假如WeWork真的拿下恆隆廣場6層樓…

近期，一條關於WeWork的市場傳聞正在迅速擴散——WeWork要進駐恆隆廣場！一次性拿下6 個整層， 10000 多 ㎡。雖然WeWork在上海也有整租物業的案例，但進駐恆隆廣場這樣的一線寫字樓還是第一次。在這種高逼格、高價格、高樓品的三高位置做聯合辦公，我們很好奇。

恆隆廣場里的 WeWork 價格要怎麼定？

第一個蹦出來的問題就是：恆隆里的 WeWork 會費要怎麼定？目前聯合辦公按照市場接受度較高的價位分別大概是——移動工位 1000 元/人/月、固定工位 1500 元/人/月、獨立辦公室 2300 元/人/月（數據來源：克而瑞全國 26 城市 398 個聯合辦公項目的監測數據）。

WeWork作為目前市場上聯合辦公的鼻祖和風向標，其上海已經開業的5 個項目的實際成交價格相較已高出不少。

備註：以上為不同店的工位報價。實際成交價格根據不同項目當時的出租率，進駐企業的規模、需求數量和預計租期等因素有所不同。通常一年期的工位實際成交價格為此報價的85%。

因為入駐的是恆隆，所以小編特意去上海的部分一線寫字樓實地調研了一番。以下為實際調研結果：

註：1、商務中心只存在整間辦公室租賃，沒有移動工位和固定工位。整間辦公室有標準辦公人數，租戶可以自行增加容納的辦公人員，以平攤費用。此處數據為調研辦公室整體租金報價除以標準容納人數後的平均值。

2、由於Spaces9月份剛剛開業，屬於Regus旗下高端聯合辦公品牌，其價格每月都有變化。此處數據為2017年10月價格。另外，Spaces獨立辦公室同樣採用整間出租模式，此處數據為調研辦公室整體租金報價除以標準容納人數後的平均值。

參照恆隆廣場目前已有的傳統商務中心Regus ，我們發現對於有窗的獨立辦公室，摺合到每個工位的價格標價在 7000 元/月左右。算上增加辦公室人員後的費用平攤，以及價格折扣，實際含稅成交價也達到 4600 元/人/月。這比WeWork威海路上的亞洲旗艦店獨立辦公室標價還要高20% ，實際成交價估計要高出 50% ！這個價格顯然遠遠超出現有上海 Co-working Space 受眾們的預算。

把恆隆項目的價格硬拉到市場普遍接受的範圍內？

這種可能性不大。

其一，WeWork不大可能通過過度壓榨房東恆隆獲得超低的物業租金。根據恆隆2017 年中期報顯示，其營業收入的 60% 來自於租賃，利潤更是有 63.8% 從租賃中獲得。而上海南京西路恆隆廣場一個項目的租賃收入就佔到大陸地區的36.4% ，整體租賃收入的18.5% ，足見對上海恆隆廣場項目的依賴程度。

儘管目前恆隆有大把的空置面積，但是一旦以超低價格長期出租給 WeWork （按照 WeWork 的作風不租個 10 年是不會罷休的）就意味著在很長時間裡要取得好的業績報表將會異常困難。即使 WeWork 以自身的收入分紅作為誘餌，在國內聯合辦公虧錢仍是大概率的環境下，恆隆也不太可能願意陪著 WeWork 去賭。同時，過低的租金也勢必會影響恆隆與 LV、Chanel 等傳統大客戶的關係。

其二，目前租金差仍然是WeWork的主要收入來源。WeWork一直致力於為會員提供更為舒適和人性化的辦公服務。其配套設施和增值服務也非常豐富。但是，動則一小時幾百元的超時會議室使用費（WeWork會議室超時使用費最高為750 元/小時）是多數會員承受不起的。增值服務收入不靠譜，社群變現目前也未見起色。社群活動和會員互動仍以提升體驗，增加會員價值感為主。

