「死神降臨」後，如何拯救垂死掙扎的大型購物中心？

撰文：Deena Shanker

以低廉的價格收購購物中心，讓運營商有了充足的資金用於提升審美方面的觀感

「如果你以20%的成本接手購物中心，你就有可能能讓租戶的商店賺到大錢」

哈德遜谷購物中心(The Hudson Valley Mall)坐落在紐約州金斯頓一個風景如畫的小山包上。從外面看，這裡應該是那種給你帶來愜意，可以輕鬆待上一下午的地方。可如果進到裡面，只會讓你感受到空曠。

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死神降臨

直到最近，這座佔地7.1萬平方米的建築物還是以它聲名狼藉的過去而被人所熟知。這裡是2005年由科羅拉多州科倫拜校園事件激發的一起槍擊事件的案發現場，當地一名男子手持突擊步槍朝人群射擊，總共開了60槍。2015年，JC Penney百貨公司關閉了設在這裡的店鋪。2016年，梅西百貨(Macy s Inc.)也關閉了其商店。隨後，一些小型零售商紛紛撤店。據彭博彙總的數據，截至2016年2月，整個購物中心已有33%面積淪為空置。當然，購物中心裡的那些核心店鋪依然維持著運營。

2010年，這座購物中心的地產估值為8700萬美元。2017年1月，它以940萬美元的價格出售給了總部設在喬治亞州奧古斯塔的購物中心運營商Hull Property Group。過去10年來，Hull Property一直在努力讓一些陷入困境的購物中心起死回生。目前，該公司在全美擁有29座購物中心。這家公司堅持採用一套已經成型的辦法，包括與購物中心所在地政府商談稅務激勵措施，拆除多餘的營業空間，並扭轉公眾對於這家購物中心已陷入困境的印象。

「如果死神還沒有降臨，那就說明情況還不錯。」赫爾(Hull)在形容他的收購目標時這樣說道。

以低廉的價格收購購物中心，讓赫爾有了充足的資金用於提升審美方面的觀感，例如把棚頂挑高，拆除商亭，營造遠距離的視野和露天感。其他辦法還包括用石膏夾心紙板遮擋空出來的店面，終結與那些低端商戶的租賃合同，以期吸引更高端的零售商戶。

Hull Property是為數不多打破傳統思維的購物中心運營商之一。傳統觀念認為，現在的購物中心數量太多，只有那些以富裕人群為目標客戶的購物中心才能在傳統零售商倒閉潮中存活下來。雖然採取的經營策略各有不同，但多數運營商都是在周圍80到160公里範圍內沒有其他封閉式購物中心的地方收購老舊的購物中心。

老舊購物中心有一些天然優勢。很多這類購物中心在建設的時候，周邊社區也在發展，因而所在地段已經是原開發商的理想之選。雖然隨著電子商務的興起網購開始流行，但人們依然會到購物中心逛一逛，完成購物過程中的社交使命，尤其是在城郊等缺乏大型集會場所的地方。

好壞參半

2016年5月，休斯頓投資公司RockStep Capital的總裁安迪?韋納(Andy Weiner)以2800萬美元的價格，收購了位於密西西比州默里迪恩的Bonita Lakes Mall，只是這座1997年完工的購物中心8500萬美元建設成本的一少部分。過去20年當中，韋納收購了總計約55.7萬平方米營業面積的購物中心。他說，他的使命是「把美國小鎮建設得更好」。眼下，他的公司正在努力修繕那裡的設施，包括裝修一家影劇院，以及引入非傳統類的租戶，例如社區大學或政府機構，購物中心運營商正越來越希望能吸引到這類租戶為它們帶來客流量。從長遠看，韋納的想法是零售租戶可以繼續按照優惠租金在這裡營業，而他可以實現盈利。

「如果你以20%的成本接手購物中心，你就有可能能讓租戶的商店賺到大錢，因為你可以給他們提供租金優惠。」他解釋說。

紐約房地產投資公司Time Equities Inc.的零售業務總監艾米?齊夫(Ami Ziff)說，這家公司長期以來一直投資於那種單排式購物中心。過去5年，隨著大型購物中心倒閉案例的增多，Time Equities 開始尋找讓它們扭轉乾坤的機會。2010年，該公司收購了首家封閉式購物中心，2017年又收購了位於俄亥俄州曾斯維爾的第五家購物中心。齊夫說，到2017年底，這家公司將擁有10家購物中心。

和其他一些以低廉價格收購購物中心的運營商一樣，齊夫的團隊也進行了一些小規模的裝修——更換舊標牌，添置壁畫，對女衛生間里的護理站進行升級改造。而且他們也認為，購物中心依然會起到集購物和休閑娛樂功能為一身的作用。

「我們想要進入的市場，是那些讓人們覺得購物中心依然是周末有更多樂事可做的場所。」

」

一些購物中心陷入困境的原因，完全就是它們無法獲得貸款，商業地產投資公司CBRE Group旗下National Retail Investment Group業務的執行副總裁喬治?古德(George Good)說道。在百貨商店紛紛關門，大型購物中心運營商削減優質資產之際，很多銀行開始停止向低質的物業資產提供融資支持。有很多案例表明，那些無法獲得新貸款的購物中心所有者，將會考慮把購物中心低價出售，或者乾脆放棄貸款抵押品的贖回權。

古德表示，「這幾乎就是那種自我實現的預言。」

並不是所有陷入困境的購物中心都是理想的挽救對象。在零售業競爭激烈的較大型市場當中，開發商已經針對倒閉的購物中心考慮了更為激進的策略，包括把它們轉型為辦公場所、醫療中心和酒店等，但結果好壞參半。2012年，北卡羅來納州的City of Charlotte公司收購了一家封閉式購物中心並拆掉了它，他們研究了多項計劃，準備在那塊場地上建設一個多用途開發項目，或者一座美國足球大聯盟的體育場。不過 ，截至目前，這個項目還沒有結果。2016年，這座城市在一個列表服務網站上發布了一則公告，徵求建議。這個網站專門發布類似廢棄物填埋場和廢棄化工廠等房地產方面的不良資產信息。

編輯：馮艷彬、劉馨蔚

翻譯：王忠

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