藝人租房自殺導致房屋貶值，房東應找誰索賠？

要點速讀

1、「凶宅」會造成房屋折價，這是公認的事實。討論的核心是價值損失誰來彌補，而不是封建迷信如何破除。

2、「凶宅貶值費」很難具體衡量，所以索賠上有難度。很多房東也告錯了對象。

文 |張德筆

如果一個人在出租屋自殺，導致房屋變成「凶宅」，進而直接造成房屋價值貶損，這中間的損失，房東應該找誰索賠？在某起著名的藝人自殺案中，就面臨這樣的問題。

討論「凶宅」，無關封建迷信，只關價值貶損

先給個定義。本文提及的「凶宅」，是指房屋內發生過非正常死亡事件，老死、病死等正常死亡，排除在了情況之外。

在討論「凶宅」時，有一些媒體認為，凶宅的概念，明顯屬於唯心主義，甚至屬於封建迷信，「凶宅」根本不存在。這種說法其實毫無意義，「凶宅」的概念是怎麼產生的、「凶宅」對人們心理到底產生怎樣的影響、「凶宅」是否真的存在，這三個問題根本不是討論的重點，只需要知道：「凶宅」是否真的對房屋價值產生貶損？

有一點可以肯定，如果買家知道意向購買的二手房是「凶宅」，那麼售價一定小於原價。據房產中介透露，折價率一般在20%至50%之間。這方面的信息，有的房產中介已經建立自己的資料庫，「在北京，一共備案有2000多套，不到3000套。」

所謂「最高原價收購」，意味著「凶宅」一定會折價

根據以往的案例，如果某處「凶宅」廣為人知，不僅會折損房屋本身價值，同時也會使得房屋無法出租，那麼租金部分的收益損失，其實也是價值折損。

現實生活中，人們對住宅內發生的非正常死亡事件感到不同程度的恐懼，並對死亡現場心存芥蒂是客觀存在的心理現象，而在房地產市場交易中，買賣雙方的消費心理，是影響二手房市場交易價格的重要因素。

因此，房屋內發生的非正常死亡事件，雖然對房屋結構本身不構成損害，但基於一般人對死亡的恐懼和忌諱心理，客觀上會不同程度地加重居住人的心理負擔，對房屋在使用效用造成一定的障礙，並最終影響房屋的使用價值和市場交易價格。

但是價值貶損在未出售前，很難具體衡量，所以很多判例不支持

具體看一下凶宅面臨的索賠困境。一個凶宅，在沒有售出之前，你能說的往往是「價格肯定要跌」，卻無法判斷到底會跌多少。所以，即使有人想買兇宅，只要還沒有成交，就無法知道價值貶損的具體數額。這就給索賠帶來了很大麻煩。

來看一下某起藝人自殺案。某藝人因患抑鬱症，在租來的上海一處別墅里自殺身亡。房東認為自己的別墅成了「凶宅」，將兩名合同簽約人告上法庭，要求二人連帶賠償房屋貶值損失人民幣265.5萬元。最近，上海市普陀區人民法作出判決，駁回了原告的訴訟請求。

駁回的理由之一是，法院認為，對於房屋貶值損失的認定，應考慮「損失」是否實際發生，損失金額是否確定。房東所稱的「損失」，僅僅體現為一種主觀上的可能性，目前並未實際發生，以房價30%的標準作為損失是其個人內心的評估，不能構成法律上認定損失的基礎。

所以，翻看很多類似判例，有不少法官認為，所謂的「凶宅貶值費」只是部分人的一種主觀評價，受人們的思維、意識、觀念的影響，有著諸多的不確定因素，在結果上也難以衡量，就連專業的評估機構，也無法對「凶宅貶值費」作出準確的評估。所以，不予支持。

