「伴城」雄安，高房價終結者？

Z

hongdu Lesson

中讀小課

《三聯生活周刊》封面故事首推「封面課」。「封面故事」是最有份量的專題報道，也是周刊最有影響力的內容品牌和「一本雜誌和他倡導的生活」最核心的內容體現。它從不同層面對社會熱點、生活的理解和詮釋，代表了這本雜誌對重大事件和話題的議程設置能力，也體現了這本雜誌對新的生活態度和文化的觀點和價值主張。

為了給讀者，在閱讀封面故事的同時，提供有效的閱讀延伸、更為實用的知識內容，和離核心採訪對象更貼近的閱讀體驗，我們推出音頻「封面課」，會邀請封面故事中的一位被採訪對象，就某個知識點，展開更為詳細地講解。「封面課」會於每周三在「三聯中讀」服務號和中讀APP上更新上線。希望能給你幫助。

封面課 · 第4期

雄安土地制度分析

本期音頻課重點內容提示

「如果雄安的土地制度實驗成功了，每一個大城市的周邊都出現一個公租房主導的『伴城」，吸引著年輕人去創業，北上廣深的房價也就被釜底抽薪了。這個意義上，雄安新區的土地改革只許成功，不能失敗。」

「雄安新區的成立從管控房價，管控土地開始的。比較大的猜測是這裡可能實行類似新加坡的公租房土地制度，戶籍上可能是類似美國的工作證制度。」

「中國土地財政的癥結和療治，要從雄安所對標的深圳和浦東說起。」

「所謂中國奇蹟，就是人的自由、土地的自由，所創造的奇蹟。」

「如果說在那個資本稀缺的時代，深圳的先行先試釋放了沉睡的土地潛能，1993年浦東開發則接過了深圳的接力棒，摸著石頭過河的探索上更進一步。」而「先行先試的深圳，最先感受到了土地枯竭的壓力。」

「北京和雄安兩地相距110公里，基本杜絕了通勤的可能。天津與雄安的距離也是110公里，也不能通勤。遍查日本東京紐約巴黎等大型超大型城市的通勤距離，50公里是極限了，故而雄安的選址絕不是衛星城的概念，而是一個完全獨立的城市。」

「伴城」雄安，高房價終結者？

從官方統計的數據來看，1987年才有全國性的房價統計。當年的全國平均房價是408元/平方米，一直到1992年，房價維持在單價千元以下，但每年的漲幅可觀。可真正使「北上廣深」的房價如脫韁之馬的，是2004年開始的「8·31」土地大限。這一年3月，國土資源部、監察部聯合下發71號令，要求從2004年8月31日起，所有經營性項目用地一律公開競價出讓，各地不得再以歷史遺留問題為由進行協議出讓。同時要求此後發展商須及時繳納土地出讓金，兩年不開發政府可收回土地。此前的房地產市場還漲跌相見，給購房者很多「抄底」的機會，以此為分水嶺，房價再也不給希望下跌者以機會了。

雄安新區來了，並且是逆土地財政而動的全新土地政策。房價只漲不跌的趨勢會否也逆轉？

炒房者的最大殺器，恐怕就是城市邊上又建了一座新城。

有好事者翻出一張1993年的《新民晚報》，上面的廣告打出的是「3萬元擁有一個家」。那一年，確切地說1993年還是全國房地產的一個小高潮，全國人民南下海南炒地，房地產一片繁榮，熱風也刮到了上海，上海市中心的房子短暫地達到過6000元/平方米。但很快海南地產泡沫破裂，冷風又襲來，上海市中心的房子腰斬一半。

一個新區的建設提供了廣闊的土地和房源，這使得在相當長的時間內上海的房價都落後於北京。只是在2004年協議出讓土地全部取消後，上海的房價才直追了上來，並在相當長的時間裡領先北京。回顧那一段歷史，當然很難用精確的數據給出參考，畢竟彼時全國的商品房開發通行的都是協議土地出讓的自由市場經濟，任何一座城市都有著近乎無限制的土地供應，大城市處處工地，居民樓從市中心到郊區一環一環地向外擴充著。可在上海最繁華的外灘外，一江之隔的陸家嘴上摩天大樓拔地而起的陣勢，還是有力地平抑了上海的房價。

