蘇州土拍遇冷是偶然個案，還是市場真的「降溫」了

文／克而瑞研究中心楊科偉、俞倩倩

11月月末蘇州吳江區迎來10宗地塊的集體出讓，其中2宗地塊因無人競價遭遇流拍，土拍大戲以低調落幕。事實上，早在11月月中，蘇州也曾一次性推出8宗位於核心城區的地塊，總出讓面積約67.55萬方；從成交結果來看，5宗地塊以底價成交，最高樓麵價為15145元/平米，最高溢價率也不過22%，蘇州的土地市場真的「降溫」了嗎？這是否意味著其房價也將迎來新的「拐點」？

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地塊底價「水漲船高」

嚴苛出讓條件讓房企「望而卻步」

雖然從溢價率來看，當前蘇州土地市場有「偃旗息鼓」的徵兆，但若將這些地塊與2016年成交的同區域地塊進行對比，我們不難發現，多數地塊的成交樓麵價相差並不大。以近期碧桂園底價成交的WJ-J-2017-041號地塊為例，成交樓麵價約8842元/平米，而同區域2016年5月成交的WJ-J-2016-016號地塊，成交樓麵價也僅為8760元/平米，基本相差無幾，其溢價率卻高達112%。由此可見表面上的「降溫」不過是地方政府依據去年火爆的成交行情抬升了地塊底價所致。

而少部分成交價格偏低的地塊也與當前嚴苛的出讓條件密切相關。典型代表如5.78億元底價成交的蘇地2017-WG-38號地塊，該地塊不僅要求競買人報名時提供其開發且持有運營2年以上的超高層（150米以上）商業商務項目（商業商務建築面積不少於8萬平方米）證明；而且要按不小於地塊住宅總計容建築面積10%的比例配建人才公寓（建成後由蘇州太湖新城吳中管委會或其授權單位按均價16000元/平進行定價購買），對於開發商資質和配建政策性用房的雙重要求也使得部分中小房企只能「望而卻步」。

備註：2016年同區域同屬性地塊成交樓麵價為2016年符合條件地塊取成交樓麵價中位數所得

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緊縮調控致樓市成交持續低迷

土地市場「降溫」早已有跡可循

雖然目前蘇州土拍市場仍然保持著熱度，但許多區域成交樓麵價較2016年全年還是有了不同程度的下降，吳中區和姑蘇區表現最為顯著，純住宅和商住類地塊2017年1-11月平均樓麵價較2016年分別下降了39%和33%，遠超於平均水平14%。

之所以土地市場「降溫」顯著，原因無外乎以下兩點：一方面蘇州作為樓市調控的重點區域，2016年8月便宣布重啟「限購」，10月發布最嚴調控令，非本市居民首套房受限，並禁購二套，首套房最低首付比也從20%調高至30%；步入2017年，蘇州政府相繼出台了包括商改住、提高土地競拍門檻、增加土地供應、建立住房租賃市場及公積金調整等多項舉措，主要是從建立房地產調控的長效機制出發，手段漸趨溫和。目前調控效果已然顯現，市場熱度有所下降，據CRIC統計，蘇州商品住宅的成交均價已連續3個月持續走低，10月新開盤的11個項目共推出3668套房源，整體認購率在48%左右，金輝正榮花漫四季和中旅水泊堂前的開盤去化率不足30%。

二是融資門檻提升、限購限貸等一系列調控政策的出台也使得房企資金回籠的速度受到了影響，尤其是針對部分區域性的中小企業；加之年末將至，房企主要也是在衝刺年末業績，多數企業已經無心戀戰土地市場。從近期蘇州成交的地塊來看，除碧桂園外，鮮有品牌民企的身影，主力還是葛洲壩、金融街、中糧等財大氣粗的國有企業，而金融街更是首次進入蘇州。

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土拍降溫會逐步」由點到面」傳導

」低價」土地供應為緩解供求矛盾留足空間

總體而言，去年以來樓市緊縮調控已經維持了較長時間，從政策走向來看，仍沒有「喘口氣，歇歇腳」的可能，雖然目前部分熱門城市的商品住宅供應成交雙雙走低，但多半仍有政府這隻「看得見的手」的作用，地價節節攀升，1-10月全國300城市土地出讓金總額為30365.4億元，同比增加約43%。

而此次蘇州土拍「降溫」無疑是一個良好的徵兆，蘇州作為去年以來熱點城市的代表，當前土地市場的轉變可以預期這樣的「降溫」會逐步由二線向三四線傳導，從而使得整個區域市場熱度不斷下降。另一方面，控房價的根本在於控地價，除了政府要不斷加大地塊供應外，降低房企預期也尤為重要。房企為了適應市場已經做出了部分「妥協」，比如按政府「合規」價格銷售，降低資金槓桿等等，此次低溢價成交，甚至存在流拍現象也側面反映了房企對未來樓市的態度在不斷轉變。此外，從長遠來看，唯有土地市場降溫才能為房價穩定騰挪更多的空間，房企不再盲目投資，購房者也會趨於理性，以此形成良性循環，從而促進整個房地產市場健康平穩的發展。

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