北京學區房能買下美國小鎮？20年前，東京房價更瘋狂，最後卻成這樣｜原創

日本房地產泡沫如吸毒一般，吹得越大，陷得越深，裹挾的人也就越多。這是一場擊鼓傳花的遊戲，可悲的是，誰也不相信自己接的是最後一棒。

世界華人周刊專欄作者：楚不易

最近，北京學區房又開始暴漲，一套位於北二環外西營房的學區房價格從305萬元跳漲至500多萬，幾近翻番。

恰巧，美國俄勒岡州的蒂勒鎮，正以385萬美元（約合2600萬人民幣）的價格尋找買家。國內媒體一算，2000多萬元，不過是北京的一套學區房。100多平的北京學區房，竟然能買下美國一座面積1平方公里的小鎮。

北京的房價確實高不可攀，但與東京相比，就小巫見大巫了。20年前，東京的房價，能買下整個美國！

日本房地產泡沫，是如何產生的，又是如何破滅的？

日本房地產的今天，是中國房地產的明天嗎？

「泡沫其實很難定義，就如同一個美女。你很難定義什麼叫美女，但當一個女孩站在你面前的時候，你會知道她究竟是不是美女。」——金融專家金德爾伯格

日本的房地產泡沫，始於上世紀80年代。

日本國土廳公布的數據顯示，1980年，東京的商業用地價值指數為100；1985年，漲到120；1988年，暴漲至334。1988年，東京的住宅用地價格，與1985年相比，也上漲了2.1倍。

1989年，國土面積僅為美國4%的日本，其地價市值竟然相當於整個美國地價總額的4倍。

東京銀座大街土地價格最高達100萬美元/平方米，東京的房價可以買下整個美國，所言非虛。

房地產的泡沫造就了無數的富豪。1989年，全球十大富人中，有6名是日本人，全部因地產起家。

普通的「有產者」也成為「受益者」。在東京，有一位老人在學校傳達室幹了40多年，一直收入微薄。退休之後，準備返回鄉下安度晚年。把東京的一所小房子賣掉，沒想到竟賣出了800萬美元的價格，老人瞬間成為千萬富翁，衣錦還鄉。

在國際上，日本人「土豪」之名，開始遠播。

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  1987年，日本人斥資57億日元，買下梵高的名作《向日葵》。



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  1989年，日本人斥資4692億日元，買下美國文化的象徵——哥倫比亞影片公司。



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  1989年，日本人斥資2200億日元，買下美國國家的象徵——洛克菲勒中心。

當年日本的很多文藝作品，也反映出房地產泡沫時代狂熱的影子。

《哆啦A夢》1989年劇場版《日本誕生記》中，大熊等小學生乘坐時光機穿越到數百萬年前的日本，做的第一件事就是劃分土地。

《日本誕生記》

伴隨著房地產，日本的股市也開始飆升。

1983年到1989年，日本股票價格上升了3倍。1989年的5月2日，東京證券交易市場上市公司股價總額達到500萬億日元，佔世界份額的45%，一躍成為世界最大的股票交易市場。

房地產成了名副其實的支柱產業。1987年，房地產對日本GDP增長的貢獻接近30%。

大量的資金流入房地產。1989年，日本銀行業對房地產貸款的比例上升到74%，直接打擊了其他生產性行業。

日本看似繁榮的經濟成了名副其實的空中樓閣，危機一觸即發。

「當基本幻想都破滅時，一個時代也就結束了。」——劇作家阿瑟·米勒

1990年1月12日，日本股市迎來史上最黑暗的一天。當天，日經指數頓挫，股市暴跌70%。

與此同時，房地產市場開始垮塌，巨大的地產泡沫自東京開始破裂，迅速蔓延至日本全境。1991年，東京、大阪、京都等大城市的房價下降了20%，到1993年，日本房地產泡沫全面崩潰。

東京、大阪、名古屋三大城市土地價格趨勢圖

日本人為泡沫付出了慘痛的代價。據東京商工會議所調查，1990年，共有6468家（負債1000萬日元以上）企業破產，負債總額2萬億日元；1991年，達到了8萬億日元。

