真人採訪｜在紐約想靠房產賺錢？一個字：累！

前兩周在房價討論得風起雲湧之際，我在《新快報》「世界觀」專欄上發了這個關於紐約購房的專欄（3/23/2017-國際世界觀），因為專欄有1000字的限制，還有蠻多採訪的內容沒放進來，所以特地在這裡加了些羽翼，給大家了解一下紐約的買房情況。

PS：一直有在《新快報》「世界觀」上發專欄，三月中消失了一個星期，也是因為國內正值兩會，特別參與了幾個專題的撰寫——關於美國的環保、二胎媽媽、銀髮經濟等，乘假期大家生活比較輕鬆快樂，就把這些稿放上來給大家看看。

為了做這次稿件，特地採訪了跨國金牌地產經紀日裔加藤桑。

（牛逼哄哄的背景樂奏一個）

與一般的地區地產經紀不同，他專門為一些跨國財團、有全球資產配置需求的富豪、基金會購置房產，也會「眾籌資本」買地皮賣房子，在日本東京工作數年，又在加拿大溫哥華（大家知道這地方也有好多人炒房）工作了8年，被總公司派來紐約也有3年，所以對多國地產資源形勢都非常了解。

當然一次的採訪並不夠，我只是針對此次炒房專題向他諮詢了部分意見，對想將觸角延伸到紐約的人，給些專業的提示。

另，美國因為各州有不同法律，這裡只針對紐約的地產，不代表其它州。

我問加藤桑，為什麼溫哥華工作了八年那麼穩定，而且那邊地價一直都在升，收益率明顯高過紐約，還要調來紐約。

他說，因為紐約是世界的心臟，把脈也要知道心律，必須來這裡的，而且紐約必然長線看好。

這個結論聽起來很像前一段時間，國內打算過來買房子的朋友A的意見，她也是經驗豐富的房產投資老手，一到紐約她就言之鑿鑿地跟我說，在紐約肯定要買房，你想全世界的人都跑來這裡，政治前景比歐洲穩定，房價還低（與北京、香港相近）！

可是她研究了兩三個月卻遲遲沒有下手，以她30年買房心得與獨到的投資計演算法計算過後，她和我說，她發現紐約也太不可思議了，房產回報率居然是歐洲、中國等地中最低的！

拿擁有世界金融中心和時尚中心的曼哈頓來講，住宅房產現金回報率每年在2%-3%， 商業房產大概是3%-4%！

前段時間，我聽說某國年回報率能去到30%-50%甚至更多，因為百萬屬於「橫豎都無房一族」，我無法核實，只知道目前形勢是許多人亢奮激進，也有人面如死灰。

----為什麼紐約無法炒房？----

（因為紐約太大了，為了篇幅，先集中解釋曼哈頓的情況，如果大家還想知道更多的，我會在以後的周末講講美國生活，我的號依然是個時尚號哈，留言給我讓我知道）

加藤桑說，紐約可不是一個賺快錢的地方，如果你帶著錢來想賺一筆就走，或者像國人傳統定義上那種「存款」，放筆錢進去就以為跟自己沒事了，年年吃利息，也不是那樣的。

總之你想在紐約買房子，得先做好準備，可能要經常往返中美，要不就得聘請人打理，有許多瑣碎的事情讓你無法「放養」。

1??紐約的房地產市場法規等都比較成熟，如果你買了很快賣掉的話，會有很多費用

除了買房本金外，買家還要在心裡加上的費用有：保險費、貸款費用還有律師費，占房價三四個點，有時為了專業審視房子狀況，還要出錢請房屋檢查師 ( 註：曼哈頓大多為老宅，許多都是戰前建築，需請專業人士檢查有無白蟻、漏水等事項)。

作為賣方來說， 要付經紀人的broker費用，再加上transfer tax， 總共約8%到10%，轉買轉賣的代價都高。

2??隱形支出佔比也大，被許多人都忽視了

我還有個朋友B來美國，跟我說她下載了一個軟體，能在她逛街時隨時估計房價，她一邊走路一邊查房價，發現房子們都很便宜啊，讓她都心動了。

別急，我朋友A研究了一下，發現房價只是一份支出，它還要每個月按月給房產稅與管理費，隱形消費的支出被許多人都忽視了，這頗像美國的小費文化，一份牛扒明明70美金，買單的時候卻發現還得加上稅差不多10%，給個小費20%，總價就差不多100美金了。