但是，也能看到一些不同的案例，比如下圖所示的這起，法院就支持了索賠。

法院支持房東索賠

請仔細看上面這起案例，有一句「姜瑜允許其他人一同使用房屋並造成他人在房屋內自縊死亡，其未能盡到妥善保管使用涉案房屋的義務。」有人認為，「允許他人使用房屋」是法官支持索賠的關鍵，因為自殺者和合同上的承租人不是同一人。但是在藝人自殺案件中，別墅的承租人是藝人的女友和表嫂，嚴格按照合同來說，自殺者和承租人也不同，和上面這起案例的情況類似，但判決截然不同。這說明，在這類案件中，法官的自由裁量權發揮了很大的作用。

從司法實踐看，「凶宅」的概念已經被法院認可，但向誰索賠要搞清楚

為什麼說法院認可了「凶宅」這個民間概念呢？翻看最近5年，和「凶宅」有關的判例，有一種情況，各地法院做出了相當一致的判決：如果房東在賣出房屋時，故意隱瞞了「凶宅」這個因素，法院都支持買家做退款或退定金的處理。

雖然這些案例，和藝人出租屋自殺導致房屋貶損有本質不同，但已經說明，法院認可了民間對「凶宅」的價值判斷，雖然房子里發生非正常死亡事件不是法定的買賣合同無效或可撤銷的理由，但根據我國傳統風俗及公序良俗，房東在賣房之初故意隱瞞房屋的重要情況，有違誠信原則。

但在「凶宅」類索賠案中，經常發生告錯人的事件。2016年4月，北京一保姆砍死了住在出租房的僱主後自縊身亡。繼而引發了房東、受害人家屬和家政公司之間的兩起民事官司。房東起訴遇害租戶家屬，索要「凶宅」貶值損失50萬元。

但是，在這起案件中，被保姆砍死的僱主雖然是承租人，但本身並無過錯，並且自己也是受害者，房東應該向兇手家人討還損失，而不是向租戶家人。

回到這起藝人「凶宅」案，房東是向藝人的前女友和表嫂索賠，理由是，是他們二人和自己簽訂了租房合同。但是，在沒有特殊規定的情況下，承租人可以自己居住，也可以邀請家人或其他有特定親密關係的人一同居住，此案並不存在「轉租」等違法合同的情況。所以，有法律界人士認為，此案的被告對象，應該是自殺藝人的遺產繼承人（目前來看，應該是藝人父母）。但是，合理的索賠額度，應該限制在遺產繼承價值的範圍內。

如何規避遭遇「凶宅」的風險

香港、台灣有專門的「凶宅拍賣會」，有人不在意、願意以低價買入。但對於在意的人說，雖然買到「凶宅」的概率不是很高，可一旦發生，好比吃了一個巨大無比的蒼蠅。

由於非正常死亡事件涉及到個人隱私等問題無法直接查詢，即便是聘請律師也很難調查取證。所以，如果你對這事兒特別在乎，有必要在合同中註明「房東應履行如下告知義務：告知該房屋是否發生過兇殺案、自殺案，周邊是否有不適宜居住的情況，房東如未履行如實告知義務，應承擔違約責任，買方有權解除合同」。

凶宅的信息披露制度，這方面做的最好的是香港地區。可能是因為香港人特別在乎？在香港地產網，專門有一欄「凶宅」，共記錄了3000多處凶宅，並且對死亡原因有詳細記錄。

香港地區對凶宅這事特別在意

避免「凶宅」這事，很難指望中介機構。因為房產中介僅是買賣雙方的居間人，只能依據合同要求賣方履行如實告知義務，同時，「凶宅」也不是法律意義上的明確篩查對象。除非中介公司在篩查過程中故意隱瞞，否則不會承擔責任。

對於普通人而言，買房時為了避免凶宅，可以關注一下幾點：1、房價是否明顯低於當地均價；2，關注當地媒體，惡性兇殺事件往往會出現在新聞中報道；3、詢問周邊鄰居或小區保安。

第4068期 出品 騰訊評論

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