房地產稅明確開徵，你真以為能降房價？

來源：緩緩說（huanhuanshuo520）  作者：緩緩君

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官方已明確要按房屋估值來徵收房地產稅了。

財政部部長肖捷日前在《黨的十九大報告輔導讀本》中談及房地產稅，明確未來的房地產稅將按照房屋評估值徵收。要按照「立法先行、充分授權、分步推進」的原則，推進房地產稅立法和實施。對工商業房地產和個人住房按照評估值徵收房地產稅，適當降低建設、交易環節稅費負擔，逐步建立完善的現代房地產稅制度。

很多人對房產稅開徵拍手叫好，無非是因為他們認為這有利於降房價，從而讓他們實現居者有其屋的美好願望。

真會如此嗎？

但凡有經濟學常識的人就應該知道：徵稅本身，並不創造任何額外的價值，它僅僅是財富的再分配，房地產稅也不會例外。

所以，相較於降房價，普通老百姓更應該關心的是：

1、劫富真的濟貧了嗎？換句話說徵收上來的房地產稅被用在了哪裡？

2、徵收房產稅的法理依據充分嗎？

這些問題，都值得思考。

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先來解讀一下官方的說法。

根據財政部部長肖捷的文章，房地產稅將按照「立法先行、充分授權、分步推進」的原則進行立法和實施。

1.立法先行

在稅收法定原則下，任何新稅種必須先立法後徵收。因此，「立法先行」已是社會普遍共識。

以上是官方的解讀。

事實上，在中國徵收房地產稅，有一件事情一直繞不過去。

發達國家的土地實行的私有制，政府不存在靠賣地獲得收入，而中國的土地是國有的，從理論上說，業主只擁有70年的土地使用權，並且你在買房的時候已經間接地為這70年的使用權支付了高昂的費用。

之所以說是間接，是因為開發商在競拍土地的時候繳納了高額的土地出讓金，而開發商是要賺錢的，他們會把「地價」作為房屋成本的一部分體現在房價上，所以你在買房的時候，就相當於繳納了70年的土地使用費。

如果再徵收房地產稅，就存在二次徵收的問題。

對於這些問題，官方也早就做了準備。

• 一是在2007年的《物權法》第149條里規定：「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期」。

• 二是不動產登記已基本完成，具備了基本的徵收條件。

• 三是從2013年開始，房地產稅就已列入議程，至今已議論了好久。

所以最快的話，明年兩會就可能會通過房地產稅的立法工作。

2.充分授權

中國社科院財經戰略研究院研究員楊志勇評論說：

「所謂充分授權，應該是給地方政府充分授權，讓地方根據實際情況來決定具體實施方案。」

國家行政學院教授馮俏彬也持相同觀點：

「各地房地產情況差異大，因此地方政府對當地房地產情況更熟悉，給地方充分授權，讓它在授權範圍內選擇具體開徵時間、適用稅率、徵收對象，從而有利於房地產稅平穩落地。」

由於房價有很強的城市差異性，充分授權地方政府，因地制宜，從理論上來說完全沒毛病。

3.分步推進

中國稅務學會學術研究委員會副秘書長焦瑞進認為：

「分步推進原則意味著房地產稅徵收，可能採取先城市後鄉鎮、先市民後農民、先企業後個人策略逐步實施。」

中國實行城鄉土地和住房二元制度，到2016年底我國常住人口城鎮化率達到 57.35%，地區發展很不平衡，房產稅先城市後鄉鎮，先市民後農民是必然的。

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房地產稅可能會怎麼收？

先來說說上海和重慶的兩個試點。

2001年1月，上海、重慶兩個直轄市就啟動房地產稅試點改革。

上海採用的是「老房老辦法，新房新辦法」（存量和增量差異對待）的思路，即以前買的、分配到的房子都不用徵稅，新購房屋才需要交稅。

我認為這是比較合理的，一來是中國的房屋產權實在是五花八門。

按產權性質大體可分為：央產、軍產、單位產權和私有產權房；

按取得和交易的方式，可細分為：原有私房、房改房、商品房、經適房、安居房、限價房、自住商品房和共有產權房等。

這些五花八門的房屋，要制定一個公平合理的方案，真的太難。

二來之前買的房子已經間接交過70年的土地使用費了，這部分不收房產稅合情合理。

而重慶則主要針對高檔房屋（均價高於新建房屋成交均價的2倍）進行徵稅，對於存量房屋，180平米以下免稅，新購房屋100平米以下免稅，超出部分以累進位的方式計稅。

而未來房產稅的全面徵收方式，已經透露出來的消息是：

根據以上兩點，我個人的推斷是：

• 存量房要徵收房產稅（重慶模式），計稅方式參照上海模式，同時給與一定免徵額度。

為什麼說存量房會徵收房地產稅，因為降低建設、交易環節稅費負擔意味著政府的稅收會出現一個大窟窿，而要填補這個窟窿，要麼大額提高稅費，要麼擴大增稅範圍，顯然後者更有可能。

