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張敬偉:中央經濟工作會議為根治樓市沉痾開出制度化藥方

張敬偉

樓市周期,幾番沉浮,頑疾難愈。樓市亂象可以消弭,市場沉痾能夠根治嗎?

上一周舉行的中央經濟工作會議對此給出了根治藥方——今年中央經濟工作會議提出,建立「多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房制度」。許多業內專家認為,目前我國的商品住房供應主體是開發企業,地方政府供應一小部分保障性住房。多主體供應代表供應主體將更加多元化,即不僅限於房地產開發企業和地方政府。

回顧前兩年的中央經濟工作會議,對樓市開出「去庫存」、「房子是用來住的、不是用來炒的」等藥方,看得出來,頂層設計對樓市周期的把握和對現實問題的把脈都是很準的。不過由於樓市周期的複雜性,以及涉及多方利益糾葛,解決樓市問題很難找到一勞永逸的靈丹妙藥,不可能藥到病除。比如政策雖然要求不同線際的城市在去庫存上「因城施策」,但是市場大趨勢始終是以逐利為第一目標,很難按照政策的指揮棒理性運動。

在這樣的情況下,過去兩年雖然一二線城市接力調控,而且調控措施一波嚴似一波,已經從傳統的限價限貸,擴大到對各種衍生住房、民間貸款的節流,但這輪周期還是讓一些二線城市進入了單價2萬元的新階段,一些熱點三線城市也進入「萬元或1.5萬元」時代。

去年中央經濟工作會議為樓市開出進一步的藥方,是要解決樓市是住不是炒的問題。一句話,觸及中國樓市周期性沉痾的核心,可以說是找到了病根,不過如何用藥療治,還需要時間和耐心。

在進行嚴格調控的同時,租售同權的試點也開始在一些城市啟動,而這正是今年中央經濟工作會議解決樓市沉痾的出發點。「多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房制度」,這不是單方,而是制度性的復方葯,對於拔除樓市亂象、實現「住而不炒」等方面,應該收到良好效果,原因有二:

一方面,中國樓市到了從亂到治的拐點。數據顯示,中國擁房率高企,超過84%。另據今年年初滙豐銀行對全球9個國家約9000名「千禧一代」進行調查的結果顯示,中國「千禧一代」有房比例最高,達70%。雖然擁房在不同線際的城市存在不平衡,但是如此高的擁房率,特別是年輕人七成的擁房率,意味著房地產市場在一段時間內基本飽和。如果出現市場過熱,炒作和泡沫化的成分更高。

在這樣的情勢下,購的動力未來或有不足——無論是剛需還是改善住房群體,可以說能買房的大都買了。而那麼剩下的兩到三成無房戶,他們是真正的剛需群體,也是有著強烈安居願景的人群。

滿足這部分群體的擁房需求和安居願景,是對「住而不炒」最現實的民生關切。以購為主的房地產市場,很難滿足他們的願望。保障房建設若出現掛一漏萬,也可能導致這部分群體錯過居者有其屋。因此,租購併舉——用相對低廉的租房價格,實現其孜孜以求的安居夢,正是高效的政策藥方。

另一方面,「多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房制度」,釋放出了多維的制度紅利。

這裡的「租」,和一般市場意義上的「租」是不同的。一般的市場租房,全靠市場調節,承租者只是用租金短期獲得住所而已。所租房子沒有政策意義上的權利,和所購商品房蘊含的高附加值不可同日而語。租房到期,房子收回,承租者又變成了無房可住者。「多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房制度」,其中的「租購併舉」,強調的是租與購隱含的同權待遇——即租的房子可以通過機制性或契約方式,實現和購房一樣的安居及其他權利待遇。說白了,這樣的租房形式上是拎包即住,內涵上則是住者可以和當地購房戶一樣享有入學、就業以及其他同城待遇。

那麼,誰來提供租房房源呢?就是「多主體供應、多渠道保障」。也就是說,地方政府、開發商都承擔「供應」和「保障」義務,這就是「多主體」和「多渠道」的要義所在。幾個一線城市的試點經驗表明,只要給予租購的土地供應,理順相應的利益關係,租房市場是可以根治房地產市場沉痾頑疾的。

(作者為中國人民大學重陽金融研究院客座研究員)

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