朋友A說，「所以我買100萬刀的房子，我還要每個月給1000美金，太！貴！了！是整個持有期間都要給喲」

並不像國內那樣，買房就一筆過，喲！

再拿曼哈頓的房子舉例，一棟普通的二居室房子雖然買下來並不貴，比如朋友A看上的一棟翻新的戰前老建築（大概產於1920年代），租金預估為3500美元/月(算是個好地段好價錢了)，公寓575尺(約60平方米)賣價是100萬美元（註：紐約賣房子只有實用面積，沒有建築面積），算算賬——

管理費和地稅分別為500美元和440美元，如果一次性付款，沒有銀行利息牽絆，每年收益到2.95%已經算高。

這棟房子放十年，假使租金不上漲（註：租金監控也是蠻嚴的，百萬以前租的公寓五年沒提過價，諸位想想美國經濟增長率，不能與我大國相比），十年凈收入為41萬美元，這個錢據說在某國兩三年就可以回來了。

只能把這個當成是穩健投資吧。

3?? 出錢還要出心

朋友A最煩的是，買房子以後還得「用心」照顧。一年四季剪草、鏟雪，你交了那麼多錢管理，自住的話還得負很多責任。

如果房子放租，作為房東得時時保證房子正常運行，供暖器壞、花灑不出水、房子漏水都得上心，遇到好的管理公司入手就好，不好的管理公司又一個拖沓你也沒辦法，租客那邊就會折騰你。百萬住的地方暖氣有問題，和紐約的朋友說起，他們說，業主要保證暖氣正常的巴拉巴拉，如果不解決可以去告他……

修理家裡各種設施也費錢，紐約人工費貴啊，否則紐約地鐵怎麼會修了一百多年還在修。這裡又涉及某些人種確實很懶某些政治又確實很正確等等咱們純中華民族無法理解的種族問題。

所以，

紐約買房，更是建立一種夫妻關係，你們相好了對方，你可能要請人來驗一下她的身，看有沒有基因問題；之後你們要請律師公證，娶完了不等於沒事了哦，你還要用心關懷，剪草鏟雪，找保姆（物業管理）維護，要按月給丈母娘（地稅局）交供養費，但如果你這老婆因為丈母娘想她趕快嫁出去可能會自帶狗糧，地稅局可能會免除你十至幾十年的供養費（不同地段有不同要求），別以為保姆維護費與丈母娘供養費少哦，它能占生活支出的很大一部分。

4?? 紐約人沒興趣買房的原因是。。。

要說像紐約這種永遠年輕、外來人口永遠不斷湧進的城市，房產應該搗騰得特別熱烈才是，還有全球首富們也不斷占坑呢。

我問過許多當地人，為何都寧願租屋住，和百萬擠一個公寓搶洗手間，也不願買房。

像我的屋主是建築師，有老婆，三十齣頭。他租了一大間房子後，就把房間分租出來，從大學畢業後就這樣做了，也沒想過買房子。

他的解釋就是買基金的收益好過買房子，買房子又給許多稅又要照顧，很累。

本地人投資理財的方式很多，根本用不到炒房這種「穩健」的投資方式。華爾街就在腳底下，銀行們各出奇招，真是想走房產路，還可以買一種類似房產眾籌的資本，就是發展商買下一塊地或一棟樓後，他們會發布類似於集資的基金，然後你買下當股份。（貌似有蠻多項目都屬於是投資移民，很多中國人購買，這個要開挖又是長文）

注意：這裡不是宣傳外國投資就安全可靠收益高，想想雷曼兄弟，紐約機會多坑也多，還是需要睜大眼睛。

而且很多紐約人來自不同國家，他們有過房產泡沫之類的經歷，所以炒房對於數學不好的外國人來講，還是心有戚戚。

----問題是，紐約曼哈頓的地早就拿完了----

敲黑板：若現在在紐約買房哪裡投資比較好？

好吧，即使你所不怕苦不怕累，就是要買呢。

（以下來自加藤桑的意見，百萬完全沒有立場）

加藤桑說，目前曼哈頓的地早就拿完了，前景最看好，升值效益比較大的是時代廣場以西的Hudson Yards一帶，雖然在時代廣場旁邊，但這個區大幅重建，有很多新樓起來，地鐵又在去年才剛接通，許多設施都不齊全，所以升值潛力大。

