馮學榮：不是地價推高了房價，而是房價推高了地價

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馮學榮粉絲大禮包的讀者

許多人有這種說法：中國賣地是拍賣的，地價很高，所以導致了房價高。

是這樣的嗎？

1

我把上海陸家嘴的一塊地皮，免費送給你。然後，你在這塊地皮上建了一個新樓盤。請問，你的新樓盤，定價多少？

答案是：15萬元／平方米，上海陸家嘴市場價。

你陸家嘴的地皮是免費拿的，但是，你建樓之後，房價仍然是那麼高。

你說你拿地是免費的，成本低，所以你把房子以3萬元／平米的價格，便宜賣出去。但是，沒有用。第一批業主收樓的第二天，二手房就會掛出市場價，15萬元／平方米。

總之，歸根結底，無論你怎麼折騰，上海陸家嘴的所有房子，都是昂貴的，沒有例外。

為什麼？因為，根本就不是地價推高了房價，而是房價推高了地價。

不是因為地價高，所以房價高。而是因為房價高，所以地價高。

2

我把湖南湘潭的一塊地皮，以5萬元／平方米的地王價格拍賣給你。你一時犯傻，拍了下來。那麼你在這塊地皮上面，建了一個新樓盤。請問，房子的單價多少？

答案是：6千元／平方米，湘潭市場價。

你對湘潭的老百姓訴苦，你說你這塊地皮，是以很貴很貴的價錢，拍下來的。所以你希望你的房子，能賣到2萬元／平方。

但是，湘潭的老百姓不會鳥你。他們說，你地皮買貴了，關我屁事。總之，這裡的房子市場價，就是6千元／平米。你貴了，就是沒人買。

為什麼？因為，根本就不是地價決定了房價，而是房價決定了地價。

3

你到農貿市場進了3元／斤的麵粉，做成麵包。在經濟適用房小區里賣，多少錢一個？

答案是：2元一個。市場價。你高了賣不出去，因為沒人要。

你到日本東京買了30元／斤的麵粉，帶回中國，做成麵包，在經濟適用房小區里賣，多少錢一個？

答案是：還是2元一個。市場價。價格定高了，賣不出去，因為沒人要。

為什麼你的麵粉買貴了，但是麵包的價格卻漲不起來呢？因為，是麵包決定了麵粉的價格，不是麵粉決定麵包的價格。

是什麼決定了麵包的價格呢？

答案是：是市場的供求關係，決定了麵包的價格。

親愛的讀者。你，明白了嗎？

END

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