去美國買房能獲得哪些回報？有什麼成本？哪些城市值得關注？

據美國房地產經紀人協會 (NAR)統計，中國買家連續四年成為美國房產最大的外國買家，僅2016年4月到2017年3月之間，中國買家共在美國購買房產28.4萬套，價值1530億美元。由此可見中國人對美國房產的極大熱情，究其原因主要是為了投資和子女教育。那麼，中國買家一般喜歡購買什麼類型的美國房產呢？

其實，大部分來美國買房的朋友，都喜歡買個人持有型的物業，比如獨棟別墅、公寓、Townhouse等自己可以管理的物業，但是這種個人持有型的物業如何獲得回報？有哪些持有成本？只有弄明白這些問題，我們才可以買到性價比更高的房子。

個人持有型的物業能獲得哪些回報？

在美國購買個人持有型的物業主要有2種獲得回報的方式：現金流和增值回報。

1.現金流

所謂現金流，就是每個月收上來的錢減去支出（房地產稅、管理費、保險等），剩下的凈收益。美國有幾個地方的現金流是比較好看的，比如德州、佛羅里達州、北卡羅萊納州等。

這些地區的房價相對於全美來說更便宜，而且租金也不是很低。對比一下德州和加州的房價，德州的達拉斯、休斯頓、達拉斯北邊的大都會等地，30多萬美金差不多能買一個3000多尺的大房子。但是在加州，尤其是舊金山、洛杉磯等大都會地區，一個1000多尺的兩居室差不多就要50多萬美金了，別墅至少都要100多萬美金。

但加州和德州的租金也不會差太多，所以從現金流的角度來講，像德州、佛羅里達州等這些房價比較便宜，租金又不會太低的地方，現金流是比較好看的，購買個人持有型物業可以多考慮這些地區。

2.增值回報

美國的大都會地區，尤其是核心的大都會地區，包括舊金山灣區、紐約地區、華盛頓特區等這些地區土地資源稀缺，人口眾多，經濟強勁，是增值回報很有前景的地區。很多朋友對美國的某些城市不是很熟悉，下面就用美國的城市跟中國的城市進行一個類比，方便大家對美國城市進行更深入的了解。

美國核心的一線大都會地區就是大紐約地區、舊金山灣區、洛杉磯地區，這幾個大都會地區就有點像中國的長三角、珠三角、京津冀地區，所以這些地方的房價全美國也是非常高的。還有一個比較熱門的投資地區是西雅圖，西雅圖有點像武漢，也處在一個發展的過程當中，也有一定的戰略地位，最近這幾年，西雅圖的房價也是漲了很多。

另外德州、弗羅里達州也是比較熱門的投資地區，德州有點像中國內陸的一些省份，人口眾多，經濟也比較強勁，但是地處大平原地帶，房屋的供給量非常充足，所以價格不容易上去。而佛羅里達跟中國的海南島很類似，它的房價也是幾起幾浮，曾經被人暴炒過，也暴跌過。天氣比較暖和，是一個旅遊勝地。

除了現金流和增值回報這兩種獲取收入的方式，您也可以買一個稍微舊一點的房子，自己改造裝修一下，把價值增加上去，這也是一個不錯的選擇。當然，這3種獲得回報的方式您可以組合使用，或許魚與熊掌也可以兼得哦！

既然有收入，就不可能沒有成本，那麼，在美國購買個人持有型物業都有哪些成本呢？接下來我們詳細展開一下。

個人持有型物業的持有成本

在美國購買個人持有型物業，主要的持有成本包括：房地產稅、房屋保險、物業管理費、貸款利息、房屋管理費、房屋空置成本等。

1.房地產稅

房地產稅是由美國各個州自己規定的一個稅，每個州都不一樣，最貴的地區是新澤西、德州，比較適中的是加州、紐約，比較低的是華盛頓特區、夏威夷等地。

德州的房地產稅平均是2%左右，新澤西是2.29%，夏威夷比較低是0.28%，華盛頓特區是0.57%，紐約州是1.64%，加州是0.81%，大都會地區是1.25%。

2.房屋保險

房屋保險成本並不是太貴，一年平均下來也就在500美金左右，各個地區也有不同。因為美國的民宅大部分都是用木頭做的，而木頭最怕火，所以火災險一般都是必不可少的成本。如果處在地震、洪水、颶風等自然災害多發的地區，相關的自然災害險也有必要買。

另外如果這個物業是用來出租的，還要購買房東的責任險，如果有租客由於房子的缺陷，在你的房子裡面摔倒了，你很有可能會被告。如果你買了責任險，發生這種情況產生的費用就會有保險公司來處理。

3.物業管理費

如果您投資的是有小區物業管理的房子，物業管理費就不可避免了，這個成本從200-1000美金都是有可能的，主要看具體是哪個物業。但這個物業管理費也不是白交的，他會管整個社區的公共區域，比如換屋頂、外牆粉刷、公共區域的道路、草坪維護等。

4.貸款利息

如果您是貸款買的房，利息也是一項重要的成本，具體根據您的貸款利率、貸款周期等來確定。

5.房屋管理費

如果您本人不在美國，或者不自己管理這個房屋，這時您需要聘請一個專業的物業管理公司幫您進行管理，這部分費用主要看您所持物業的大小，各州也都有自己的一套定價辦法，而且不同的公司定價也不同。

就拿舊金山灣區來說，房屋管理費分兩部分：

第一個部分是找房客的費用，一般會收第一個月房租的50%到80%，稍微小一點的房子也有收第一個月全部房租的，主要看房屋租金的多少。這是一次性收費，就是第一次找到房客收的錢。

第二部分是房屋維護的費用，包括每個月管理房客，房屋的維護，一般是一個月租金的5%到10%。

6.房屋空置成本

因為一個房客搬走到下一個房客搬進來，有的時候會空置半個月，有的時候會空置一個月，完全無縫銜接的情況很少見。空置率大概可以按房租的5%來核算，當然也看各個地區租房市場的情況了。

以上就是在美國購買個性持有型物業的主要持有成本，以及如何獲得回報的方式，希望對美國房產感興趣的朋友有幫助。美國哪些地方的學區房回報率更高？去美國買房有哪些需要避免的誤區，涉及哪些稅務問題？...諮詢美國房產相關問題，請留言。

本文整理自移民幫美國房產專家Bill音頻，不構成投資建議，如需轉載，請申請授權。

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