聯合辦公已「死」?

原標題：聯合辦公已「死」?

創業潮回落，

生於泡沫時代的聯合辦公下半場怎麼打？

作者：盧華磊

來源：財經天下周刊

今年9月，聯合辦公行業規模最大的兩個品牌，優客工場和方糖小鎮宣布戰略合作，雙方互換部分股份並成立新的合資子公司，聯手開發項目。

在此之前，這個行業就已經進行了一系列眼花繚亂的「合縱連橫」。

先是在2016年3月，北京的兩家聯合辦公企業，氪空間和納什空間戰略合作，前者入股後者的B輪融資；同月毛大慶創立的優客工場以同樣方式參股納什空間A輪，並宣布成立「中國聯合辦公聯盟」，將WeDo聯合創業社、洪泰空間、創業公社等聯合辦公企業悉數納入。

到了2017年，上海的公司也開啟了聯合之路：4月，聯合創業辦公社（P2）和Workingdom達成戰略合作，欲打造國內首家估值過100億元的企業。但這個願景數字剛剛公布20天就顯露出落伍的跡象。2017年4月26日優客工場和洪泰空間戰略合併，新公司估值直接躍升到90億人民幣。

最終，此次優客工場和方糖小鎮的戰略合作為這個「貪吃蛇遊戲」划上一個短暫的句號——兩者聯手後，成為業內最大的合作組合。

經過多次交叉合作後，國內聯合辦公行業呈現出「玩家都是朋友，業內再無對手」的祥和局面。

寒冬中的「抱團取暖」

沒有激烈競爭並不意味著這個行業一帆風順，實際上在2016年下半年，國內的聯合辦公行業就迎來了一次大轉折。

這個轉折和中國的創業熱潮息息相關。

嚴格來講，中國的聯合辦公行業誕生於2015年，這一年的《政府工作報告》中提出了「大眾創業、萬眾創新（雙創）」的說法，並將其上升到國家經濟發展新引擎的戰略高度，將國內的創業熱推向高潮。

在國家工商總局公布的數據中，2015年平均每天新登記企業1.2萬戶，比2014年提升20%，新增的企業內，互聯網創業公司的比例更高。

《2017年互聯網創業群體調查報告》可以佐證這一觀點，這份由網易旗下雲計算和大數據品牌網易雲聯合IT桔子發布的報告中顯示，中國創業公司新增指數在2015年達到近5年來的高峰，他們追蹤觀察的10萬家互聯網創業公司中有超過1.8萬家誕生自2015年，可以對比的是2013年，該數字僅為9千。

為了服務創業者，諸多聯合辦公公司在這一年成立並投入運營。

這些新型辦公品牌主打共享辦公空間的概念，租賃整層或者多層辦公樓，吸引初創公司入駐，像二房東一樣賺取租金差價。

在他們的宣傳中，開放的辦公空間消除了人與人之間的隔閡，同時也增進了公司之間的業務聯絡，空間內還可以設置更多的工位數量，節約了空間也節約了成本，與周邊的辦公樓相比，聯合辦公空間的性價比更高，也更容易形成健康的辦公生態。

業內知名的優客工場、方糖小鎮、SOHO3Q等項目都誕生在2015年，這一年，也被業內人士稱為「聯合辦公元年」。

蜂擁而起的創業者讓聯合辦公行業快速崛起，根據無界空間在2016年7月發布的《聯合辦公行業藍皮書》顯示，到2016年初聯合辦公公司的數量已達到了2300家。

作為優客工場創始人，毛大慶在2015年參加某論壇時談到自己對「雙創」的理解，他說，政府的用意一方面是希望調動社會資源，來幫助小微企業和創業者，另一方面政府變成了一個大型的孵化器。而他和優客工場要做的就是順應這種發展，「為創業者而創業」。

另一些聯合辦公從業者也在創業熱潮中找到了聯合辦公的理論基礎。

方糖小鎮創始人兼CEO萬里江在2016年4月接受《財經天下》周刊採訪時表示，他希望方糖小鎮可以打破「大城市之中人與人之間的孤獨感」。

方糖小鎮創始人兼CEO萬里江

「上海有弄堂，北京有四合院，大家關係都很好，但現在隔壁鄰居一般都不說話，甚至都不認識。」

他希望聯合辦公可以重拾當年的融洽交流，而這種交流將會增加人和人之間的信任感。「中國商業社會最大的問題是誠信危機。」萬里江說，「誰能解決這個問題，誰就找到了商機。」他希望方糖小鎮可以成為一個社區，讓有「相同價值觀和興趣愛好的人在這裡一起辦公」。於是，當時的方糖著力打造聯合、開放的氛圍。當時入駐方糖小鎮的公司以初創型公司為主，團隊規模平均為6人。萬里江分析說，互聯網解放了人類的手腳，人們不需要再去大公司工作，很多工作將由小的團隊協作完成。

