新加坡房契到期以後怎麼辦？國家發展部長是這樣回答的

今年三月，《聯合早報》刊登了一篇剩餘屋契較短的舊組屋，在轉售市場以高價售出的報道。

去年近2萬宗轉售組屋交易中，屋齡滿30年的佔39.6％，這個比率在2014年只有33.4％。

過去三年有越來越多屋齡達30年的舊組屋易主，顯示「高齡」舊組屋在轉售市場上依然吃香。有地點優越的三房式舊組屋，儘管屋齡超過40年，仍能以70多萬元的高價轉售，另有五房式舊組屋的價格甚至接近百萬。

國家發展部長黃循財對此現象表示關注，並且發博文做出回應，提醒購屋者不要懷抱錯誤的期望，認定舊屋最終都會被納入選擇性整體重建計劃(SERS)。

黃循財提醒，大部分組屋在屋契滿了以後會歸還給建屋發展局，土地則歸還政府。

他指出，只有位於土地尚未被充分利用地段的組屋，才會獲選加入SERS計劃；因此22年來僅有4％的組屋獲得重建。

黃部長的一番話，立刻引起了公眾的熱烈討論。

無獨有偶，就在上個月，一則關於私宅年契的新聞再度引發了公眾的強烈關注。

根據《聯合晚報》報道，今年70歲的許女士自13歲便住在芽籠三巷的排屋，這間她居住57年的屋子，再過三年，60年的地契便到期。也就是說，到2020年，她的房子就會被政府收回，非但資產價值化零，她還要面對老來無房的情況。

許女士說：「我的房子還好好的，我不明白為什麼它就會變成毫無價值，我還可以有房子住嗎？

這兩則引爆了公眾關注焦點的新聞，用一句話形容，就是「地契到期了以後怎麼辦」。

新加坡自從1965年建國，到現在不過短短52年。到現在為止，還沒有出現99年地契到期的情況。

再加上不斷出現舊組屋被集體收回重建(SERS)，舊公寓被集體出售(En Bloc)的情況，大家已經習以為常了。

很多老屋子，雖然屋齡超過了30年，但是地段好啊！房子面積大啊！ 比新房子便宜啊！很多人對購買老房子的關注點都在裝修啊，設計翻新啊，這些居住功能上面。

但是黃部長的回應，突然觸動了很多屋主的神經。大家開始思考，花了幾十萬，上百萬買來的房產，會不會有一天價值歸零。

對比新加坡和中國兩地，一說起房產的地契問題，很多人就認為是70年和99年的差別。

其實仔細研究一下，差異其實挺大的。

在中國買個房子，房屋產權和土地使用權是分開的。

房屋產權本身是永久的。也就是說買個房子，這房子永遠是屋主的了。

但根據《中華人民共和國憲法》，房屋下面的土地產權，歸國家和集體所有。屋主對土地只有使用權，住宅地皮的使用期限是70年。

用一幅圖來簡易說明，就是下面這樣。

新加坡這邊，住宅類房產分成組屋和私宅兩大類。

組屋(HDB)的性質是政府深度津貼的住宅房產，只有新加坡公民和永久居民可以購買，是新加坡居民的最大福利。

新加坡超過80%的人口住在組屋裡。 相同地點的組屋，價位通常只有附近私宅的一半。

由於深度津貼性質，所有組屋的地契都屬於政府。 組屋買家擁有99年屋契。

也就是說，買家擁有99年的組屋使用權。

私宅(Private Property)顧名思義，就是產權歸私人所有的房產，產權包括了地面上的房子和地面下的地皮兩部分。

很多私宅的地契可以追溯到新加坡建國以前，屬於歷史遺留問題，所以現在市面上各種五花八門的地契都可以見到。

最常見的是99年地契和永久地契(Freehold)。除此以外，103年，999年的地契也不少。

一般市場上把99年和103年地契同等對待，999年地契就當作是永久的了。

關於組屋年契到期以後怎麼辦。

因為地皮自始至終都是政府的，組屋屋主對於這個問題沒有太多選擇方案。

一個辦法是，等。

如果自己的組屋位於很好的地點，比如說位於市區，或者政府計劃重建的地段，那麼不妨等等政府的規劃。

如果組屋入選整體重建計劃(SERS)，對於屋主來說，是非常划算的。

舉個去年的例子，西海岸的八座老組屋就被選中整體重建了。當時各大新聞媒體都報道了這個消息。

如果不想面對這種不確定性，那麼買家購買組屋的時候還是有選擇，盡量避免買老房子。

對於新公民來說，進入組屋市場，買新組屋是最好的選擇了。

永久居民只能購買轉售組屋，這時候可以選擇剛滿5年的次新組屋，尤其是好地段的次新組屋。

這樣的組屋都不便宜，但好房子自有它的價值。以後換房的時候，你會發現，不僅享受了地段的便利，而且可以開個好價錢，很省心的賣出去。

既然黃部長都提出警告了，就不要逆著風向走。無論買在哪裡，盡量避免30年以上的舊組屋。

對於私宅屋主來說，必然關心另一個問題。

私宅年契到期以後怎麼辦。

私宅和組屋最大的不同點在於，即使是非永久地契的私宅，年限達到之前，地皮還是屬於屋主們的。屋主可以決定這塊地的出路。

市面上最普遍的99年地契私宅，未來有兩個出路。

第一個是屋主們住滿99年，地皮還給政府。

第二個是屋主們投票決定，把地皮推出市場集體出售(En Bloc)。至於成功與否，要看發展商競標出價，由市場決定。

還有極少數地段，發展商買下了永久地契地皮，自己卻以99年地契發售公寓。這種做法不厚道，買家要盡量避免這樣的項目。

最新的一起99年私宅集體出售的例子，發生在去年。

據聯合早報新聞報道，地契從1986年算起的99年公寓順福雅苑(Shunfu Ville)，於2016年五月集體出售成功。

當然，集體出售這樣的大事，牽扯到很多個家庭和巨額金錢，中間變數很多。

如果私宅買家追求穩妥，那麼只買永久地契的樓盤，會是一個好選擇。

事實上，本地老一輩人買賣房產，永久地契是一個非常重要的考慮點。

只不過自從新加坡建國以後，政府已經不再發售永久地契的地皮，新私宅地皮一律是99年地契，佔據了市場主流。

現在市面上永久地契的新私宅項目，都是發展商從屋主們手裡集體出售買來地皮，再推倒重建的，選擇會比較少，價位偏貴一到兩成。而且像99年公寓樓盤那種正對著地鐵站的地理位置，幾乎不可能出現在永久地契樓盤。

這些都需要買家針對家庭的不同情況，作出取捨。

對於私宅屋主個人來說，還有一個各方面比較平衡的選擇，就是買進比較新的99年地契私宅，並且在不太舊的時候賣出去。

一般來說，建好十年之內的私宅，無論是出租還是賣出都比較容易。遇到房產上升周期，也是新私宅的轉售價起得快。

一旦私宅建成超過了25年，很多買家就開始考慮年限問題了。

地契少過60年的舊私宅，通常在市場上就很難賣了。

這項服務目前覆蓋所有私宅地契，以及約13萬份已數碼化的組屋地契。其餘組屋地契預計最遲在2019年底完成數碼化。

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（*截稿前更新）

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