2018年地產行業預測：三線城市開發商或臨挑戰

本文來自「阿強觀港股」微信公眾號，原出處為廣發證券香港。

本周我們訪問了一些地產行業專家，了解其對2018年地產行業的預測，專家的主要觀點如下：

一、2018年住宅銷售面積將有所下降：

幾位專家均認為政府調控政策仍將持續。目前中國三四線城市大約佔住宅銷售面積的60%-65%。由於2017年銷售面積基數較高，專家認為2018年三四線城市的住宅銷售面積或將同比下滑10%-20%。

就一二線城市而言，由於2017年至今的銷售基數較低，2018年內該類城市的銷售面積將大致保持平穩。綜合而言，2018年中國全國住宅銷售面積有可能同比下滑5%-10%。

二、行業整合加速;龍頭開發商的合約銷售收入在2018年仍將有所增長

就中國新房銷售面積的市場佔有率而言，於2017年上半年，前10大開發商大約佔有16%的市場份額。專家預測在2018-2022的未來5年間，前10大開發商的市佔率將提升到25%-30%。

由於可售的住宅項目充足，專家預期2018年中國的龍頭開發商合約銷售收入仍將同比增長10%-20%。

三、由於土地供給短缺，地價仍將持續上升

據統計局數據，由於地方政府土地供應不斷下滑，2013-2017年，每平方米的地價年均上升18%。2018年平均地價仍將上升。

四、新房價格平穩;開發商毛利率將有所下滑

由於地方政府對新房的限價政策，以及不斷上升的地價，2018年新房價格將保持平穩，而開發商的毛利率將有所下滑，意味著2020年後的開發商業績有不確定性(新房從銷售到入賬有2年多的周期)。

五、租賃住宅供應增加將抑制新房銷售價格

中國的中央政府及地方政府均鼓勵開發商在過熱的一二線城市增加租賃住宅供應。長期來看，專家認為租賃住宅供應將佔到中國大城市中住宅總供應的30%，由於供應加大，新房的銷售價格將有所抑制。

六、我們的觀點：地產股缺乏股價催化劑，2018年對三線城市開發商有一定挑戰

我們認為，政策因素和合約銷售表現是地產股股價的兩個主要催化劑。目前大部分地產股的估值處於2011-2017年P/B值的中高端。基於地產股2018年合約銷售和毛利率均將下滑的可能性，我們認為目前地產股估值偏高，建議投資者減持大部分中資地產股。

相對而言，我們認為2018年對三線城市開發商的股價影響更大。以中國海外宏洋(00081)為例，該公司是行業龍頭中海地產(00688)旗下的三線城市開發商。

在2014年地產下降周期中，由於宏觀調控因素，內地當年的新房住宅合約銷售收入同比下滑了9%至10.5萬億元人民幣。恒生指數當年微升了1%。

中國海外宏洋當年的毛利率下滑了9個百分點至24%，凈利潤同比下滑了60%至13億港元，股價由年初的7.3港元(對應1.4倍2014年凈資產)下滑45%至年末的4.0港元(對應0.7倍2014年凈資產)。（編輯：王夢艷）

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