但一切在2016年底發生了變化，創業潮伴隨著投資寒冬的到來而退卻。

在網易雲聯合IT桔子發布的《2017年互聯網創業群體調查報告》中顯示，創業公司新增指數在2015年後逐步下滑，2016年該數字下降到8712，截至到2017年9月，該數字進一步回到了3248，不到高峰時期的四分之一。

同時投資熱度也在降低，該報告顯示，從2016年下半年開始，投資金額在增長，但是投資數量在持續下降。在2015年，他們監控的近10萬家企業中，總共進行了8430次投資，總投資額為5850千萬元；到了2016年，總投資額上升到6018萬元，但投資次數則下降到6926次，這意味著投資呈現兩極分化的趨勢——10%項目拿到90%的錢，資金向頭部企業靠攏。

一些初創型公司在這場資本寒冬中逐步凋零。蜜淘、博湃養車、美味七七等許多曾獲得高額投資的公司都沒能熬過這個冬天。

創業潮的退去給聯合辦公行業帶來了直接影響。2016年10月，位於北京銘基國際創意園內的聯合辦公空間MadSpace宣布破產倒閉，媒體報道稱，該空間入住率60%，沒有後續資金支持，也未能形成穩定盈利。

正是在這一背景下，聯合辦公行業出現了大規模的「合縱連橫」，雖然他們都稱這樣的合作是為了「雙贏」，但在外人看來這更像是瑟瑟寒冬中的「抱團取暖」。

和初創公司「劃清界限」

創業潮的回落改變了聯合辦公行業的發展軌跡，他們不再僅以初創公司作為自己的目標客戶，而是將租客範圍擴大到中小企業。

同時這個行業開始了大規模合作。推倒的辦公隔牆被重新建起。

「合作是因為我們雙方的互補性很強，優客工場在空間獲取、政府資源、融資等方面比我們厲害，而我們在精細化運營方面比較有優勢，這樣一個前端一個後端更容易兼顧。」在回答關於為什麼和優客工場合併的問題時，萬里江這樣對《財經天下》周刊回復。

今年8月，毛大慶和萬里江在歌斐資產主辦的一個地產峰會上碰面，歌斐是二者共同的股東，會議上雙方談及行業現狀及合作意向，一拍即合，1個月後就宣布合作。

「我們成立一家新的投資公司，共同去拿一些新的項目，另外雙方的母公司也會互換一部分股份。」萬里江說。

在此前的合作案例中，「共享會員」是大家最先嘗試的合作方向——兩個辦公空間內的租客會員們可以到對方的空間中辦公，而此次優客空間和方糖小鎮也遵循了這一慣例，他們計劃打通會員體系，為雙方互相引流。

但實際上聯合辦公品牌大量合作的原因還在於他們自帶的「地產屬性」。

「房產開發商也有很多合作的，他們會一起拿地一起開發項目，因為這個行業跟地域相關，每個地區都可能出現自己的大型房企，同樣，不同的區域也會出現本土的的聯合辦公企業，這個行業很難形成壟斷。」萬里江說，辦公本身就具有空間屬性，這種屬性為該行業的合作提供了溫床。

雖然聯合辦公行業也都在努力地搭建互聯網辦公平台，但他們畢竟不是互聯網公司。「跟京東淘寶不同，甚至和滴滴Uber也不一樣。」

在萬里江看來，他們合作是要構建一個遍布全國乃至全世界的網路。「聯合辦公企業如果只有一個點，那意義就不大，只有擁有了龐大的網路才能做更多的事情。」他舉例說，如果有一天聯合辦公的網點像星巴克那樣密集，並且每個門店空間都可以為用戶提供辦公、商業社交的服務，那才能體現出價值。

「我們可以在這種網路上提供各類的服務，同時構建一個幫助中小企業發展的服務平台，這種方式將明顯區別於當前的傳統辦公市場。」萬里江說。

雖然萬里江不認為創業潮的回落對方糖小鎮有不利影響，但在這過去的一年中，方糖小鎮還是有了很多變化。

首先他們降低了「開放工位」的空間面積，將此前開放工位空間占該項目30%的比例降低到10%~15%。

「中國人還是喜歡私密。」萬里江有點兒無奈地承認自己當初錯誤的判斷了人們的辦公喜好。「我們要根據市場來設計空間，那些坐在開放工位的租戶會念叨『等老子有了錢一定要坐到房間里去』。」

在方糖小鎮新近開發的物業中，他們重新設置了隔間。以他們在中山公園的門店為例，這個數千平米空間被分割成多個封閉的辦公隔間，以至於方糖小鎮自己的工作人員說這裡像迷宮。

