中央別墅區研究院院長劉東：我不認為2018年是樓市小年
2018即將到來，知築社將陸續更新財經界、房產界大佬對2018年樓市行情解讀，各位朋友可持續關注，每日5:18分準時發布。
鳳凰房產： 很多專家預測明年會是樓市小年，您覺得明年的市場會怎樣？
劉東：第一， 從調控的歷史的角度看，一次極限的調控，會對市場有12到18個月的影響，應該說最後一次調控是三月中旬，以這個規律本身而言，我不認為2018年是一個小年，12個月就是到了明年三月是第一個坎，18個月，也就到了明年的秋天。
從消費者的角度，超過18個月如果還能讓人不買房，家庭的和睦關係會發生根本性的改變，所以在這個周期後會有一次爆發，我們以往預測18個月，但是每次臨近10到12個月的時候就已經看到綳不住，就要買了。從這個角度來講，我可以大膽的預測，2018年本身就不是一個小年。這是第一個理由。
第二，統計應該分開統計，市場已經發生了根本性的改變。我覺得租賃這個事情是一個很絕的決策，我們仔細想想，50後、60後，他們當年是福利分房，然後到九十年代初到了商品房，用了五年的時間理解。
十九大推出這樣的政策，我們可以預測到二十大開的時候，如果五年這個市場上大家就可以接受租賃，因為我認為租賃能起到非常好的抑制房價的作用，包括像我這樣的人，我現在都有考慮如果可能的情況下，可以把我的房子租出去，我換一個方式生活，甚至換一個城市、換一個地方生活。
跟剛才我們說的環京的不太一樣，站在疏解的角度，離北京多遠算疏解是一個問題，離北京180天以上居住才算疏解出去，如果你只是買一個房子，在雄安邊上只是為了一個投資，還是一個投資，不是居住行為，並沒有起到真正疏解的作用。
因此我們現在打造的環京也好，環一線城市所做的真正的房子，那是高端的消費，起碼在生活方式上奢侈的情況下，讓人願意離開北京181天，有這個決心，那才是疏解。
第三，我覺得明年分化了產品以後，可能發生兩個變化，第一個變化，如果有了租賃，有人會選擇我的家庭成員住在一起，一部分人是新房，或者是自住房，或者是租賃房。我見到的還有更極端的，現在CBD有一套房子，我租給一個外企，因為我當年買的房價到現在回報率非常高，他可以去南三環、南四環、中央別墅區找一個別墅或者找一個新的公寓住一下，是有可能的。
在國外我們看到很多理財經驗非常豐富的人，他同樣可以通過一個合理的符合政策的方式令他租購併舉、租和持並舉的方式。從這個角度來講，大格局改變以後，我們看到明年的市場，無論是一手交易還是二手交易，還是租賃，都會有很多的變化。
而且目前來講，其實已經不是機構持有，是更多的大開發商，像萬科他們要持有，那個時候對於租客來說穩定性會有保障，讓他覺得這跟我原來單位分房租的那個一樣，三十年前也是付租金，但是比較低一些，跟收入比之間有一個合理的關係。
對此，我看重的是消費市場，消費者可以有一個穩定性，租金的穩定性，合約的穩定性，我們不考慮持有者回報率的情況下，我們看到租金不會暴漲，租金不暴漲，可能租就比買更合適，這樣的情況下，就像新加坡和香港一樣，你即便是租房子也可以感覺到安居樂業的生活，可能對明年整個市場的影響逐漸會展現出來。
從目前來看租購併舉的政策是很有成效的，比房地產稅有效，這個政策從根上解決了生活方式的問題。可能我們看五年後，整個社會對於房屋的觀念都會發生變化，很多東西以前是非買不可的，現在發現有一些城市不買車了，因為可以租了，不是單車，而是汽車，這樣的情況下，將來的房子可能更是這樣。
政策上已經扶持了，或者說很多的開發商持有了大量的土地和項目，就是只能做租賃住宅的。最終你發現受益者可能是有房的人，而未必是沒有房的人，他會讓這個市場更火。
鳳凰房產：對購房者來說，您有什麼建議？
劉東：從大勢的觀望期來講，我認為現在是很好的淘寶期，無論是買也好，賣也好，此時此刻，恰恰是一個你可以從容地，理性地做選擇的時候。
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