法院判居民免費使用停車位，開發商無權租售？你又被忽悠了！

本文是騰訊較真春節特別策劃「關愛爸媽朋友圈」活動稿件！

作為一個通過真正民選當了2年業委會（業主委員會）委員的人，第一眼看到「法院判居民免費使用停車位」這樣的標題時，我還以為指的是人防地下車庫，可當看完整篇文章後卻發現並不是！再深入研究了一下，才知道這則新聞屬於徹頭徹尾的捏造，俗稱大忽悠，使用了不良媒體慣用的嫁接事發時間、說一點不說一點等手法。雖然有一些文章已對此作了闢謠，但都是從大的法律框架來解釋，沒有細化到具體的物業管理規則和具體的車位不同情況，很難讓人真正明白各種車位到底該怎麼收費，下面我將結合業委會實踐經驗和相關規定做一些更明白和通俗的解釋，如果你對自己小區的車位收費有疑問，可以花點時間讀一讀找到答案。

其實，首先從「法院判居民免費使用停車位，開發商無權租售」這句話來看，本身就有很大問題，因為即使是必建人防車庫這種按照如今法律開發商無權租售的車位，業主也不可能免費使用。道理很簡單，地下車庫是需要配套設施和定期維護的，需要照明電、監控用電、消防和人防設施定期維護維修、定期派人打掃、打掃用水等支出，這些成本都必然要均攤到每個車位使用者身上，它們不會白白從天上掉下來。如果必建人防車庫託管給物業公司的話，物業公司還要收取合理範圍內的盈利（見圖2）；如果業主自治自管，也至少要收回這些費用的成本，才能保證人防車庫達到國家法律規定的人防車庫標準，因為按照法律，這些必建人防車庫戰時是要用於人防工事使用的，如果平時不注意保護和保養，戰時就會失去作用。所以，一個小區內如果有必建人防車庫，那的確是「開發商無權租售」的車位，但卻不可能給你免費使用，免費的結果就是最後壞成大家都沒法用，沒法用的必建人防車庫也屬於違法。

如果不是人防車庫呢？雖然小區內的車庫和車位有各種各樣的情況，但萬變不離其宗，說到底一方是否有權賣或出租一樣東西，首先看是否擁有這樣東西的所有權，是你的東西你才能賣或出租啊。開發商是否有權租售車位也是一樣道理，要看開發商是否擁有該車位的產權。一個小區內的車位大致可分為兩大類：

1，公共用地規劃為車位。

2，開發商自主產權建設為車位。

第一種情況，是在建造小區時按照上報並被批准的用地規劃，將屬於全體業主的部分土地建為停車位。這樣的停車位開發商當然無權買賣，因為產權屬於全體業主，並不屬於某一個人，更不可能屬於開發商。人防車庫其實也屬於這一大類，只是還有人防的特殊性質。所以一旦小區交房，開發商就對這類車位沒有任何權利了，租售就更談不上。但是由於上文所述的原因，業主也不可能免費使用這類車位，情況類似於我國土地使用權，土地屬於全體人民，但任何單位或個人要使用就需要購買使用權。一個小區內的任何公共設施都屬於全體業主共有，某一個業主想要獨佔使用權，就得付費購買一定期限的使用權，按照《物權法》和各地根據《物權法》細化的具體《物業管理實施辦法》，業主付費租用這類車位的錢，有30%屬於物業公司所得，70%在扣除物業公司的合理合法成本後（如稅金等支出）歸全體業主共有，用於小區的基礎設施維護維修基金（見圖）。具體實施時有各種辦法，可以由業委會在法律範圍內政府監督下管理該維修基金，用於小區的維護和建設，也可以由業委會將維修基金託管給物業公司，通過審批的方式委託物業使用該維修基金維護小區基礎設施，如補種綠化、維修娛樂設施等。

所以，即使是第一種情況開發商無權租售的車位，業主也不可能免費使用，而且對於這類車位的收費標準，各地政府也都有詳細的規定（見上圖的第三章內容），在規定允許範圍內的價格都是合法的正當收費。

