丁祖昱評樓市：泛海國際璞境，一本傳統豪宅教科書

最新 12-07

要聞速遞

12月5日，江蘇省政府公布了《省政府關於促進建築業改革發展的意見》，意見提出，至2020年，全省裝配式建築佔新建建築面積比例達30%。

點評：要求不低

近日，海南省物價局、海南省住房和城鄉建設廳聯合下發《關於加強商品住宅銷售價格備案管理工作的通知》。《通知》規定，要加強商品住宅銷售價格備案管理，同時推行網上公示制度。

點評：統統限價

根據合肥市土地出讓數據顯示，12月份，合肥將出讓23宗地塊，總出讓面積約1976.80畝，出讓總起始價達79.73億元。其中包含合肥首宗租賃住房用地高新區KA2-3號地塊，該宗租賃用地佔地面積68.79畝，地塊要求所建住房全部由競得人自持，僅用於租賃，不得銷售和轉讓，不得改變用途。

點評：租賃首地

12月5日，重慶龍湖拓展公司擬發行50億元住房租賃專項公司債券，其中首期的發行規模不超過30億元，其中21億元擬用於住房租賃項目建設，9億元擬用於補充公司營運資金。

點評：借「租」生錢

從某種角度來說，地價越來越高、限制越來越多的情況下，豪宅討論的更多是標準化，而非豪宅體驗。除了戶型方正、面寬尺度加大等基本思路以外，功能區間分離、裝修質感提升與品質延伸至室外等都是提升豪宅體驗與檔次比較好的做法，但以上的豪宅體驗比較充分的，往往還是一些「老派」的豪宅，本次我們就以泛海國際二期?璞境II項目的參觀體驗為例，看看標杆典範怎麼做才能傳承又創新。

初入社區，從外立面就開始表達自身豪宅定位的辨識度。

豪宅的形象價值較高，其意義在於表達自身的豪宅氣場與區別於周邊項目的檔次形象，形成這部分形象價值的主要貢獻來自於外立面。針對這一標準，泛海國際將外立面的材質標準提高，不僅做到全石材幹掛，選材也是比較稀缺特別的寶金石。對於地處住宅項目密集的董家渡，與周邊的住宅項目形成很強烈的對比，辨別度高自然表達出了其豪宅定位的標杆性。

其次，社區內部的景觀打造與空間過渡的公共大堂，也是可以直接體現豪宅項目形象價值的區間。

在景觀打造上，採用一樣的石材保證社區內外的質感，引進國外樹種作為景觀植被來提升社區品味等，泛海在景觀細節上採用的質感提升，軟硬結合的細節累積起來可以給客戶帶來不少對豪宅社區的認同感。

公共大堂對於客戶來說，既有會客展示功能，也有入戶的歸屬感要求。多種材質結合幾何線條的利落風格，大堂顯得沒那麼繁複，反而可以凸顯用材用料的精工工藝，符合豪宅重質感的設計要求。配合6.6米層高營造出會客接待的闊氣，入戶大堂的設計還是很符合豪宅氣質。

重點落在戶型，穿插在尺度與面積中的闊綽，儀式感與私密性是其中很重要戶型體驗。

以豪宅儀式感來說，除了常規的對稱處理，也只有大面積的戶型設計可以滿足功能區間分明的要求。例如泛海293㎡的大平層產品，三梯兩戶的設計，工人動線與主人動線分離；符合客戶飲食習慣，設計中西廚分離；針對會客空間與就餐區域分離，客廳與餐廳之間以玄關過渡等。功能分明，空間格局明確的大平層設計還是很能get到目標人群居住需求的。

其次，在私密性考量上，首要的是套間設計。基本上做到大平層，主卧是套間已經毋庸置疑，但是三個房間全套房設計，無疑也是考慮到家人居住的同等享受與私密性要求。三房滿足居住需求下，第四個房間作為東西向的書房處理，還是很符合豪宅客戶的居住習慣，尤其是這個房間還靠近主卧。41㎡，高舒適型的主卧戶型面積，保證了豪宅客戶在私密區間的尺度享受。