同時入駐方糖小鎮的企業規模也發生了微妙的變化，從當年的5~6人，增長到現在的「10人左右」。對於所服務的客戶群體，萬里江已經不再強調創業者或初創團隊，而是著重表示方糖小鎮是為「中小企業」服務的辦公平台。甚至他們還為美團點評訂製了一個3000平左右的辦公室。「裝修設計都由我們完成，前台行政都是我們提供服務。」

無獨有偶，另一家發源於上海的聯合辦公品牌「裸心社」，也在強調自己客戶的「中小企業」身份。「初創公司並不是我們的核心用戶，我們定價不便宜，是聯合辦公行業中最高端的定位，所以我們的會員中大部分都是中小企業，甚至有40%來自於大公司。」

不約而同的，大家都和初創公司劃清了界限。

像酒店業一樣做連鎖

「我認為聯合辦公只是從傳統辦公到未來辦公的過渡階段稱謂，就像爬行動物是兩棲動物和哺乳動物的中間體一樣。」同屬聯合辦公行業的辦伴科技創始人兼CEO胡京如此解釋這個行業。

辦伴科技創始人兼CEO胡京

「聯合辦公甚至都不能算作一個行業，它只是一個暫時性的叫法，未來一定會有新的名字。」他對《財經天下》周刊補充說。

9月底，辦伴剛拿到了2億人民幣的A輪融資，他們已經在上海和新加坡開設了22個辦公網點。獲得此次融資後，辦伴還將開啟東南亞、歐洲的拓展計劃，在資本市場並不那麼熱烈的今天，這筆融資算是一個不小的肯定。

辦伴能獲得資本青睞，也許和創始人有很大關係，胡京是前綠地集團執行副總裁，在商業地產行業有15年的工作經歷。

「早在2013，我們就在綠地內部研究辦公行業的趨勢。」胡京說，當時綠地在上海的總部大樓剛剛完工入駐，「花了很多錢裝修，但房間卻總是空著，因為很多員工都在移動辦公。」

這並不是綠地一家公司面臨的問題，胡京發現很多企業都只有三分之一的員工在辦公室上班。「因為辦公的模式靈活了，所以辦公室的物理空間使用率越來越小，在這裡消耗的時間也越來越少。」

胡京舉例說，IBM給他提供的數據顯示，當年綠地的辦公空間最高復用率可達1：5。「就像飯店裡面的翻台率一樣，一張辦公桌一天可以滿足5個員工的辦公需求。」但實際上很多辦公桌的使用效率甚至不到1：1，很多員工外出辦公，這意味著許多辦公空間被閑置浪費。

這是胡京決定離職綠地創業的原因。「我並不是因為創業熱潮湧起而創辦辦伴的，我是覺得辦公市場將出現巨大改變才來創業的。」

在他看來，未來的辦公市場將像今天的酒店行業一樣出現辦公運營商——一個專門運營辦公空間的機構。辦公行業將從業主自持辦公物業自行招租的方式，逐步轉變成業主持有物業，辦公運營商招租運營的模式，從這個角度看，這種辦公不是聯合辦公而是連鎖辦公。

「回想下酒店行業的發展，最初的酒店都是業主自己經營，而現在世界上大型的酒店集團都是連鎖經營，所以我們這個行業的對手不是聯合辦公企業，而是傳統的寫字樓業主。」

胡京解釋說，酒店行業存在了上千年，古代的驛站、客棧都是私人酒店，而真正的連鎖酒店在二戰之後才出現，但短短几十年，連鎖酒店就成為酒店行業的巨擘，酒店行業很快完成了由個人經營向專業機構經營的轉變。

以此類比，胡京認為連鎖辦公行業的市場規模更大。「從市場來看旅客人數可能只有辦公人數的十分之一，以首旅如家3000家酒店計算，未來連鎖辦公行業巨頭的門店數量將有數萬家。」

在他看來，現在只是辦公運營商行業的初始階段，隨著「運營商」的增加，會有越來越多的辦公物業從業主手中釋放到運營商手中。「也許增長到20%的時候會觸發這種二八效應。」

裸心社CEO Jonatuan Seliger也用美國數據來佐證這一觀點。

裸心社CEO Jonatuan Seliger

他說：「以紐約曼哈頓島為例，那裡的常住人口只有160萬，GDP的年平均發展速度是2~3%，而在這裡WeWork開設了至少40個門店，再算上其他聯合辦公品牌，這裡聯合辦公的市場滲透率至少5~6%。對比上海，這裡有3000萬人口，GDP的年均發展速度至少7%，而聯合辦公的市場滲透率還不到2%。」JonatuanSeliger說，這組數據可以充分說明，在北京、上海、香港這樣的城市，聯合辦公還有巨大的潛力。

