美國房產市場租金持續上漲，房主每年收入增加近2000美元！

美國不斷上漲的房租，使租戶的負擔能力日益惡化，相比於從前，租戶們每年需要多付將近2000美金的房租，房租占薪水的比例也相比從前要高，然而這種情況對房東來講卻是喜聞樂見。

目前，美國租金中位數大約佔月收入中位數的29.1%。這一數據在1985年至2000年，住房者的房租支出遠低於收入的25.8%，按照這個百分比計算，現在的租金比那時多出$1,957。

在有一些房產市場上，29.1%的比例還是遠遠不夠。加利福尼亞州聖何西的一家租賃公司，將其收入的38.4%都用於繳納房租，這意味著該公司今年要多付$13，525。

下圖是美國一些房產市場每年需要多付的租金（排名由高及低）

可以看出，聖何西的房租增長最多，其次是舊金山、紐約、華盛頓、洛杉磯、邁阿密、丹佛、波士頓、波特蘭、西雅圖、聖地亞哥、達拉斯、奧蘭多等等。

這些城市的租金上漲並不令人意外。一個城市房產市場的發展跟人的遷入遷出有相當大關係，可以說人到了哪裡，就會為那裡的房產市場帶來活力。近幾年，以上這些城市的人口流入量相當大，聖荷西五年間人口凈增超54,527，在2016年的人口達到1,025,350，要知道亞馬遜選第二總部的要求之一就是人口超過100萬的大城市，而西雅圖現在也才70多萬人口。

相比聖荷西，紐約、休斯頓、洛杉磯、奧斯汀、達拉斯、聖地亞哥、西雅圖在五年間人口凈增更多。其中西雅圖雖然人口增長沒有前幾者大，但因有亞馬遜的加持，其房價在近年增長十分驚人，上月同比增長率高達15.9%。

人口的流入意味著市場需求增大，再加上房價持續上漲，導致更多處於購房邊緣的人推遲購房計劃，選擇繼續租房，這就更加重供求不平衡，這也是引發房租上漲的重要因素。

城市

所屬州

2016人口

五年凈增人口

紐約

紐約州

853,763

253,575

休斯頓

德州

2,303,482

171,325

洛杉磯

加州

3,976,322

150,929

奧斯汀

德州

1,615,017

109,291

達拉斯

德州

1,492,510

99,265

聖地亞哥

加州

1,406,630

85,944

西雅圖

華盛頓

704，352

82,029

人口流入量較大的美國城市

因此，作為投資者這些人口流入的趨勢都是值得注意的。美國的房產市場不同於國內，其調控更多依賴市場本身，而房價也離不開人口的支撐，因此對於有中長期投資需求的人而言，人口是不可忽視的問題。

話說回來，美國部分城市租金日益增長，那麼作為房東，其支出是否也逐漸增加。根據zillow的最新市場研究顯示，房東的支出主要取決於維護成本，低抵押貸款利率使每月房貸成本變得很低，甚至現在要比幾年前在貸款上的支出還要減少3300美金。

目前特朗普稅改已經進入最後階段，參眾兩院已經分別通過各自稅改方案，降稅是確定的事情了。如果稅改落地執行，那麼作為房東的個人所得稅也將會下降，屆時收入還會稍有所增加。

總體來說，目前的房租漲勢作為租客是非常不友好，所以如果有孩子在美國需要租房，或自己工作需要需要租房，手裡資金充足的話還是建議考慮入手房產。

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