為啥英國的包租公婆都喜歡學生黨？因為錢好賺啊！

天下 03-17

當學生的時候，我曾經的一個房東是個退休的公務員，家住倫敦，但是在利茲有不少房產。後來我們成了朋友，他忙不過來的時候，我還會幫忙照應一下他的其他出租屋，接待一下租客什麼的。老頭子靠當」包租公「賺了不少錢，而他的大部分房產，並不在倫敦，而是像利茲，約克或者Durham這樣的大學城。

當下，很多通過buy-to-let賺租金的買家已經把目光投向了大學生。那麼，學區出租房究竟要怎麼操作呢？今天就給大家看一個實例。

在英國考文垂，有一名叫做Gavin Coutts的「包租公」，和他的老婆Victoria一起全職「炒房」。他們在考文垂擁有一間房產公司，旗下管理著11套房子，這樣的投資組合對於個人投資者來說，看上去已經很漂亮的。

在進入房市前，他是個設計師，妻子從事過資產管理工作，所以兩人平常會關注房市，也開始一點點「練手」。經過一段時間摸索後，他們決定專註做HMO（House in multiple occupation）這種類型的房子，也就是一間房屋內有多個租戶的房子。

| 漲姿勢：所謂的多組戶型房子（HMO）要滿足一些條件，包括租戶超過兩人以上（不包括房東），租戶之間沒有親屬關係等。如果你的租客滿足這些條件，那你這個房子就算是HMO了，要和政府註冊。

至於學生黨租客的優點，Gavin認為主要有如下幾點：

比起職業人士，學生麻煩比較少（當然這個也需要房東面試的，畢竟英國難搞的小孩也不在少數的說）

一起租房的學生黨都是朋友嘛，所以一大棟房子一下就能租出去，不僅效率高，也好管理。

學生上學期間就得待在房子里，不會像職業人士那樣整天更換地址，所以現金流也有保障了。

根據上述分析，賺學生黨的錢不難，而且風險較小。當然偶爾也會出現那種不交房租賴著不走的極端情況，不過細心的房東都會在面試階段就把這些小孩剔除~

| 所以，大家明白了吧？在英國租房子也是會被面試的，有時還會被要求提供前房東的推薦信，和考大學蠻像的對不對？

分析完優勢之後，下一步就是定位區域了。夫妻倆把地點定在考文垂，因為這裡有兩所大學，房價相對便宜，而且周圍同類型的出租房質量都不是很好。

這也就是說，在保證生源和低成本的情況下，只要選對地段，就一定能賺錢。

| 我那個在利茲的「包租公」也說過同樣的話：房價低，學生多，而且中國留學生特別多~他很會挑地段，挑的都是那種要麼走路十分鐘之內能到學校，或者出門坐公車十分鐘就能到中超/市中心的，然後每次即使有學生中途因為出國或者生病終止搬走，馬上就能找到替代的人，不損失一分錢~

當然，這麼賺錢的項目肯定有一群人在做，競爭也相當激烈（畢竟又不是只有你一個發現了新大陸）... 如何從中脫穎而出呢？

Gavin的方法論，除了挑選交通上具有優勢的地段，他還會常常修繕房屋，順便利用自己的設計師背景讓房子看上去有高大上的感覺。再加上低廉的房租，要租出去是很容易的。

一般來講，一棟房子里有三間卧室+一個衛生間，或者4-5間卧室+2個衛生間是比較適合租給學生的，而且價位也可以定的相對高一點。我在利茲看房的時候，雖然也看過那種一棟鬼一樣陰森的大宅里住著十個學生的狀況...那種住宅真的完全沒什麼質量可言，住的都是一門心思想要省錢的小鬼。從個人角度講，我挺佩服這些孩子，但是要想從他們身上賺錢的就別想啦~

當然，如果要當個合格的「包租公婆」，就得全職參與管理房產。如果你家住的比較遠，管理起來是很不方便的。特別是冬天的時候遇到個水管凍裂或者熱水器壞掉的狀況，懶惰的水管工不願意跑路，你也得奔過去親力而為...可能這就是所謂的commitment吧。

最後，從Gavin和我前房東的故事裡，我們可以學到不少經驗，比如買房的時候，最好買已經被改造成HMO的房子，這樣就省去了改建費。在投資之前，一定要實地考察，弄清楚為什麼有的地方明明條件好，租價低廉，但是卻一直租不出去的原因。再用利茲說個事兒：在利茲大學念過的同學都知道，海德公園距離學校走路可能就五分鐘，但是你到租房網站去看那一帶的房子，會發現好多超級便宜，戶型超級好的（其實看到這裡就已經說明有問題了）~ 然後還是好久以後才會有人問津？為啥捏？就因為那一帶的治安在全歐洲都可以說是最差的。

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