JonatuanSeliger預計到2020年，在全球辦公房地產資源中，有至少30%的份額將轉變成共享辦公。

這個說法得到萬里江的支持。

「現在聯合辦公在整個寫字樓行業的佔比還很低，1%都不到。」萬里江說，整個方糖小鎮在上海的辦公空間相當於一幢甲級樓。

「我們已經是聯合辦公行業內規模比較大的品牌，如果以一個品牌一幢樓計算，上海所有聯合辦公空間總面積也就相當於4~5幢高樓，但上海有多少寫字樓？」

雖然現在比例不高，但萬里江認為只有連鎖模式的聯合辦公企業才能做成大型的辦公空間運營品牌——「因為建一棟樓，實在是太花錢了，開發商想要靠自持物業做成全國連鎖的辦公服務商幾乎不可能，這不僅需要大量的資金，而且回收周期過長。」

聯合辦公公司則能用相對較輕的方法來完成這項工作，除了以二房東的方式減輕資產總量之外，他們還開發了「託管、加盟、合資」等等方法來降低投資比例。

現在方糖小鎮就有3個加盟空間，像連鎖酒店加盟商一樣，這些加盟者需要給方糖小鎮繳納加盟費，同時負擔各項成本，而方糖小組則為他們設計運營空間，並從後續的收入中獲取一定比例的收益。

2B or not 2B

雖然一眾聯合辦公企業都將連鎖酒店作為參照物，但酒店和辦公室市場顯然有著巨大的差異，其中最重要的一點在於酒店的客戶是人，而辦公的客戶是法人。

如果將這兩種空間看做兩種產品的話，酒店的產品經理只需要揣度人們的生活習慣就可以設計出客戶喜愛的酒店產品；而辦公空間的產品經理不僅需要依據人們的辦公習慣來設計產品，同時還需要考慮到「法人」——也就是企業的需求來設計產品。

按照這個邏輯，當前的聯合辦公企業也走向了不同的發展方向——一部分聯合辦公產品更強調為辦公人員服務，如裸心社；而另一部分聯合辦公企業則強調為法人服務，如辦伴。

裸心社CEO Jonatuan Seliger在接受《財經天下》周刊採訪時就表示：「我們希望搭建一個社區，裸心社的用戶可以在我們這兒自由的交流。」

所以他們花更高的成本來「提高設計檔次和裝修風格」以便營造更適宜的辦公環境，並且為入駐會員提供高端飲品——裸心社婁山關路旗艦店4樓看上去就像一間高級酒吧，不僅有吧台酒水，甚至還有轉燈。

裸心社的App也更突出「社交」功能，該App首頁就是朋友圈一般的社交窗口，會員可以在該板塊發表最新動態尋求幫助或者洽談合作。甚至是企業服務也帶有一絲社交的意味，可以為會員提供機酒預定、業務發布等等服務，看起來就像是一個全能的秘書。

而方糖小鎮的App則更企業化一些，他們在二級菜單中接入第三方服務公司，如可以為會員企業提供公司運維、市場營銷、人力管理等等服務，在整個過程中方糖小鎮扮演著平台角色。萬里江解釋說，這些服務都是增值服務，目前收益並不高，還處於「放水養魚」的階段。

比較而言辦伴是聯合辦公行業內最重視「法人」用戶的產品。

「法人關心的就兩件事，成本最低和效率最高。」胡京對《財經天下》周刊說，他在成立辦伴時就已經明確了方向，他們的產品不是賣給個人，而是賣給「企業組織」。

因此辦伴的App包含了辦公工具，可以為會員企業提供遠程視頻、審批、雲端存檔等辦公服務。在胡京看來，他們和裸心社、方糖小鎮的出發點完全不同。「他們解決了線上交流問題，希望打造企業間的生態圈，而我們則更注重解決企業的辦公問題，更像是辦公工具。」胡京將辦伴比作是「釘釘」和普通聯合辦公公司的結合體。

「和釘釘相比，我們打穿了線上的桎梏，在線下開設了實體辦公空間，和傳統的辦公空間比較，我們有自己的辦公工具，是連鎖型辦公服務商裡面效率最高的一個。」胡京說。

而萬里江則認為辦伴的這種重視辦公屬性的App定位不靠譜，「他們會員數量有限，辦公軟體的易用性難以驗證，其次釘釘擁有這麼多用戶，他們在線上辦公市場中難以與其競爭。雖然現在釘釘沒有線下空間，但是他們可以和我們合作啊！阿里的企業會缺少合作嗎？」萬里江說。

實際上胡京也坦言，自己不確定這個模式就是未來辦公的終極形態。「我打算先做10年看看，如果跟不上時代發展，就讓位給年輕人……」他唯一能確定的是，未來的辦公一定不會是今天這個樣子。

本文首刊於2017年11月20日出版的第146期《財經天下》周刊

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