如果說「8·31」之前的深圳、浦東大開發還不足以為如今的雄安建城提供參照，濱海新區的建設卻是集中於2004年土地「大限」之後，2004年天津商品房均價3300元，10年後的2014年均價為1.05萬元，上漲了2.2倍，遠低於鄰居北京的5.5倍漲幅。當然，作為弱一線城市，你盡可認為天津的人口流入弱於北京，但實際上並非如此，兩地10年間常住人口均增長了一半左右。

浦東與浦西一河之隔，濱海新區中心距離天津中心城區卻有40公里的距離，兩個建成區之間隔著大片的鹽鹼灘和工業廠房。在交通不發達的時代這已經相當於另建一座城市了，此前兩地交通主要靠城鐵，通勤時長50分鐘，2015年高鐵貫通後通勤時間只需15分鐘了，兩地通勤班次頻繁，除火車外還有很多公交線路，兩地之間除了地理上的距離，似乎融為一體。

可北京與雄安，兩地相距110公里，基本杜絕了通勤的可能。天津與雄安的距離也是110公里，也不能通勤。遍查東京、紐約、巴黎等超大型城市的通勤距離，50公里是極限了，故而雄安的選址，絕不是衛星城的概念，而是一個完全獨立的城市。或許正是因為建雄安的首要任務在疏解，中央才將眼光聚焦在一個無法實現通勤的地域。甚至，兩地之間距離超過了百公里，也不可能存在一個一家人中既有在北京通勤上班、又有人在雄安工作的區域，如果說勉強有地方符合要求，也只有兩地中心點河北固安了。

既然是千年大計，雄安之於北京乃至整個京津冀的影響是需要慢慢消化的，可未來的預期卻是時不我待的。再加入搶房大軍的時候，除了剛需、學區和改善型的購買者，只要摻雜了一點投資理念的買房人一定會想：是北京，還是雄安。同樣，天津的投資型購房者也面臨著同樣的選擇。

這個意義上，雄安的未來不僅牽動那些奔赴白洋淀卻鎩羽而歸的炒房者，以及周邊縣市的購房人，也與身處京津的居民們有關。會騰出相當多的土地。從供求關係來看，人分出去了地騰出來了，可供建設的土地多了，邏輯上看，北京的房價已經缺乏大漲的基礎了。放眼全國，一線城市引領各地房價，其中北京的水最深，北京的房價穩住了，其他地方會怎麼樣？

如果雄安的土地制度實驗成功了，每一個大城市的周邊都出現一個公租房主導的「伴城」，吸引著年輕人去創業，並且演變為這個國家最有活力的區域，一線大都市的房價也就被釜底抽薪了。這個意義上，雄安新區的土地改革只許成功，不能失敗。

雄安新區不讓買房釋放出怎樣的信號？土地乃萬物之本，更是產業的基礎。雄安新區的成立，從一個側面反映了土地財政的失敗。當北上廣深等一線城市房價高不可及，抬高了創新創業的成本，擠壓了青年人的夢想，北京之外另闢新區提供了對40年改革開放土地政策的一種反向嘗試。三聯生活周刊資深主筆邢海洋替你從深圳特區和浦東特區的先行先試抽繭剝絲，理清土地政策從國家分配到所有權和使用權分離，到使用權拍賣，再到國家統一拍賣的過程，理清土地財政的歷史意義和局限，並對雄安新區的拆遷補償、土地政策和未來的居住政策給出預測。本期「封面課」音頻課程《雄安新區「地」預測，幫你吃透政策紅利》，邢海洋將為你講解如下問題：

在本期課程中，你將聽到

為什麼選擇「一張白紙」的雄安？

公租房的重慶模式是怎樣的？

從深圳到雄安，深圳的城市更新與北方的棚戶區改造

深圳土地制度先行先試，釋放土地活力，可能如何影響雄安決策？

「雄安新區」後京津冀的房價變局？

「副中心」模式對主城房價會產生怎樣的影響？

本期主講：邢海洋

邢海洋，1967年出生於天津，畢業於北京大學城市與環境科學系和新墨西哥州立大學農學院。1996年進入《三聯生活周刊》，是周刊最老牌的財經評論作者。《三聯生活周刊》前任主編朱偉曾評價：「邢海洋對於這本雜誌的重要性和價值，是他在十多年裡給廣大讀者持續了一種不斷發展深化的投資理財觀。」

看《三聯生活周刊》二十年封面故事了

這次來聽聽封面課吧！

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！