美國房地產慘痛經驗：限制越多 房價越泡沫

理性·建設性

時至今日，已經鮮有人敢對中國房價漲跌抱有篤定的觀點——雖然對於中國房價是漲是跌，依舊眾說紛紜。

儘管早在10年前，大名鼎鼎如謝國忠者便堅定地看跌中國地產價格，但中國地產價格卻以一輪比一輪劇烈的上漲，讓經濟規律、經濟學家一次又一次的被啪啪打臉。時至今日，已經鮮有人敢對中國房價漲跌抱有篤定的觀點——雖然對於中國房價是漲是跌，依舊眾說紛紜。

只是，泡沫在破滅之前，就像是「房間里的大象」，絕大多數人都不願意承認它的存在。

不過，就在10年前，另一個國家的房地產市場曾經從極度繁榮旋即掉落到極度蕭條之中，個中的慘痛經驗，卻著實值得今天的中國予以警惕——那就是美國。

2008年的美國金融危機，根源就在房地產市場的泡沫破裂。不過，無論是學界還是大眾，隨著時間的推移，大多將目光盯在次貸危機和金融創新的風險之上，卻逐漸忽略了房地產市場存在的問題。倒是斯坦福大學的經濟學家托馬斯·索維爾，借用《紐約時報》兩位作者的話，指出了危機的本質：「房地產，一貫是引領經濟走出衰退的引擎，這一次卻一反常態，似乎越來越可能成為經濟的絆腳石。房地產市場從本世紀初盛大的綻放已然轉入壯觀的潰敗，而其影響將可能會持續數年才得以消退」。

顯然，索維爾是在提醒大家不要忘卻房地產市場的這次「大潰敗」，而以史為鑒地重新梳理出一套樓市合理的運作機制。也因此，進一步地，這位奧地利經濟學派的代表人物，為大眾撰寫了一本經濟學通俗讀物：《房地產的繁榮與蕭條》。

限制政策越多，房價越高

在這本書里，索維爾詳細闡釋了2008年金融危機之前，美國房地產市場是如何產生泡沫的。

首先，索維爾發現，危機前的美國房地產市場發展是不均衡的。的確，美國房地產的繁榮與蕭條是一個全國性問題，但是問題的根源卻集中在一些房價過高、波動過大的區域。比如，從2003年到2004年，美國全國房價的漲幅為13%，但它的統計範圍里同時包括了漲幅為4%的密歇根州，和35%的亞利桑那州。而加利福尼亞州的漲幅更是一直都數倍領先於全國。尤其是加利福尼亞州沿海岸，一直都是全美高房價的最大市場，也是房價漲幅最快的區域。在美國房地產市場處於巔峰狀態的2005年，全美房價漲幅最大的十個區域全部位於加州。

曾幾何時，加州的房價水平與全美其他地區並沒有太大的差別。直到20世紀70年代，加利福尼亞州沿海的房價才逐漸抬高，從此領跑全國。到2005年，在舊金山灣區，一幢普通房屋的售價超過了全美平均房價的3倍。在加利福尼亞州各市縣中，購買普通大小房屋的資金完全能夠在其他區域購買大型豪宅。

這些房價過高的區域究竟有什麼特別之處？索維爾發現，慣常的觀點——收入上漲、人口增加，都無法令人信服地解釋這些區域何以比其他區域房價更高、漲幅更快。如當加利福尼亞州的房價已經數倍於全國平均值時，該州人民的收入增幅甚至低於美國其他地區。而人口增長方面也很難支撐前述的理論，因為舊金山半島20世紀70年代期間的人口增長，與全國增長的幅度大體持平，甚至於像加利福尼亞州帕羅奧圖市這樣的地區，在這一時期的人口數量還退減了8%，但房價同期卻上漲了近4倍。

事實上，造成地區間房價差異的最大因素在於土地的價格。根據美國國民經濟調查局的估算，在芝加哥，每1000平方米的土地為房屋成本貢獻140,000美元，在聖地亞哥這一數字為285,000美元，在紐約約為350,000美元，而在舊金山則接近700,000美元！這也就解釋了，何以在舊金山普普通通卻價格不菲的房屋會遍布整個城市。

