長租公寓為何租不長久，市場到底怎麼了？

這兩天，有則關於長租公寓的報道，引起了我的注意。

有對小夫妻，新婚之後到北京打拚，想先租幾年房攢些錢再買房。按理說，他的規劃符合「租購併舉」的大方向，但現實卻很骨感。

原以為長租公寓租期能更長、更穩定，但是轉了一圈才發現，最長周期也就租一年。這和傳統的租房模式沒有多大區別。

小兩口原本想著，如果能簽下3年合同，就能踏踏實實地安心工作。但如今，他的新婚生活還是隨時會面臨換房、漲租金的困擾。

這個活生生的例子，和我們的想像似乎有點大相徑庭。這一年來，國家不是在鼓勵租賃市場發展嗎？然而，實際情況是，長租公寓，叫好不叫座！

就拿北京來說，為了解決這樣的租房痛點，北京市在10月底正式執行《關於加快發展和規範管理本市住房租賃市場的通知》鼓勵長租。然而，租房新政執行近一個月，市場上真正能達到3年及以上的「長租」鳳毛麟角。

今年來，一提到長租公寓市場，媒體就是用「億萬級市場」「絕對藍海」「瘋狂融資」等熱詞追捧......長租公寓也大受國家政策支持，這個市場被描述為一塊還未被完全瓜分的新出爐蛋糕。

但實際情況確是，政策鼓勵一套，市場做另一套。這背後的原因究竟是什麼？

有的人分析是因為目前長租公寓的服務水平還不高，比如說，有的長租公寓大多數戶型是單間房或雙人間。這些戶型面向的是單身群體，而單身群體工作不穩定，對三年以上長期租房的需求也不大。

另外，目前裝修條件好一點的單身公寓，租金相對較高。據一份針對上海品牌長租公寓的調研報告顯示，像萬科、龍湖這樣的集中式品牌長租公寓的定價一般為內環4000元/月起，中環3500元/月起，外環3000元/月起，郊區2000元/月起。

對於剛剛起步的長租公寓市場來說，上面的問題都是暫時性的。在目前的政策支持力度下，長租公寓的利潤率太低，才是長租公寓租不長根本原因。

目前北京市場上的長租公寓產權並非掌握在運營方手中，不是每個運營方都財大氣粗，做不到像萬科那樣，自己有房源，自立長租公寓品牌。

所以，長租公寓運營方在前期要準備大量資金，花錢的地方多得很。說白了，長租公寓實際上扮演的是一個更規模化的二房東角色。

數據顯示，收房成本大約佔總成本的40%，裝修約佔30%，而且這70%需要在短期內投入，後期的運營成本佔30%。

比如，起步階段，需要先收房裝修，先長期租廠房，酒店等，再進行改造，最後分散單租出去，一般都會是10年以上的長期租，這是第一筆一次性大投入，緊隨其後的就是裝修的大筆資金投入。

並且現在裝修的費用呈上升趨勢，尤其是裝修的人工成本。如果想把長租公寓打造成優於普通租房的溫馨社區，裝修成本和運營成本可能還會成倍增加。

這就導致長租公寓的投資回報率很低，行業統計過，盈利水平平均在2%左右。

所以，這就好理解了，運營方主要就靠每年市場租金水平上漲來賺錢，誰還願意簽長租合同？

那為什麼還有那麼多行業大佬，看好長租公寓市場呢？

事實上，單純依靠租賃業務，長租公寓的利潤空間並不算高，長租公寓並不是一個迅速賺錢的捷徑，而是一個長態與常態的經營，業內心知肚明。

不少企業爭相進入這個行業，其實是看中了後期金融消費、生活消費等增值服務的想像力。這其實才是最關鍵的。

一個好的生意，就是能抓住穩定的人群賺長期的錢。而長期公寓剛好符合這個商業模式。

所以我個人是看好長租公寓發展的，只是目前這個市場才剛起步，現在長租公寓在租賃市場所佔的份額不到5%。

總的來說，市場格局未定，長租公寓的發展仍在早期。而且中國人的住房觀念改變需要時間。

其實當前長租公寓市場已經有很多好苗頭正在冒出來，預示著這個市場後期發展會很強勁。

首先政策支持力度很大。租購同權已經寫入十九大報告，未來房屋租賃將會立法，國家首先會支持很多國企進入這個市場。

其次，受到互聯網巨頭鼎力支持。阿里巴巴和京東金融先後宣布進入租賃市場，而且還是在政府層面加強合作。藉助互聯網巨頭的大數據資源和信用數據體系，租賃市場在構建人與人的聯繫上將更加高效。

第三，租賃市場融資模式更加多元化。前面分析過，長租公寓之所以租期不敢放長，還是擔心資金回收困難。現在國內房地產信託投資基金（REITs）已經起步，國有大行也與房產商推出房租貸款，這些將大大緩解長租公寓運營方的資金鏈壓力！未來租期在三年以上或更長時間的長住公寓會慢慢普及。

所以，從長遠來看，品牌房企還是對長租市場頗有信心。較早探索長租公寓領域的萬科「泊寓」，現已在28個城市擁有8.4萬間公寓。

如果是租房剛需，我想說現在的長租公寓可能不會讓你滿意。如果你想享受更好的租房體驗，目前就只能付更多的房租了，一分錢一分貨，在任何時候都是硬道理。

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