保守升值的依然是Chelsea（包括Tribeca）一帶，這塊地是西區，價錢已經升到匪夷所思的地步了（有些還趕超上東區），但是因為明星們都愛住這塊，所以土豪們買起和明星們做鄰居也只會升不會減。

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上面地圖中央公園與中間一堆高樓中間那塊有個樓王，樓王以東的地方，川普夫人與幼仔住在那裡。

至於上東區、上西區、華爾街這些經常耳濡目染的美劇經典地盤呢，也是屬於保守升值的地方，價格已經上到一定峰值，會升但一定是慢咯。

就不用問百萬住哪裡了，雖然在曼哈頓，但根本不在地圖上（黑臉標記）。

所以大多數曼哈頓新建的樓房，發展商一般買了舊房子，拆了重新建，再倒手賣賺中間差價。

而曼哈頓75%的房子屬於co-op即合作公寓，這種公寓等於是一間公司，你購買的是長期租約即公司的一部分股份，並不含物業，如果你想轉讓出租出賣，要經過整個公司同意才能。而每間公司的要求又不同，有不同的規例，比如你死了可以把股權傳給兒子，但居住權不能，換言之你兒子在你死後就得搬出去，要想拿錢就得賣股份。

以上雖然便宜，但也是很煩的一種形式，人在外國一般買剩下25%的住宅公寓（condo），可以自由買賣出租。目前發展商拿到出賣的房子基本都是這種公寓，比例也越來越大，想想80年代佔比只是15%。

在紐約，發展商持有一整個樓盤後，提交申請改建審批時間雜糅漫長，效率之低下絕不是美國特色。

因為人家要考慮許多，如你改建的環境影響，你買下的樓的歷史地位，你對交通的影響，你對鄰居的影響，你對市容市貌的影響等等。

每項都有理有據，清晰可查。

分分鐘你買下了，還不給重建，就「運橘」（粵語：意為白用功）咯。

舉個例子

我國大大這兩年每次蒞臨紐約都入住的華爾道夫（Waldorf Astoria New York），有86年歷史。

2014年被我國某個保險土蚝用近兩億美金買下了，他們準備把這個酒店的1413間房改建成公寓房，而剩下300—500間房繼續做客房。

也是申請了很久，2016年年底才終於關閉了那2/3間房，在紐約人的淚水中終於可以裝修。

而且每隔一段時間，媒體就報道一下裝修進展情況，是在美國人民眼皮底下裝修的。

其實這家酒店設施等都很老了，百萬有幸在朋友入住的時候進入客房參觀過，房間陰暗，室內裝修、地毯一陣又土又老的氣息，總之我當時感覺就是回到1990年底國內招待所的感覺，入住體驗極差。所以人家只把它當成歷史景觀觀光完全不住，也因此才會一直處於虧損狀態。

大廳輝煌靚麗，樓下一樓還有法國嬌蘭的SPA，及一些美國時尚品牌，相當中產。與房間的落差太大，不知道「大大」的總統套房是不是這樣。

，

然後這個改建過程，還要折騰3年，完全不能與我國速度相比。

我國蚝財大氣粗才願意等6年，可是你想想普通市民怎麼會輕易參加發展商的項目呢？

6年後可能總統都不一樣了，幣值流通起落也無法預估，或者投入到科技產業中獲利還更豐富。

總之就不能用我國國情習慣性上揚來衡量美國波濤起伏的經濟狀況了。

加藤桑說，在曼哈頓買樓穩賺不賠，但是賺也很慢，至於其它區其它城，則更適宜生活、給小朋友讀書，是炒樓還是生活，目的不同，購買地段也不同了。

今天只分析一部分，以後再來討論紐約的其它區吧。

總之在紐約想靠房產賺錢？一個字：累！

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