日本一大怪：住房二十年價值歸零 根源在雙重徵稅

前不久，日本國土交通省調查了1969年以來的住房累計投資額和住房資產差額，約500萬億日元的巨額資產不翼而飛，這相當於目前日本一年的GDP。而日本國民都還蒙在鼓裡。許多業主直到要出售住房時，才意識到他們最重要的這筆資產已一錢不值。

在日本樓市中，二手房比重僅13%。二手房之所以乏人問津，原因很多，最關鍵的是當業主買下住房後其價值便直線下降。

日本住宅，木結構占約60%，這類住房價格下跌最快。再牢固的木結構住房，20年後都是殊途同歸：價值歸零。無論業主其間曾多次裝修，保養得怎麼好，到了房產中介那裡都不屑一顧。無法維持價值的商品，當然不被視為「財產」。日本樓市就這樣不斷將業主的「財產」蛻變為普通「消費品」。

那麼，房產20年價值歸零的根據何在？據說財務省曾有木結構住房使用年限為22年的規定，但實際上市場價格與稅收沒有任何關係。那這樣的規定又為何成了房產行業的通行做法呢？那是政府與不動產行業、建築業、銀行業聯手促成的一種怪相。

對政府來說，新房既是消費品又是固定資產這一定位，可同時向其徵收消費稅和固定資產稅。但若二手房進入流通市場，基本上就收不到消費稅了，而且在與住房連帶的土地銷售中也不征消費稅。另外，從政府政策角度看，住房開工率是左右經濟增長的重要環節，二手房交易活躍，新房開工率就受打壓，推動經濟增長的政策效應就會被抵消。

向業主同時徵收消費稅和固定資產稅，顯然屬雙重徵收，毫無道理。美、英的住房都不收消費稅。雖然日本相關部門多次呼籲政府對優質住房免徵消費稅，但每次都勞而無功。而對開發商而言，這一做法卻正中下懷。

雖然日本的住房投資額僅佔GDP的3%，但住房會拉動相關的鋼鐵、水泥、玻璃和家電、家居等眾多行業，連帶效應相當大。可住房價值如此迅速歸零，業主顯然難以接受，因此，每每涉及稅制改革話題，住房總會成為眾矢之的。

經銷新房的利潤要顯著大於二手房交易，因此不動產企業對二手房買賣也總提不起多少勁來。儘管近年來日本各方要求激活二手房市場的呼聲日益強烈，但2015年9月日本不動產協會提交的一份呼籲稅制改革的意見書，卻開宗明義要求「延長降低與新房有關的固定資產稅徵收期限」。多年來該行業始終在為此而努力，這次終於如願以償。由此不難看出日本經濟對新房銷售的依賴。

同樣，對銀行來說，經營二手房也基本上是弊大於利。要經營二手房，就要不斷派人去鑒定二手房的質量，這種事吃力不討好，銀行根本無意問津。銀行還覺得，如果認可二手房的價值，那就不無推高壞賬風險之虞。

就這樣，政府力圖通過新房開工拉動增長，增加稅收，開發商則希望從中提升效益，雖然此舉明顯會增加業主負擔，但銀行卻對此視而不見。通過利益鏈條形成了「神聖同盟」，導致日本住房20年價值歸零的怪相。

前不久，日本國土交通省調查了1969年以來的住房累計投資額和住房資產差額，得出的結果十分驚人：約500萬億日元的巨額資產不翼而飛了，這相當於目前日本一年的GDP。而日本國民對此都還蒙在鼓裡。許多業主直到要出售住房時，才意識到他們最重要的這筆資產已一錢不值，這對他們來說不啻兜頭一盆冷水。所有的人生目標和價值都因此灰飛煙滅，他們往往很長時間都無法接受這一事實，心情久久難以恢復平靜。

如果業主準備換房時已還完房貸那還算是幸運的，最慘的是許多業主還欠著一大筆房貸。如果業主打算在此時換房，由於其住房資產價值已急劇下降，賣出後還不夠償還剩餘房貸。如果他們想買新房，怕連首付都拿不出了。因此很多業主在目瞪口呆之餘，唯一的選擇就是繼續在老房子中住下去，徹底放棄改善居住的願望。

以一套木結構住房為例，當初價格為3500萬日元，其中1500萬是地價，其餘2000萬是房價。如某業主以2.5%的利息申請35年房貸，則20年後房貸還剩1900萬日元。如此時業主賣出此房，因地價沒變仍是1500萬日元，而房價已歸零，所以該業主賣房後僅得1500萬日元。面對1900萬日元的房貸，他還倒欠銀行400萬日元。辛辛苦苦20年，到頭來不僅房子沒有了，還欠下一大筆債，這樣的悲劇事實上每天都在發生，讓人情何以堪？這可不是鬧著玩的！人的一生能買幾套房子？住房可不像其他消費品，用完了或用舊了，再買新的。對許多業主來說，住房就是一輩子的事。一生的心血突然歸零，由此帶來的打擊之大、創傷之深，難以形容。

過去在日本經濟高速增長時期，雖然住房的價值也在飛快下降，但由於當時的地價還在上升，暫時掩蓋了這一矛盾。如今日本人口下降，已不能指望地價繼續像以前那樣攀升，這一怪相便完全露出了水面。

日本泡沫經濟破滅已有20多年。當年的購房者如今已步入花甲之年。當他們在美滋滋地設計人生新階段之際，卻遭遇如此沉重的打擊，這個彎子實在不好轉。既然無力買新房改善居住，那只能在老房子中湊合下去。很多住房的業主就此終了一生，其破舊的老房子也就變成了空房，在無人維護的狀態下加速老化，以致各地空房急增，連東京市中心地段的空房率也在10%以上，有些地段幾乎成了「鬼城」。

迄今，日本尚未出現改變這一怪相的任何跡象。