學區房帶頭領漲，限購措施將會再度推高房價？

北京時間3月18日，繼前一日北京、廣州、鄭州、石家莊等城市出台了最為嚴厲的房地產限購措施，長沙市也宣布加入新一輪房價調控的隊伍。據統計資料顯示，今年2月，一二線城市房地產交易有所增溫，三線城市則出現高速增長。

從跡象來看，除一線城市有以「學區房」之名進行炒作的現象來看，針對三線城市價格上漲，市場仍無法判斷此一趨勢屬於需求湧現，亦或是以剛需為名進行的「炒房套利行為」。不過，自去年底就明確表示：「房子是用來住的，不是用來炒的」之後，地方紛紛就調控房價下達軍令狀。

然而，自今年開年以來，以北京市為首的一線城市在房價調控上不及預期。在限購措施下，房屋成交量呈現下降態勢，但在二手房交易上，成交價格環比仍舊上漲3.27%。也因此，北京市再次祭出加強版調控措施，而部分城市也陸續跟進。

去年底，有人就表示：「要清醒看到，房價已經過高，積累了風險，而且增加了社會焦慮，也是對城市可持續發展和諧穩定的巨大挑戰」。從這番表述來看，為拉動房市「去庫存」所展開的房地產救市措施不僅沒起到過剩產能去化的作用，反倒加劇了資源錯配的矛盾。房價非理性上漲造成的威脅已不僅止於資產泡沫可能造成的危害，更與社會穩定息息相關。

首先，當前市場存在諸多結構性矛盾引發的風險；其次，經過完善評估後得出的確切結論是這些風險尚屬可控；再則，如果風險失控，中國經濟將出現系統性失靈，甚至對社會穩定造成嚴重衝擊；因此，在風險尚未蔓延為系統性風險之際，應全力抑制風險，確保經濟平穩著陸。

從2015年股災的沉痛教訓來看，在泡沫形成後，最忌諱的便是通過強-拆擠破泡沫，當泡沫受到干預措施影響而破滅時，直接後果便是系統出現硬著陸。目前看來，深刻記取了股災的教訓，面對市場強烈的投機氛圍，央行加強調控貨幣供給。明確表明將採取中性穩健的貨幣政策，將廣義貨幣供給增量控制在12%。

面對原先滾沸的房地產市場，越來越少的柴薪供給起到的作用在於逐漸讓這把虛火「燒不旺」；此外，從房屋供給面著手，加強市場上住房供應。通過調節短期供給失衡來扭轉短期市場預期。雖然這些措施無法從根本上改變中國因土地政策所引發的土地供需問題，但對於改變短期預期或許能起到有效作用的。

然而，在實體經濟萎靡不振，城鎮居民可支配收入增長出現停滯的情況下，如果資產價格下跌不僅將導致大量負值資產出現，通過房價上漲外溢的財富效應也將消失，最終將讓中國經濟極度仰仗的消費熄火。

如何在「穩中求進」與「脫實入虛」之間求得平衡是當前在推動經濟工作時的巨大難題。實際情況來看，當前中國一線、准一線城市房價已讓維繫房價不倒的「剛需」階層難以負擔，如何讓「剛需」不再只是概念上的慰藉，而是真正支撐起中國城鎮化的中堅力量成為當前「擠泡沫」的重點。

目前看來，房價調控顯然是一個長期走勢。首先，第一步通過限購措施來抑制市場套利行為，通過抑制房價非理性上漲來改變市場對房價的走勢預期判斷，也讓為了套利而擴大槓桿的投機客受到市場處罰。

其次，隨著市場價格出現回跌，當投資人真正意識到房地產與一般商品價格同樣「有漲有跌」時，市場才能發揮真正調節作用。然而，這個調節周期是漫長的，過度迅猛的調節措施讓房價下跌將讓中國經濟陷入系統性失靈。

總的來說，當前中國資產存在泡沫是不爭的事實，對於亟欲在2020年建成「全面小康社會」而言，不可能做出這種政策選擇。目前中國的房價泡沫雖大，但尚屬可控。通過抑制、減壓的手段不再讓泡沫滋長，再通過深化改革調理實體經濟體質，唯有實體經濟恢復活力，資本才會脫虛入實。

最後，土地制度改革才是根本解決房地產供需失衡的關鍵，唯有真正加大土地自由流動的管道，才能提高資源配置的效率，從根本上抑制因資源配置低效所出現的投機風氣。

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