也不要把小鎮當成政績工程來做，要根據手上的資源來確定做什麼樣的特色小鎮。畢竟區域發展和房地產不一樣，不能走急功近利的路子，要有長效機制，耐得住寂寞，有戰略定力度過培育期，把它做紮實，而不是做成一個爛尾垃圾。

融資問題對中國宏泰發展來說不是難題。首先，我們是上市公司，資本市場可以解決資金問題。其次，我們公司的現金流非常好，項目已在全國布局。另外，做產業需要基金介入，我們已經成立了不少產業基金，可以解決區域發展所需要的資金。同時，我們也會根據自己手上的資源來做特色小鎮，不盲目擴張。

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