而第二種情況，開發商則擁有這些車位的合法產權，法律保護開發商的租售行為，因為業主的購房款內並沒有包含這些車位的費用，開發商購買這些車位產權的費用也沒有均攤到業主購房房價中，如果你想買或租，當然要付費。

上述內容在很多闢謠文中沒有詳細展開闡述，一般都只是引用了2007年10月1日起施行的《中華人民共和國物權法》第七十四條：建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

但物權法是國家上層法律，只給出了大方向，並沒有詳細的執行方法，所以每個省每個市都有根據《物權法》細化的相應《物業管理實施辦法》（見下圖），在這些《物業管理實施辦法》中均有關於車位更詳細的規定，包括收費標準依照什麼辦法執行、收費所得應該如何分配與支出，這些都在上文中做了一定的解釋。

既然國家的法律和各省市的法規都有關於車位收費的詳細規定，為什麼還會突然冒出來一篇「法院判停車位居民免費使用，開發商無權租售」這樣一篇謠言文章呢？因為歷史上的確曾有過這樣的判決，但事情發生在《物權法》立法前的2003年，那時因為國家沒有相關法律，所以法院判決時無法可依，導致2003年一審時，南京鼓樓區法院判決認定南京星漢花園「地下停車庫歸全體業主所有」。這個判決也的確是全國首例，但一審判決並沒有被執行，因為上訴是公民和組織的合法權利，一審後開發商不服判決，向南京市中級人民法院提起上訴，經審理裁定撤銷原判，發回重審。

雖然該案的二審一拖就是11年，直到2014年才二審判決，但對於二審判決原被告雙方都沒有異議，所以二審判決才是真正被執行的判決：

「一、被告江蘇星漢置業有限公司於本判決生效起十日內給付原告星漢城市花園業主委員會車庫出售款500000元；

二、駁回原告星漢城市花園業主委員會的其他訴訟請求。」

這其中開發商退還的車庫出售款500000元也不是全部地下車庫的出售款，而只是其中29個車位的出售款，為什麼這29個車位要退錢給業委會呢？原因就是上文提及的產權問題，共59個車位中的30個是開發商擁有產權，退款的29個車位產權所有者並非開發商，其中23個屬於超出當初規劃的超標建築，也就是違建，所以產權移交給全體業主。違建的意思是，一個小區內的土地只要不是被特定人或組織購買了使用權，就都屬於全體業主，南京星漢花園的開發商當初購買產權建設車位的土地面積就是36個車位，多出來的23個車位都屬於違法佔用業主共有土地，所以依法交還給業主。這不代表開發商對自己擁有產權的30車位也喪失了租售權，這兩者之間並無關聯。

29個退款給業委會的車位中，除了上述的違建23個外，還有另外6個則是因為按照南京市《商品房附屬房屋轉讓等問題的若干規定(試行)》第六條的規定，應有不低於15%，也就是不少於6個車位為業主保留。

總結一下：「法院判停車位居民免費使用，開發商無權租售」一文隱瞞了事發時間，事發時的法律背景，隱瞞了事情最後的結局。按照現行法律法規，即使是開發商無權租售的車位，業主也要付費租用，屬於全體業主不代表你個人可以免費使用。而開發商擁有產權的車位，開發商自然可以租售。

最後普法一下江蘇省人防車庫租售的相關法律規定，「必建人防工程不能出售，超建人防工程可以出售，必建人防車庫不得一次性出租超過3年。尤其是2013年5月後違規的一律要求限期糾正，並補繳費用」

現行江蘇省《人民防空法辦法》第十五條第四款規定：依法按照國家和省規定的比例結合城市新建民用建築修建的防空地下室，任何單位和個人不得出售。法規明確此類人防工程不得出售即無法轉讓所有權，此類人防工程用作車庫（車位），房產部門也不予核發產權證。

但是，超過國家和省規定的比例，結合城市新建民用建築修建的防空地下室，可以出售，房產部門負責核發產權證，產權年限與地面建築相同。具體是否超建，可找縣以上人防部門查詢。

其它省市讀者也可以查閱本省的《人民防空法辦法》有關人防車庫的相關規定。