1994年，日本政府公布，日本1992年的國民總資產比1991年減少了448萬億日元，相當於日本當年的GDP。

日本股災

日本GDP增長率，從1988年的7.1%，猛跌至1993年的0.17%，1998年出現了負增長，日本進入了所謂的「失去的20年」。

1980年-2015年，日本GDP增長率（數據來源：世界銀行）

「泡沫不是經濟和金融體系製造出來的，而是在人們的心中。」——日本學者

日本房地產泡沫，緣何而生、因何破滅？

美國陰謀、政策失誤、產業缺陷、監管失靈……學術界一直眾說紛紜、莫衷一是，甚至連泡沫何時破滅，至今也沒有一個綜合數據和權威認定。

1991年，日本著名的政經節目主持人田原總一郎曾問當時的首相宮澤喜一，經濟過熱的時候，你們為什麼不早一點踩剎車？宮澤反問道，有一個討厭泡沫的國民嗎？

從歷史上看，無論是荷蘭鬱金香泡沫，還是英國南海泡沫，身處其中的人們，並不知道，甚至根本拒絕相信這是泡沫。

19世紀的銅版畫《南海泡沫》

日本房地產泡沫，從來不是某個企業、某個組織吹大的，更像是所有人的狂歡，政府、銀行、國民都沉醉其中。

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日本政府

由於擔心「廣場協議」帶來日元大幅升值，引起國內的通貨緊縮，日本政府採取非常寬鬆的貨幣和財政政策，導致了市場上流動性泛濫，大量的資金流入了不動產以及股票市場， 使得房價和股票價格急劇上升。

「廣場協議」簽訂現場

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日本銀行

日本銀行為了擴大營業份額，想方設法向房地產發放貸款，甚至蠱惑有存款意向的人進行土地投資。

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日本國民

日本國民初嘗房價暴漲的甜頭，繼續以房子為擔保貸款，購買別處的房子，然後再以新的房子為擔保……

在房地產泡沫中，每個人都是贏家：政府增加了稅收，投資者會得到豐厚的帳面回報，銀行的投資都是優質資產，有房者為自持的房產增值而沾沾自喜，即使是無房者，也能分享到「欣欣向榮」的經濟發展成果。

日本房地產泡沫如吸毒一般，吹的越大，陷得越深，裹挾的人也就越多。這是一場擊鼓傳花的遊戲，可悲的是，誰也不相信自己接的是最後一棒。

「人類一直以來不變天性就是貪婪，貪婪是推動社會進步的力量， 也是摧毀人類的力量。」——經濟學家凱恩斯

正如今天的中國人認為北京房價不會跌一樣，當年的日本人，也不相信東京的房價會跌。

中國房地產的現狀，與日本當年確有相似之處：

這是否意味著，日本房地產的今天，就是中國房地產的明天？

兩者的不同之處在於，當時的日本，已經完成了城鎮化建設，城鎮化率超過90%，在原有產業結構下，日本的經濟增長已經趨向飽和。

而現在的中國，城鎮化率僅為56.1%，仍有很大的增長空間。

這是否意味著，中國的房價，仍然有上漲的空間？

本文想探討的，不是中國房地產是否會崩盤，抑或繼續上漲，而是不斷暴漲的房價，對經濟倫理的傷害，對資源分配的扭曲，對社會秩序的撕裂，對幸福美好的摧殘。

當房價不斷暴漲

，依靠炒房或繼承的祖屋，便可不勞而獲，揮霍一生。所有的人都會變得貪婪，企業不願意從事研發生產，而選擇置身投機樓市、製造泡沫的賭博中。汗流浹背、辛勤勞動的所得，遠不如金錢遊戲帶來的利益，必然對傳統的經濟倫理造成極大的傷害。

當房價不斷暴漲

，大量的資金、人力等資源都將流向房地產領域。銀行熱衷於向房地產放貸，國民熱衷於投資樓市，甚至企業也放棄傳統的製造業，涉足房地產。房地產占國家GDP的比重越來越大，資源分配被嚴重扭曲，經濟患上了房地產依賴症。

當房價不斷暴漲

，「老吾老以及人之老」變成了「啃老」，愛情不堪一擊，婚姻形同兒戲，傳統價值、社會秩序被高昂的房價撕得粉碎。

上海市民為買房排隊離婚

當房價不斷暴漲

，整個社會陷於居無定所、心無所依、望房興嘆的無限焦慮之中。房價的巨大壓力，讓父母為子女的房子唉聲嘆氣，讓年輕人的夢想碰撞的支離破碎，幸福又如何談起。

北京的地下室群租房

同為後發國家，日本是中國最重要的一面鏡子。

當日本還在「失去的20年」里繼續迷失，中國的房地產市場卻「漲聲」一片。

歷史，會即將重演嗎？

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