既然，是土地價格差異導致了不同地區間的房地產價格的不同，那麼或許我們還會繼續提問，為什麼各地區間的土地價格差異會如此之大？另外，為什麼加利福尼亞州的房價會在20世紀70年代出現暴漲？該州的土地供應量顯然不可能在這個時期發生巨大的變化。對於這兩個問題，索維爾尖銳地指出，「變化真實的發生了」，但它「是一種政治性的變化」。

考察歷史可以發現，正是在20世紀70年代，加利福尼亞州開始廣泛制定嚴格限制土地使用的法律和法規。這些法律和法規普遍禁止在開闊地上建房，目的是「保護空地」、「保護耕地」、「保護環境」、「歷史遺迹保護」等政治性口號。不僅如此，這些限制的使用範圍還在逐年擴大。在這樣的限制下，加利福尼亞州開始出現越來越多的「空地」，土地資源被人為造成一種稀缺狀態，這自然就推動了土地價格的上漲，並最終導致普通大小的房屋也成為百萬「豪宅」。

加利福尼亞州的現象很好地解釋了為何部分地區的房價會突然「騰飛」的現象。索維爾指出，同樣的土地限制政策，自20世紀70年代開始，從加利福尼亞州沿海岸各縣廣泛地傳播到全國各地，一直延續到多年以後。而不管土地政策在何年、何地頒布，當地房地產價格都應聲飆升，無一例外。針對全美各縣的調查證明，那些讓「房地產市場變得難以承受」的時刻，往往伴隨著「當地政府發展管理措施或限制政策的出台和通過」。

當然，禁止在開闊地上建房並非唯一的限制法律或政策。在美國各地出台的各項限制發展政策中，還包括區塊劃分、建築物高度限制、最小地塊面積規定、遺迹保護限制、建築許可限制、農用地保護制度等。而在一些地區的司法體系中，規劃委員會擁有絕對的權力裁決建築的許可與否，這也使得該委員會的存在直接導致了房地產成本的增加。

行文至此，我們大致能夠理解美國房地產市場不平衡的「繁榮」背後的邏輯：出台了由一系列限制政策組成的城市發展管理計劃的地方，房價往往格外「繁榮」，通常就是全國平均水平的數倍，而「缺乏管理」的城市的房價，事實上仍可被大多數民眾承受。調查顯示，在一個位於「缺乏」城市發展管理計劃的美國城市的家庭，可以150,000-200,000美元的價格購買到一幢面積大約為200多平方米的優質「中產階級」住宅，而在那些擁有10-15年發展管理計劃的城市，同樣的房屋將耗資300,000-400,000美元，如果發展管理計劃延長到25年或更久，那麼同質的房屋價格將達到500,000-1,500,000美元之間。例如，從沒有過任何區塊劃分法規的休斯頓，市裡一幢價格155,000美元的房屋，在土地政策「無窮無盡」的聖瓊斯價格會超過百萬美元。

金融「創新」給房價泡沫推波助瀾

土地限制政策導致美國部分地區的房價 「騰飛」，另一方面，索維爾也發現，在這個過程中，脫胎於房產「創新」金融的各種新奇融資手段，也起到了推波助瀾作用。而後者直接導致了後來金融危機的發生。

索維爾提到，所謂的房產「創新」金融，就是通過各類金融工具來降低購房門檻，使得低收入者或無力購房者，也能夠加入到購房大軍之中。這些「創新」金融產品包括：零首付貸款、變動利率貸款、房屋凈值貸款等等。值得注意的是，在房屋凈值貸款中有一種產品叫做「再融資兌現」，簡單來說，就是當市場利率重新向下調整的時候，貸款人將重新以新的貸款來代替舊貸款。在低利率時代，類似「再融資兌現」的工具自然頗受歡迎，但當利率重新步入上行軌道時，這樣的工具卻會直接刺破金融創新的泡沫——隨著償還能力的失去，貸款人的違約率也大幅提升。在某種程度上，「再融資兌現」這一工具似乎讓我們看到了「龐氏騙局」的影子。

表面上，上述這些金融「創新」是房地產市場繁榮的結果。但索維爾卻指出，這背後也暗藏著「政府之手」。他強調，21世紀初興起的新型、高風險的房屋購買融資手段之所以能夠演變成為主流，並取代傳統的貸款原則和標準，是得益於銀行及其他信貸機構的授權。更重要的，正是政府機構批准了更寬鬆的抵押貸款申請標準，才推動了信貸機構的授權衝動，以至於房地產金融「創新」泛濫。