開源和節流都沒有好的辦法，WeWork只能接受恆隆的市場價格定位。但是，一旦定價5000-7000 元/人/月，現有WeWork的客群大多數都不適合恆隆。

恆隆里的 WeWork 會員將會是誰？

另一個更有可能的選擇是大企業會員。

首先，WeWork在海外本身就與微軟、臉譜、滙豐等世界500 強企業有深度合作。憑藉WeWork的現有資源，在聯合辦公鼻祖的行業地位，加上全球資本對她的追捧，獲取大企業會員不會是件特別困難的事情。

另外，很多大企業在上海已經與聯合辦公空間開展合作。WeWork在國內也已經和OFO 小黃車、大麥網等企業達成合作。豆瓣便與裸心社合作，在北京兆維工業園內租下了 4000㎡ 的辦公空間。這是中國市場一個確定的需求。

況且，傳聞WeWork一口氣拿下來6 層物業，完全有可能把兩層作為聯合辦公，另外四層提供給大企業會員。在恆隆廣場隔壁的金鷹國際國際購物中心裡，方糖小鎮就是這麼做的：整租下 7-9 層，其中7-8 層做標準辦公，9 層做聯合辦公。

同時，大企業會員的支付能力強，需求相對持續。不會像傳統聯合辦公里的創業公司，做的不好付不起會費會走掉，做的好跑去租寫字樓還是會走掉。找到這樣的大客戶，後續工作將會相對比較輕鬆。而這些大企業客戶對辦公空間的逼格也有要求，兩者正好一拍即合。

一切看起來都那麼順其自然。WeWork進駐恆隆廣場，宣告聯合辦公在中國也能高逼格，也能服務大企業。但是，更大的問題也從這裡開始。

聚焦大企業客戶的 WeWork 還會是原來的那個 WeWork 嗎？

WeWork 一直定位自己為辦公空間的運營商。通過社群將會員聯繫在一起，為會員搭建平台、提供增值服務、分享知識和智慧。但是，當WeWork將注意力轉移到大企業客戶或者當WeWork的收入結構變成以大企業客戶為主時，這一核心定位將受到嚴重挑戰。

因為WeWork原本的主流客戶群體是中小微企業。這樣的企業資源少、能力單一、能夠觸及的商業角落有限。而聯合辦公模式之所以吸引他們，除了節省辦公成本外，能把不同企業的資源、能力和人脈進行有效整合併共享，間接擴大他們的商業觸角、增加商業機會是另一個更為重要的價值。根據《福布斯》的報道，WeWork每月至少有51% 的會員和其他會員有一次交易。因此，WeWork被稱為「現實版的阿里巴巴」。

圖片來源：WeWork中國區官網

所以，WeWork致力共享的不應該僅僅是前台、公共區域、辦公傢具、網路這些物理層面的元素，而是資源、能力、人脈、知識、智慧這些更廣闊的範疇。WeWork為中小微企業帶來的不應該僅僅是辦公費用的節省，更是商務機會、商業視野、商業關係的極大擴展。

一個人做不到千手千眼，把一千個人有效的整合在一起就是千手千眼。這才是共享經濟的內核。

如果，聯合辦公把注意力轉到那些已經練就千手千眼的大企業客戶，其核心價值在大企業眼中就會淪為附加價值。彼時，「共享」的概念將不復存在。 WeWork 只剩下為大企業客戶提供「定製室內辦公空間」。

但這一需求並不是行業的痛點，至少不是中國市場的明顯痛點。傳統室內辦公設計公司已經做的非常專業。其能力、經驗和產業鏈資源整合能力不會比WeWork 差。

聯合辦公進入一線寫字樓會成為新的趨勢嗎？

圖片來源：Regus中國區官網

聊到這裡，我們發現聯合辦公將面臨一個兩難的境地。一旦進入高端寫字樓，客群或者說客群比例將難以避免的發生變化。過分偏向中小微企業，生存難度加大；過分偏向大企業，將不再是「共享辦公」，淪落到與傳統辦公服務商沒有大的差別。其中的度應該如何把握，實在是件令人頭痛的事情。不論如何， WeWork 傳聞將進駐恆隆， Spaces 已經整租上海中心 29 層，並在 9 月正式開業了。看起來越來越多的聯合辦公企業正在走進高端寫字中心。由此帶來的客群變化，以及引發的一系列問題應該如何解決，我們拭目以待。

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