除此之外，對存量房徵稅，既能增加稅收，又能打擊那些手握十幾套甚至幾十套的炒房客以迎合民意，何樂而不為？

至於計稅方式，上海已經有比較成熟的經驗，即先對每套房屋價格進行評估（稅務局有當地所有房產交易價格紀錄，可以按照演算法自動生成房屋價格），然後打個折（上海是70%），再根據住宅性質進行徵收（比如普通住宅0.4%，非普通住宅0.6%）。

非普通住宅有三個標準：1、住宅小區建築容積率在1.0以下(不含1.0)；2、單套建築面積在144平方米以上(不含144平方米)；3、實際成交價格高於同級別土地住房平均交易價格1.2倍。

當然，這裡只是推演一下思路，具體參數各地政府會根據當地情況制定徵收標準。

至於免稅額度，這個一定是會有的。

這既是調節貧富差距實現社會公平的體現，也是社會穩定的需求。

只是到了具體實施的時候，免徵額度是根據人均面積，還是人均面積結合房屋數量，暫時不得而知。

但結合以上3點，我們可以明確的是：對於那些擁有大量房產的房叔房姐，房產稅一旦出台，他們的好日子就要到頭了。

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房產稅的出台後，房價會下跌嗎？

這要分短期和長期。

• 從短期來看，房屋持有成本的大幅提高，會讓炒房者拋售手中的房產，市場上供給數量增多，可以起到抑制房價的作用。

• 但是從長期看，房價的兩極分化會更加明顯，即該漲的還會漲，該跌的更快下跌。

因為房地產稅的實際影響是增加了房屋的持有成本，它只是一個輔助因素，決定房價的根本性因素是供需關係。

一線城市的土地是有限的，只要人口源源不斷地流向一線城市和少數幾個重點二線城市，那裡的房價繼續高漲是不可避免的。

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以上海為例，根據《上海城市總體規劃（2016-2040）》，到2040年上海建設用地的天花板為3200平方公里，而2020年建設用地預計將達到3226平方公里。

這意味著後面的20年，上海不但不能新增建設用地，還要減少26平方公里，房子的稀缺性不言而喻。

北京也是類似，而深圳則更早進入了拆遷一塊重建一塊的節奏。

其實從全球範圍內來說，任何一個發達城市（紐約、香港、首爾、台灣等），都沒有出現過因為徵收房產稅而導致房價下跌的。

那些指望靠徵收房地產稅能夠買得起房的人，他們必定要是失望了。

而另一個殘酷的事實是，在全球化的背景下，一線城市的房價只和高凈值人群（富人）的數量有關。

知乎答主@Haoran 在不久前寫了一篇分析文章，他通過對比了北京、上海、紐約和洛杉磯的房價，以及當地富豪人數的相關度後發現，高凈值人群和房價的相關度居然高達0.91。

優質的資源永遠是稀缺的，稀缺的資源永遠是昂貴的。

所謂的居者有其屋，其實是指讓你租得起房，而不是買得起房。

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最後這幾句話，可能說了也沒用，但我依然要行使說話的權利。

這是知乎答主@豆子彩虹爸 提供的美國房產稅的稅單，裡面清晰地記錄了房地產稅的去向。

比如左下角這個框里：

郡里收走6650塊，用於郡道路，基礎設施等。

市裡收走165.55，用於市道路，基礎設施等。

學區收走350.46，當作學校資金。

社區學院收走289.94，當作學校資金。

輕軌收走27.27。

公園收走47.22。

市政水務收走44.56。

右上角的框里同樣寫的明明白白。

美國的稅收制度採用的是「以支定收」，即先制定未來一年的開支預算然後議會討論通過，確定當年需要徵收多少稅，稅率是集體協商的結果。

從稅單上你可以清楚地看到，房產稅是用於改善的是自己所住區域的教育、衛生、公共環境等領域。

房地產稅作為一項新的稅種，涉及到每個人的切身利益，它一旦開徵就不會停下來了，而大城市的房價也很可能不會因為多收一份稅就下降。

對於清醒的人們，是不是應該一起呼籲政府公開稅收的去向？

畢竟，這是所有公民共同的利益。

作者簡介：緩緩君 985高校工科男，時代華語圖書籤約作者。有一些故事，也有一些觀點；有一點理性，也有一點溫度，新書《我就喜歡這樣的你》已上架。公眾號：緩緩說（huanhuanshuo520）

新媒體運營編輯 王程海倫

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