2002年，喬治·W·布希總統敦促國會通過了《美國夢首付款法案》。該法案明確，將給予那些低收入有意購房者以首付款補貼。此後布希繼續敦促國會通過立法，允許聯邦住房管理局開始向低收入人群發放低利率、零首付的房屋抵押貸款。在這樣的背景下，其他政府部門也開始放鬆抵押貸款的要求。在政府的力推下，傳統的信貸產品急劇萎縮，創新性的彈性信貸標準的抵押貸款則開始飆升。低收入者憑藉著政府的「幫助」實現了購房夢，但房產金融創新卻在朝著泡沫的大路上狂奔。

所以，整體來看，在次貸危機前發生的這場美國房地產市場的繁榮和衰退，背後似乎始終都有政府的影子。無論是不同地區間的不平衡，還是房地產金融領域五花八門的創新工具，無一不都是政策引導的結果。而這恰恰證明了，大多數政策制定者並沒有真正理解房地產市場的運行邏輯。

正如索維爾所指出的那樣，「不論是在房地產的繁榮時期還是蕭條階段，關於房地產市場的基本概念都存在著本質的錯誤」。多數人認為，自由市場不支持可承受的房價，因此，政府的干預和投資必不可少，唯有如此，老百姓才可能安家置業。但發生在美國的事例卻證明，事實與我們所構想的恰恰相反：政府以限制的方式大量干預房地產市場的地區，房價往往呈現遙不可及的狀況，而在房地產市場被政府「忽視」的那些地區，房價在家庭收入的佔比甚至持續下降。也同樣，正是在那些房地產過分「繁榮」的地區，房產金融創新的方式和花樣也最多，房地產市場呈現出的投機性也最強；反之，那些缺少過度管理的地區，房地產市場卻甚少呈現出投機性，市場也穩定得多。

中國能吸取多少教訓？

儘管，索維爾在書里分析和批判的危機前的美國房地產泡沫，有著特殊的國情因素，但對照今天的中國卻不由得讓人生出某種「共鳴」。事實上，正是在土地市場的嚴格管制下，「麵粉貴過麵包」的問題已經成為今天中國房地產市場的「俄狄浦斯難題」。也正是由於土地市場在行政干預下產生的價格扭曲，傳導至房地產市場，使得房地產價格一直以來都「欲抑還漲」。這樣看來，索維爾描述的「限制導致飛漲」的現象在中國也同樣存在。

另一方面，在購房者的剛性需求面前，房價下跌預期又難以出現，金融機構以及其他中介機構也同樣產生了工具創新的衝動，去撮合購房者和賣房者取得交易。與美國當年的繁榮時期一樣，2016年中國房地產市場也一度出現了諸如「首付貸」之類的新型融資工具，這些產品在本質上與美國曾經興盛一時的「零首付貸款」並無二致。

這樣來看，今天中國房地產市場的一些問題，危機前的美國也都發生過。也因此，索維爾的建議或許也對我們有著重要的參考意義。作為奧地利學派的信徒，索維爾自然是提倡減少政府干預，而建議相信市場的力量。

當然，我們應當承認，在有些方面，索維爾對政府的警惕和排斥或許有些過頭。例如，無論政府的動機如何，改善低收入者的居住條件還是有其合理性的。但我們也應看到，他對房地產市場過度「繁榮」背後的邏輯梳理，的確值得深思。起碼有一點他是對的：政府干預會增加市場的不確定性。

所以，回到我們的房地產市場，想要真正理順「麵粉和麵包」的關係，疏導地產價格走向穩定，可能最根本的還需要廓清一個老問題：那就是市場與政府的關係。而最根本的，如何減少政府干預給房地產市場帶來的不確定性，恐怕才是避免樓市泡沫最好的「藥方」吧。賄受賄，如南通市國資委副調研員張明鑫和南通市政協副秘書長王麗娟以低於市場價267萬元價格購買南通建工商鋪，即構成變相收受回落；還有房地產中介機構勾結簽訂虛假銷售合同，將黑錢混入房地產交易資金中。

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